展延開工量創新高!賴正鎰憂「管太多」:中小建商財務調度恐失靈
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工料雙漲又遇政府接連打炒房,六都展延開工宅數去年共達6萬戶創新高,鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰估計今年也會超過5萬戶,恐影響市場供應鏈正常運作,若再加上政府信託強化管制,恐會讓中小型建商財務調度失靈。
根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示,去年全台住宅建照核發18萬戶,為近20餘年來最大天量,開工展延也達最高峰,達到6萬209戶,換算起來等於約33%建照戶數申報開工展延,較前年2021年增30.9%。
開工展延數達高峰 今年估逾5萬戶
而今年第一季全台建照展延件數為1262件、展延開工總宅數1萬3178戶,全國平均展延開工宅數比重擴大為37.5%,六都平均展延比重更達59.5%。其中展延率最高是台北市和高雄市;最低為台南市。若以數字來看,雙北市加起來就超過5000戶、高雄市也有2448戶,預估今年展延開工總宅數仍有逾5萬戶規模。
▼去年六都展延開工宅數逾6萬戶創新高。(圖/鄉林不動產研究室提供)
根據建築法規,新建案取得建照後半年內需申報開工,可再展延3個月,也就是取得建照9個月內須申報開工,但這幾年受疫情影響缺工潮嚴重,各縣市政府陸續宣布建照、雜照可自動展延,建築期限延1~3年不等,延長建照的建築完工時程。
鄉林不動產研究室指出,數據顯示,開發商近年來因缺工缺料及建材成本高漲、政府接連打炒房等因素,推案及興建時程難以管控,導致申請展延宅數出現爆衝。
多重政策限制 延後開工緩壓力
尤其是央行連續兩年緊縮土融額度、對開發商祭出18個月限期動工令,除了危老、都更重建可以不受限制之外,一般建案須在期限內動工,但面臨缺工、原物料高漲、房市景氣不明朗以及資金調度等多重壓力,不少建商只能先申請建照,再按程序申報延後開工,以確保營建成本,並避免違約被罰款,也可緩解新完工成屋持有的成本壓力。
賴正鎰分析,內政部為保障大眾購買預售屋的權益,宣佈打算針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等對建商作進一步規範,出發點當然是很好,但是也必須顧及建築開發商財務運用的彈性空間,現階段很多建商因為土建融限縮,面臨資金調度以及缺工困境,需要政府大力支持協助。
▼全國展延開工宅數比例持續擴大。(圖/鄉林不動產研究室提供)
他說,以展延開工宅數創新高這個現象來看,跟資金調度財務面就脫不了關係,過去幾年房市火紅時期缺工、搶工問題就開始白熱化,加上購地成本持續增加,如果成本沒掌握精準,可能會面臨一開工就虧損的窘況。
精進預售信託機制 中小建商恐陷財務危機
近期內政部長林右昌更表態將研議預售信託擔保機制精進措施,以保障購買預售屋民眾的權益保障,賴正鎰對此擔憂,開發商最怕就是突然遇到景氣突然下滑,房子成交速度變慢,一開工就要投入大筆資金,而完工後還未售出之餘屋多還會有囤房稅的壓力,展延開工宅數飆高即工料雙缺、政府連續打房措施、限期動工令等因素的後遺症,如果再加上信託強化管制,更會讓中小型建商財務調度失靈。
賴正鎰呼籲政府,應加大協助營造業改善缺工情況的力度,同時適度放寬土建融管制,囤房稅2.0規定,對於有意調整預售屋信託機制的部分,現有銀行信託撥款運作得很順暢,政府應順從市場機制、滿足民眾購屋需求,最好不要再多設限,以免增加開發商資金壓力。
▼賴正鎰呼籲政府應順從市場機制,不要增加開發商資金壓力。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)