陳傑鳴/不想坪數被灌水!若推動實坪制 首先要打破行情認知
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文/元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴
高房價惹民怨,而台灣買房被「虛坪」灌水,買到一堆沒用的公設問題同樣備受批評。很多民眾期待台灣能接軌國際實施「實坪制」,一舉解決虛坪的問題,卻有業者大喊「實坪制」將讓成本將大增、房價勢必暴漲。這樣的論調是否為真?究竟實施「實坪制」會有什麼影響呢?
筆者認為,國內現行房屋交易並非「實坪制」,是以建物登記面積作為計價標準,但因建築法規放寬許多可不計入容積但可登記的項目(如陽台、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等),加上《地政法》又准予辦理建物測量登記面積多於使用執照面積,使得許多附屬建物、公共設施得以灌入坪數,因此民眾看到許多可計價的建物面積,其實是涵蓋公設或是不用到的虛坪。
過往台灣民眾買房被「灌虛坪」情況屢見不鮮,一間房子公設比可能動輒30%~50%,購屋者可能買了看似很大的坪數,卻出現實際使用空間很小的狀況。
▼現行法規中有許多附屬建物、公共設施都會計入坪數。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
坪數大不代表使用空間大 可考慮限主建物計價
舉例來說,買了30坪的房子,花了1500萬元,如果公設比高達50%,等於實際使用空間只有15坪,花了足足750萬元都在買可能沒太大用處的虛坪公設。而且還可能因為房子公設占比太高,造成沒經驗的購屋者誤判,以為只要總坪數大,就是買到賺到,殊不知這樣的超值只是假象。
要讓民眾知道「錢到底花在哪」,「實坪制」是一個好方式,未來若計價方式僅限於「主建物」(即屋內實際空間),至於其他公設、附屬建物等,統一另外註記,讓消費者自行判斷價值多少,就是一個可考慮的推動方向。
至於有業者說:「實坪制會讓成本提升、房價大漲」,這可能說法有誤,以總價3000萬元的房產來說,無論是坪數30坪(24坪實坪+6坪虛坪)或是只算24坪實坪,總價都會是賣3000萬元,並不會造成營建成本的提升或是房屋總價的上漲。
▼推動實坪制是要讓民眾知道錢花在哪。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
房價行情認知將打破 高公設比屋變難賣
不過,實坪制如果實施,確實會有以下可能結果:
第一、既有房價行情認知將全面被打破
原本公設比50%的建案,每坪價格50萬元,但實坪制實施後,因只實坪計價,如果總價不變下,單價將激增到每坪100萬元,不僅考驗民眾接受度,過往民眾對於社區行情的認知也將全面被打破,恐有不少紛爭。
第二、既有高公設比社區銷售將面臨困境
實坪制會使高公設比社區單價全面竄高,除非「高公設比」社區能證明自己價值,否則未來「低公設比」社區銷售狀況將明顯優於「高公設比」社區。因此不排除實坪制的實施,將使高公設比社區價格出現下修,或是短線接手買盤出現觀望的狀況。
▼一但實施實坪制,高公設比社區考驗民眾接受度。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
建商減少公設 影響使用便利
第三、建商推案會更迎合市場需求,結果好壞參半
在實坪制實施的狀況下,建商推案將會更考量市場需求度,公設有可能會大幅減少,對不愛太多公設的購屋者是好事,但公設過度刪減,可能反而影響使用的便利性,不一定是好事,結果好壞參半。
針對台灣過往虛坪灌水的問題與亂象,政府多年來其實已進行多次改革,就是為了降低高公設比,不過種種的措施與新舊制度的落日時間差異卻讓市場資訊更混雜,民眾其實相當不易判斷,也讓投資客或有心人事多了上下其手的空間。目前國內推動實坪制仍有不少困難與阻礙,不過在政府持續努力下,未來若能推動,也許將有機會還給消費者一個透明、沒做假的房市交易空間。
●以上言論不代表EBC地產王立場
(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)