低公設比不代表房價划算?達人曝「這公式」:佔比無所遁形
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新青安優貸刺激一波購買成屋潮,對於首購族來說,公設比高低、CP值夠不夠好便格外重視。專家提醒,同樣坪數的物件,不見得室內使用面積就一樣,並分享計算公式,認識權狀坪數怎麼算,才能最大程度買到理想的房子。
「許多人看房時,會感覺坪數與實際使用空間有落差,其實是忽略了室內坪數計算,須將權狀坪數扣除公設及共用部分,如果有車位也要扣除車位面積」,永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示,扣除掉上述部分後,最後才是包含客餐廳、廚房、臥室及衛浴等的室內實際使用面積,所以房屋公設部分佔比愈高,愈會壓縮實際使用空間。
透過權狀資料 釐清實際使用空間
想了解房屋的公設比情形與實際使用空間,陳繼先提醒,可以透過建物謄本、權狀或不動產說明書中的登記資料,首先要知道1平方公尺=0.3025坪,將建物標示部上登記的平方公尺乘上0.3025,就可換算成坪數。
▼秒懂房屋坪數的計算方式。(圖/永慶房產集團提供)
而實際使用的空間多會標示於房屋總面積,經過換算就能取得俗稱的「主建物坪數」;至於陽台、雨遮、花台及露台等連接於主建物的使用空間,會標示於「附屬建物」;房屋持有的公設面積則會顯示於「共有部分」。
公式直接套用 算出公設佔比
因此,房屋的權狀坪數為主建物、附屬建物及公設面積加總,只要套用公式「共有部分/(主建物+附屬建物+共有部分)X100%」就能就算出房屋的公設佔比。
要注意的是,因建物測量辦法經過幾次修訂,也常見有部分建物將電樓梯間面積記入主建物內,或是將車位面積納入共有部分而無法分算等情形,陳繼先表示,若有以上特殊情況,還是要依據各房屋條件,評估實際可使用空間是否符合需求。
▼套用公式即可算出公設佔比。(圖/永慶房產集團提供)
至於公設比低是否就是較優的選擇?陳繼先指出,近年房屋公設比普遍高於30%,主因是近年建築法規愈趨完善,新增多項消防安全措施,以及市場對電梯、多樣化公設的喜好與需求,因此常見新建案大樓公設比高過中古大樓;如果是小坪數戶型為主,因為一層樓戶數較多,可能會因為加大了梯廳空間,產生更多共用空間、推高公設比。
公設比低未必便宜 附屬建物有無登記易搞混
「低公設比,只能代表在一樣大的權狀坪數中,實際可使用空間較大,不代表房屋條件就會優於高公設比物件!」陳繼先強調,低公設比建案的共通特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小,或沒有多功能室、健身房、游泳池等公設;另一方面,坪數實在的產品,單價也可能較高,換算總價不一定會便宜很多。
▼附屬建物的登記方式較易搞混。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
最後,附屬建物有哪些要算坪數,也是大部分民眾最容易搞混的部分,陳繼先表示,依照房屋取得建照時間不同、項目不同,是否需要登記都有差異。例如「陽台」指的是室外有遮蓋物的平台會計入房屋坪數、也會計價;沒有遮蓋物的戶外平台稱為「露台」,大部分規劃為逃生避難空間,有分為登記於附屬建物內的、也有劃分在社區公設的,後者多為社區的約定專用空間,因此露台的登記規定會依個案有所差異。
情況較特殊的是「雨遮」,為窗戶開口上方、用來遮雨遮陽的小平台,新制上路後,若是2017年底前申請建照的預售屋,可以登記在權狀內;2018年起則全面改為不登記。陳繼先提醒,坪數是房價的重要指標,如有房屋買賣需求一定要確認清楚房屋的記坪計價方式,才不會讓自己白白損失或買貴了數百萬元價差。
(封面示意圖/EBC地產王張琬聆攝)