買賣移轉棟數「非房市溫度計」 專家曝3大重點更關鍵
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去年底開始,不少房市專家便預測,2022全年度的買賣移轉棟數將下修,到了今年1月結果出爐,確實降到32萬棟以下,專家紛紛直言2022年的買氣降溫,不過,《住宅週報》社長陸敬民提醒,買賣移轉棟數確實是評斷房市景氣好不好的重要依據,但並非是唯一的依據,同時也提出觀察今年Q1房市的3大重點。
移轉棟數未計預售屋 數據易誤判
陸敬民提到,買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋,預售屋並不在計算的範圍中,但近2年的房市買氣上升、房價飆漲,卻是預售屋一枝獨秀領漲,就如同許多建商所說,在工料雙漲的情況下,預售屋的各項成本都飆高,帶動房價上漲,但工料雙漲與新成屋、中古屋毫無關係。
以這樣的情況為前提,代表著大量的資金進入市場,而且是進到預售市場,產生與同區段中古屋價格上的差距,而且這樣的差距不只是3、5萬元,而是每坪差了10幾萬元以上,在北市以外的地區如新竹更明顯。也因此,讓民眾趕快去買中古屋,中古屋房價也就跟著漲起來。
事實上,買賣移轉棟數並不能具體反映市場的全貌,反而容易造成誤判,畢竟這是個落後指標。
▼買賣移轉棟數為重要的指標,但以住宅交易結構來看,仍有偏差。(示意圖/pixabay)
同樣的大數據,多空角度不同就會產生不同的解讀,房市不像股市漲跌清清楚楚,大盤行情看了就知道,但房市的榮枯沒有像大盤行情這樣的清楚指標,因此當風向球出現,就只能各自代表各自領域的現象,業界人士卻把大數據用自己的預設立場去解讀。例如買賣移轉棟數下滑,空方就會「空到底」,多方則會說這是「市場回歸理性、盤整」。
陸敬民認為,像這樣的分析,沒有給消費者設定的前提,就會產生誤導,到底是針對預售屋或中古屋?是針對北台灣還是南台灣?不能拿1個數據,就說全台都是這樣。以委賣件數為例,媒體報導增加了2成,但實際上售屋網站上的重複物件太多,同1個物件可能就有好幾筆,甚至已售出的物件還掛在上面,這樣看分析委售件數有何意義?
▼房市數據的前提,易影響判讀。(示意圖/pixabay)
投資客無力進貨 房市買氣下滑
在《平均地權條例》草案三讀通過後,各地都傳出來人、買氣明顯下滑,這當中有三個因素,第一,投資客看壞後市,改採觀望的態度;第二,自住客因為房價漲太多,無力追價買不起;第三就是尚未出貨的投資置產客群,這種已買未賣的族群手中的貨還沒出掉以前,暫時無力再進新貨,在新竹、台中首購重劃區、台74沿線、以及台南九份子重劃區都有。
這群人在2020年第四季開始的打房組合拳後,獲利大幅減少,但又不甘平轉,只好留著到交屋,手中的貨還沒出掉,進貨的能力就有限。不過有感讓利(實質降價)的推手,並不在投資客手裡尚未交屋的物件,而是滿手貨源(預售屋新成屋都一樣)的建商。
Q1房市三大觀察重點 建商成關鍵
因此,陸敬民提醒,今年第一季房市觀察重點,應放在3大面向,首先,要了解哪個縣市/地區/重劃區的「首購產品」陸續出現有感讓利,又是哪家重量級或代表性建商,以及讓利多少,是怎麼個讓法。
(封面示意圖/pixabay)