邱愛莉/大社區公設多管理費低 CP值超高?因這4點生活品質未必好

邱愛莉/大社區公設多管理費低 CP值超高?因這4點生活品質未必好

文/House123執行長 邱愛莉

房價越來越高,動輒30%-35%的公設比,意味著大家花越來越多錢買「虛坪」。加上央行升息,除了每個月要支付的「利息」越來越高,依照坪數計算的「管理費」也成了大家在意的負擔。

在這樣的壓力下,「大型社區」低廉的管理費、多元實用的公設規劃,似乎成了相對實惠的選擇。真的是這樣嗎?我們先來看看大型社區的優點:

大基地社區 公設及管理費較實惠

1. 基地大,公設比相對正常

沒有比較,就沒有傷害。比起很多小基地建案甚至高達40%的公設比來說,大型社區的新建案公設比通常在30%-33%之間,有些甚至更低,相對比較能接受。

▼大型社區的公設比通常較低,設施卻很豐富。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

2. 公設項目多、實用

大型社區除了通常有中庭可以散步和提供景觀視覺外,有些社區還有「全齡化公設」,包含閱覽室、健身房、撞球室、兒童遊戲室,甚至瑜伽教室、烹飪教室。

我以前有個同事常常下班後趕著回家上瑜伽課和烹飪課,上課地點就在社區內的教室(社區住戶多到可以自己找老師開課),真的很方便!

3. 有24小時管理

這就不用說了!是大型社區最基本該有的標配。

4. 住戶多,每戶分攤的管理費相對實惠

▼大型社區基本標配為管理服務。(圖/東森新聞

至於大型社區的缺點:毋庸置疑的,就是「出入相對複雜」了!而複雜程度,跟社區規模是300戶、600戶、1000戶,甚至1500戶有關,也跟下列條件有關:

出租比例高較複雜 鎖定套房蠻划算

1. 社區是不是有分棟、分層管理

有些社區雖然戶數多,但每一棟都透過門禁磁卡來分棟、分層管理,保有出入單純的優點。

2. 一層幾戶、共用幾隻電梯

有些建案一層8戶、甚至12戶,因為戶數多,加上載重的關係,如果分戶的隔間牆用的是輕質隔音,隔音就會比較差,鄰居間或梯廳出入的聲音會互相干擾,影響生活品質。

▼大型社區的單層戶數可能較多。(圖/東森新聞

另外,如果共用的電梯數量少(電梯:每層戶數以1:3 內最好)上下班時間就可能等比較久。

3. 社區戶型以兩房、三房為主,還是也有很多小套房

如果社區剛好有很多小坪數套房,由於套房一向是包租公、包租婆的最愛,出入就會更複雜。

4. 出租和自住的比例

曾經看過有的社區甚至超過70%都是出租給房客,增加社區管理上的困難度。

如果你心儀的大型社區,套房、兩房、三房房型都有,而你要買的是套房,就蠻划算,因為只要付少少的管理費,就能享有大型社區的優點。如果你要買的是中大坪數的戶別,由於總價高,選擇相對多,就可以盡量避開太大型的社區。

▼社區若出租比例過高,管理上會較困難。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

分棟分層型大社區 管理合宜最理想

我最心儀的社區是什麼樣的呢?戶數約120戶~150戶之間;戶型均質都是兩房、三房以上;把戶別分成好幾棟,每一棟可能連在一起成為一字型或口字型,但每棟都有獨立的出入口,一層只有2~3戶,大坪數的戶別甚至可以一層一戶。

社區有分棟、分層的門禁管理;因為社區基地大,有完善的公設規劃;社區規模夠支撐社區的管理功能,每坪負擔的管理費不會太高,又能有24小時警衛的管理。這就是我心目中最理想的社區喔!

另外,比起大型社區,我更不愛的是基地極小(如50坪以內)、公設比極高(近40%,甚至高於40%,但實際的公設除了機房外只有梯間)、只能安裝門禁系統(無法負擔24小時警衛)、沒有人代收掛號、包裹,甚至連代收垃圾的服務也沒有,買的雖然是電梯大樓,卻只有華廈的功能,這種就算戶數單純,生活品質也不見得比較高喔!

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

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