沒車位竟要「負擔車道公設」合理嗎?專家曝盲點:永無安寧之日
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新建案高公設比高動輒超過30%,部分甚至高達40%,幾乎占權狀3分之1以上,為人詬病,雖然內政部近期提出改革方向,但修法進展牛步,也引發爭議。專家則坦言,要「地下室車道全部不計入大公」確實難度高,並提醒降低公設比和「實坪制」完全是兩碼子事,不能視為同一概念。
內政部長林右昌日前表示,虛坪改革草案已經就緒,主要朝2大方向進行,首先是解決停車位灌入公設問題,再來要檢討免計容積項,目標是將公設比有效降至25至30%。
車道大多計入車位 計入大公比例少
馨傳不動產智庫執行長何世昌也在「房產知識Buffet+」針對「地下室車道全部不計入大公」進行分析,指出目前新建案地下室車道,大部份都計入車位裡面,只有少部份車道計入大公,因此停車位坪數大多在10至15坪左右。
而根據住商機構統計,全台灣各縣市停車位坪數以南台灣最少,意味著南部縣市車道計入大公的坪數較多,可能較占消費者便宜;而中部以北的車位坪數普遍比較大,代表建商比較實在、把多數車道計入車位中,其中又以台北市建商最值得點讚,因為台北市平均車位達到10.9坪,「如果地下室車道全部不計入大公新制通過,對南部建商衝擊力最大」。
▼六都坡道平面車位平均價格與坪數。(圖/住商機構提供)
地下室車道計算爭議多 屬性難界定
何世昌也點出「地下室車道全部不計入大公」的難處,包含住戶搭電梯到地下室,從電梯走到垃圾儲藏室這段距離,事實上為全體住戶都用得到的空間,「總不能像超級瑪利歐直接跳過去吃香菇吧?」;地下室至地面的這段車道,大部份是車子進出用沒錯,但也有些住戶會從這個車道進出;有的休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室,住戶不管走樓梯、或搭電梯,無論是跳著走、倒立走、正常走,一樣需要用到所謂的車道。
由此可見,即便沒買車位的住戶,仍會使用地下室車道的機會;因而,建商往往會視情況,將大部份比例的車道計入車位中,少部份全體住戶都會用到的通道就計入大公之內;這麼一來,沒買車位的人因為有些共有部分來自於地下室車道,所以能一起使用地下室車道空間,「如果地下室車道全部不計入大公新制實施,車道只能計入車位裡面,沒買車位的人不必負擔地下室車道坪數與價錢,那麼,沒買車位的住戶還能使用或走到地下室嗎?」
▼成本能轉嫁,若改革通過,車位售價恐再漲一波。(示意圖/pixabay)
何世昌直言,部分人可能覺得無所謂,但社區只要有人提出「沒買車位的人憑什麼進出地下室」,就有得吵了,恐怕往後永無安寧之日,如果有了糾紛,會由哪個機關單位負責,也是一大問題,「別怪內政部改革慢吞吞,畢竟這件事真的很棘手,不是三言兩語說得清,或是一刀切就能解決的事」。
(封面示意圖/pixabay)