上市櫃建商穩不穩「3關鍵秒判」專家曝1致命傷:再大一樣倒

上市櫃建商穩不穩「3關鍵秒判」專家曝1致命傷:再大一樣倒

買預售屋最怕遇到爛尾樓,如何挑選有保障的建商,成為買房一大關鍵,同時具有不動產經紀人、證券分析師證照,也在房地產與金融業打滾20年的「阿宅-雙碩士地產顧問」,則對此提出3大判別方向。

阿宅指出,買房子的時候選擇上市櫃建商,照理來說相對有保障,但是公司規模大,實收資本高,也無法保證絕對不出問題,以前陣子中國超大開發商碧櫃園的財務危機作例子,碧桂園出問題,起因於政府打房以及斷銀根,當公司營收持續下降,外部再融資也借不到錢,導致現金流出現問題,不管公司再大,一樣面臨倒閉危機。

阿宅進一步解釋,營建業的產業特性,就是一個負債比例很高的行業,在開始販售房子之前,就必須先購入土地、營建原料,因此要先和銀行辦理貸款,等到房子銷售、現金入帳後,才有辦法還款。

因此建商出現問題,大多是出在資金流動性,就算規模再大,資金沒有及時到位,該付的錢付不出來,恐怕會引發危機,也就是所謂的黑字倒閉,「就是手上已經蓋好的房子還能賺錢,但是因為資金週轉不靈而倒閉」。

▼專家分析上市櫃建商代表性財務指標。(示意圖/pixabay)

阿宅提到,其實只要簡單的3個財報指標,就能初步判斷上市櫃建商是不是穩健,而這些資訊,其實用Google就查的到,一目了然,不用擔心還要自己算、搞到頭昏眼花。

●利息保障倍數2倍以上

計算公式為稅前息前純益/利息支出,表示一家公司支付利息能力。就像碧桂園的例子,如果連利息都還不出來,就是債務違約。倍數愈大,代表企業支付利息費用的能力愈強,一般期望要大於2倍。

●負債比率小於70%

負債比率就是負債總額佔總資產的比率。負債比不宜太高,越高代表公司要付的利息越多,也承擔越大的財務風險。建商的負債比會比一般產業高,但如果高於70%,可能就要多留意營運狀況及負債結構。

在負債結構中,還要進一步看負債的種類,其中的「合約負債」就不用太擔心。「合約負債」指的是,當建商收到消費者訂金,房子蓋完之後要拿房子還給消費者,這種負債就叫合約負債,越高反而代表預售屋銷售的情況越好。

●營業現金流量為正

營業現金流量是公司靠本業實際賺到的現金,不包含應收帳款這些沒真正收到的錢,它才是公司真正收到口袋的現金。雖然建商的營業周期較長,只有建案完工交屋時才能認列營收,但如果長期持續出現負值,景氣反轉或遇到打房,就容易周轉不靈,有資金斷鍊或倒債的疑慮。

▼可從建商的財務槓桿嗅出端倪。(示意圖/pixabay)

另一方面,網友也好奇,建案的施工品質該如何把關?阿宅則建議,施工品質先看建商,再看營造廠,並且參考第三方認證。仔細來說,建商就像專案經理,負責蓋房子的流程協調整合不同廠商,一個認真的專案經理會跟緊每個流程,讓每個螺絲都不會鬆掉,選對建商,案子通常不會太差。

營造廠可以透過查建築工程履歷以及司法院判決,了解過去興建的實績是不是夠豐富,還有是不是有施工品質相關訴訟。如果建案有取得第三方認證的建築標章,也是一個判斷的標準。

 

 

(封面示意圖/pixabay)

 

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