預售市場傳爛尾 房價血流成河?專家:不會有骨牌效應
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房市交易持續量縮,股市也持續下挫,做為房市領先指標的預售屋市場,更因受投資客倒貨等影響,買方期待降價的氣氛濃厚。不過專家認為,營建業這兩三年獲利普遍亮麗,口袋深挺得住壓力,降價案例皆屬個案表現,不會造成骨牌效應。
建商累積獲利基礎 口袋深挺得住銷受壓力
目前房市處於多空拉鋸情況,交易量雖衰退,但整體價格尚不見下墜。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,今年房價挺得住多項利空而不跌,一定有其市場支撐基本面,其中1~9月成屋交易量小縮1.99%,預售市場則明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治等影響信心。
▼房市因有基本面支撐,整體房價仍不跌。(圖/東森新聞張琬聆攝)
儘管近期傳出有預售屋降價退款案例,但李同榮認為,營建業因採完工收益入帳,建商已累積前兩三年的獲利基礎,今年財報獲利率普遍亮麗,所以上市公司營建股展現比大盤抗跌實力,建商口袋深,挺得住季節性的銷售壓力,反而是代銷業可能須馬上反應市場的銷售障礙與壓力。
產品定位錯誤 造成銷售障礙
至於哪些產品會率先降價?李同榮直指,最大關鍵在於產品定位。由於這波多頭房是由剛性需求主導,在通膨保值心態下,加以兩代不同堂的時代潮流,小坪數2~3房、總價不超過1500萬元的新建案,成為當今市場主流。
▼專家認為小宅為市場主流,而非主流產品的定位錯誤較可能降價。(圖/東森新聞張琬聆攝)
因此若建商規劃40坪以上較大坪數空間産品,以3房以上產品企圖擴張市場需求,但沒考慮到產品定位,就會造成銷售的兩大障礙,李同榮進一步解釋,一是新開發地段商圈尚未成熟,無法吸引到高總價換屋需求者;二是總價過高使首購族負擔造成壓力而觀望,便會有不同模式的降價策略,「這是個案問題,不會造成骨牌效應」。
降價為行銷策略 多數業者不會跟進
「房價沒有永遠漲的道理」,李同榮特別強調,預售市場在潛銷期總會因應市場景氣,而有所謂的價格上漲或下修,現階段建案會率先降價,不會是財務問題,主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行,所以應該算是一種行銷策略,「目前應該不致有太多業者跟進,市場悲觀氣氛不必過度解讀。」
(封面示意圖/東森新聞)