包租公不屑當公益出租人?專家戳2原因太真實:芭樂比雞腿
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為解決租屋黑市問題,政府力推公益出租人,房東只要加入,就可享有房屋稅、綜合所得稅等多項稅賦優惠,不過好處那麼多,還是有一大票房東退避三舍,不願意報稅,也拒絕房客申請租屋補貼,專家直言,最大的癥結點就在於「錢」。
何世昌在「房產知識Buffet+」感嘆,即使政府給予包租公房屋稅、地價稅等租稅減免,且囤房稅2.0對於誠實納稅的房東課徵最高稅率為3.6%,相對於4.8%稅率的族群更優惠,卻仍有不少房東仍寧願逃漏稅、不同意房客報稅或申請租金補貼,其實關鍵就在「所得稅」和「房地合一稅」2大重點上。
▼公益出租人每屋每月最高可獲得1.5萬元綜所稅免稅額。(示意圖/pixabay)
1.所得稅
依照目前規定,個人出租房屋所收取租金,可按全年租金收入43%計為必要費用、剩下57%才需要計稅。舉例來說,台北市包租公王小明有2間老公寓隔間出租,2間月租金收入共8萬元、年租金共96萬元。
王小明原本綜合所得淨額為100萬元,課徵稅率為12%。但若把租金所得併入,則計算公式為96萬元(租金所得)x 0.57(個人出租房屋所收取租金,可按全年租金收入43%計為必要費用,剩下57%才需要計稅)= 57.42萬元。
因此,原綜合所得淨額100萬元+租金所得57.42萬=157.42萬元,適用所得稅率為20%,王小明要繳的稅金大增,這就是王小明不想讓房客報稅的原因之一;尤其雙北市因房租水準較高,房東把租金所得併入綜所稅後,所得稅級距稅率容易上升一階,於是大部份房東多不允許房客報稅。
2. 房地合一稅
依房地合一稅規範,「自住房地持有並設籍滿6年,課稅所得400萬以下免稅」;也就是說,若想享有400萬免稅額,「自住房地」是必要條件之一,如果房子出租,就無法享有400萬元免稅額。
▼專家試算,公益出租人資格的優惠,仍不及房地合一稅的免稅額。(示意圖/pixabay)
何世昌直言,從這2個面向來看,結論就很明顯了,房東即使成為公益出租人,一年房屋稅、地價稅減免幾千元、多則逾萬元,幾年下來節省的稅金頂多十幾萬元,完全贏不了400萬的免稅額的誘惑,「根本是芭樂比雞腿」。
過去以來,滿多人建議財政部把租金所得另外課稅,也就是一般所得與租金所得「分離課稅」,可以大幅提升房東納稅的意願,讓租屋市場透明化,不過,財政部始終不同意分離課稅,究竟背後有什麼原因,目前仍不得而知,「難道是租屋族賤如草芥,無法獲得重視嗎?」
(封面示意圖/pixabay)