虛坪改革優劣看「2大關鍵」李同榮:對房價無實質影響
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爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案,內政部長林右昌宣布虛坪改革方案,未來公設比可降低至25%~30%。林右昌說明兩大策略:一、改進停車空間,重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算,將「一般電梯」改放到免計容積,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。
針對虛坪改革與實坪制之利弊得失,房市趨勢專家李同榮認為取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵因素,而實坪或虛坪改革,在總價主導的剛需市場機制下,都對房價漲跌產生不了實質性的影響。
實坪制與虛坪改革不是「是非題」 而是「選擇題」
李同榮進一步指出,實坪制與虛坪改革.不是「是非題」,而是「選擇題」,林右昌部長上任不久就能迅速排除爭議,針對兩個方案的利弊權衡,擇優而訂定虛坪改革政策,兼顧公設的加值性與必要性,朝向合理化縮減了公設的比例,這項政策值得肯定。
往後建商在總興建面積不受影響之下,虛坪灌水的公設就不復存在,尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設,另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1%為標準,並保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺,也就是說,未來社區管委會空間將落在6至30坪,且另將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」,不必要且灌水的公設項目將被刪除,同時,並針對必要的公設強化分項標準審查,如此一來,未來新建大廈依土地面積大小,可以縮小公設5%~10%,也可以達到實值公設標準的合理化。
李同榮指出,主張實坪制改革的人其最主要的論述有三:
(一)公設不合理與灌水:太多不合理比例公設諸如車道與灌水的管委空間、、等虛坪公設不應該由購屋者買單。
(二)公設不應該計價:公設與實坪合併計價,購屋者不知道實際室內坪數的單價,資訊容易混淆不清。
(三)高公設易炒高房價:因為高公設比,掩飾並壓低總坪數單價,扣除公設實際單價大幅增加。
貿然實施實坪制,將耗費大量人力、物力、財力,政府民衆未謀其利,先蒙其害
李同榮分析,實坪制沒有對與錯的問題,只是各國登記制度不同而已,各有優缺點,而把高房價主因解讀為因為沒有實坪制所造成,太簡化房價組成結構與要素,非單一因素可以推升房價。我們應該深思並反問:推動實坪制房價就會跌嗎?答案應該很清楚,如同雨遮露台不登記不計價後,房價有因此跌價嗎?這證明登記方式不同是無法影響市場機制與房價漲跌的事實。
李同榮認為,主張實坪制雖有其單價資訊透明化與防止公設灌水的優點,但若貿然提出將產生很多後遺症,包括舊制登記九百萬戶全面翻新,全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減三成以上;而若採新制舊制一刀切翻新,恐造成新舊單價的價格揭露更混,購屋者更弄不清新舊單價落差,無所適從,不但房價不受影響,新舊謄本資訊將可能更混餚不透明,同時也耗費大量公帑與社會成本。
▼虛坪改革引起輿論話題。(示意圖/pixabay)
詳細揭露總價除以實坪的單價 強化實價登錄的資訊揭露透明化
為解決虛坪灌水不合理問題並兼顧實坪制資訊透明化的優點,李同榮除了認同林右昌部長上述虛坪改革措施,朝向公設加值的合理化,他同時建言,應該強化實價登錄的資訊揭露更透明化,將於實價登錄中,扣除公設後計算總價除以實坪的單價,並予詳列揭露,以達實坪單價揭露資訊透明化的效果,讓購屋者更清楚買到多少實坪?多少公設?多少實坪的單價?這樣民眾自然會認同虛坪改革制度的好處,虛坪改革就會達到「公設合理化與資訊透明化」的實質宏效。
房價循市場機制運行 虛坪制改革不會影響整體房價漲跌
虛坪改革是否會造成房價漲跌影響?李同榮提兩大觀點說明政策對整體房價的走勢影響非常有限:
(一)整體市場總價不變,單價微調:目前房市處技術面高檔,總價主導剛需市場,在市場機制運作下,虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價,也就是說大部分市場在總價不變下,部分市場單價可能微調,對房價漲跌不受影響。
(二)部分超漲區 單價不變,總價微調:目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板,這些區域的房價原本開始微幅鬆動,若要維持總價,單價若拉高,敏感度會較強,因此可能會微幅影響總價的下修,也就是在公設縮水變動下,單價不變,總價會微調,但這不代表是政策影響,而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。
李同榮最後強調,內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制,採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善,政策值得肯定,實坪制與虛坪改革熟優,其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵,前項政策已訂,後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。
(封面示意圖/pixabay)