虛坪改革方案出爐!林右昌:公設比可望降至25~30%
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虛坪改革有譜了!內政部長林右昌去年5月拋出「虛坪改革」想法,內政部今(29)日公布「虛坪改革方案」兩大方針,其一是檢討常見停車位「灌虛坪」手法,未來沒買車位的人不必負擔車道面積;其二是改進容積計算議題,預估上路後可將降低公設比5~10%,約可降到合理的25%~30%左右。
為減少不要的公共設施與虛坪,林右昌指出,去年就在研擬「虛坪改革」草案、不斷精進,政策目標是希望減少不必要的公設、虛坪,「民眾買房時可以用一樣的價格,買到更合理的坪數」。
防車位虛坪灌水 改為專有部分
首先是停車位的改革,現行依法設置的「防空避難室兼停車空間」,屬於全體公設(大公),部分開發商會將車道大部分以公設方式登記,導致許多沒買車位的人也要負擔車道公設,購買車位的人也還要再負擔車道公設。
▼停車位將重新定義為專有部分。(圖/內政部提供)
改革的方式是重新定義停車空間為專有部分,並具有獨立產權,讓停車空間與居住公設能明確區分,也讓停車空間負擔合理化,未來沒買車位的人不用負擔車道面積,因此需一併修正《公寓大廈管理條例》。
改進容積計算 降低公設比
第二是改進容積計算,林右昌針對目前公設比居高不下的現象提出說明,現有的免計容積空間有一個合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導至市面上只剩下高公設比的產品,民眾根本沒有其他選擇。本次改革方案,增訂了管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,引導公設設計趨向適質適量,保障社區運作的基本需求,並避免浮誇不實用的公設。
虛坪改革後,將應計容積裡的「一般電梯」改算到免計容積,增加民眾可實際運用的面積,並維持免計容積比例。同時也將增訂免計容積分項標準,引導合理適當公設規模,與管委會空間,包括會議、辦公、監控、儲存、簡易廁所等,以總容積1%設計,並維持免計容積比例、增加免計容積必要項目。此部分不需修法,只要修〈建築技術規則〉即可。
▼改進容積計算方式後,估計未來新建案公設比可降至25%~30%。(圖/內政部提供)
林右昌表示,依照目前規劃方案,預計公設比將可有效降低5~10%,讓民眾在購屋時,能實質減少公設比的支出負擔。換言之,未來付出同樣購屋金額,民眾將可以享有更多的自用室內坪數。
對於業界擔心,建築總面積是否會減少?現有免計容積比例是否會降低?林右昌表示,沒有這個問題,建築總面積不會減少,現有免計容積比例也沒有降低。他強調,基地大小是容積和建築設計的關鍵,經過不同基地面積試算,不足20平方公尺的差額部分,可轉入專有面積,因此總興建面積不變,但能增加實坪面積、減少虛坪面積公設比,約可降低5%至10%,也基於基地面積不同、公設比降低效果會不同,「改革後,未來新建案公設比將可降低至25%~30%。」
林右昌最後表示,我們將在現有共識基礎上進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認,提出最後版本,依循法制作業程序辦理,以符合民眾對降低公設比例的期待。
▼基地面積不同,公設比降低效果也會不同。(圖/內政部提供)
(封面資料照/EBC地產王 張琬聆攝)