高公設建案沒人要 小基地淪票房毒藥 專家揭業者佈局

根據住展雜誌統計，今年截至9月30日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含5層樓以下公寓、透天）平均公設比35.5%，較去年下滑0.1個百分點，新北市平均公設比34.1%，較去年增加0.2個百分點，為歷史高點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，經觀察建案公設比及銷售率，雙北建案公設比35%以下，多數消費者可接受，至於公設比40%以上建案，因基地面積小，戶數不多且車位空間不足，產品存在室內實際使用空間小、只有機械車位、每戶管理費較高等抗性，銷售表現普遍不佳，可說小基地高公設比建案，已淪為票房毒藥。

銷售不易 北市高公設比建案減

今年1至9月，台北市建案的平均公設比為35.5%，公設比未再創高，且北市公設比超過40％的建案占比下降，去年全年約6.6%，今年前9個月3.3%。僅存的高公設比新建案中，信義區危老案因基地面積僅45.67坪，公設比達47.8%為今年北市最高，公設比數值甚至大於基地坪數。

成采錡表示，北市高公設比建案數量減少，與市場買氣趨緩、房價及營建成本處於近年高檔有關，北市新建案總價門檻高，一般自住、換屋族可負擔的產品坪數已經不大，再看到高公設比壓縮室內實際使用空間，會考慮轉往房價較親民區段，如新北、桃園各重劃區找房。當北市高公設比建案去化不易，及營建成本因缺工問題攀升，業者開發小基地建案的意願也受影響。

▼大台北近年建案平均公設比。（圖／住展雜誌提供）

市區建案進場 新北公設比緩升

今年前9個月，新北市建案的平均公設比為34.1%，較去年微升，是首次越過34%關卡，原因之一為市區小規模建案相繼進場，使公設比35%以上建案占比，提高至2成。進一步觀察建案公設比分布情形，新北今年還有4個建案的公設比在30%以下，公設比最低僅26.5%，至於新北主流建案公設比，依舊位在30%至34.99%之間，七成五以上建案的公設比低於35%。

成采錡表示，由於當前市場以低總價產品銷況相對穩定，今年來小坪數產品供給不少，為了做出產品區隔、特色，有業者從公設比下手，推出公設比僅31%的小宅建案，順利獲得消費者關注，銷況優於區域平均，顯示隨著新建案市場不如以往熱絡，市場機制已開始淘汰高公設比建案。

（封面示意圖／住展雜誌提供）