買房抗通膨?學者揭這狀況將戳破房市泡沫
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萬物皆漲,讓「買房抗通膨」成為近期強而有力的購屋理由,也確實帶來一波房市熱潮。不過隨著央行宣布升息1碼,接下來房市會怎麼走,有學者從通膨與房地產關係中分析出4種狀況,將導致不同的結果。
「買房抗通膨這件事,分析起來十分複雜」,景文科技大學財務金融系副教授章定煊開宗明義如是說。他指出現在面對的是成本推動的通膨(Cost-push inflation),來自重要商品與財貨的短少,導致成本上升,因此會侵蝕企業獲利,不利經濟成長;不同於需求拉升通膨(Demand-pull inflation),是來自經濟太好、需求太旺盛,有助於改善失業率。
再來看台灣房地產,章定煊表示,近50年、尤其是最近30年,房地產的投資屬性越來越強,消費屬性越來越弱,反而是房地產大漲的主要原因,否則「如果買房抗通膨百分之百成立,通縮應該讓房價下跌才對,那台灣過去十幾年幾乎都在通縮邊緣,那房價為何大漲?俄羅斯現在通膨嚴重,俄羅斯民眾現在會不會買房抗通膨?」
因此他試著將房地產投資屬性考慮在內後,分析出4種狀況。
一是低利率、低通膨。政府試著寬鬆貨幣政策刺激經濟,但經濟不振,大家對生產類投資興趣很低,也沒有消費信心,貨幣大量湧入房地產市場,這就是過去十幾年的房地產黃金時代。
二是高利率、高通膨。若是需求帶動的通膨,雖然利率高,但在經濟前景看好下,大家還是想進場購屋,抗通膨效果不錯,台灣70年代末期至80年代處於這種情況。如果是停滯性通膨,不佳經濟前景與高利率阻礙民眾進場意願,抗通膨效果普通。
三是低利率、高通膨。經濟成長伴隨貨幣氾濫,房地產漲勢最為凶猛,也最容易形成泡沫,台灣80年代後期便是此狀況,一年有數倍的漲幅。
四是高利率、低通膨。是最慘情況,市場流動性不足,經濟又陷入困境。台灣1997~2003年就處於這種情況,也導致大量建設公司倒閉跑路。
章定煊表示,去年10月以前,通膨已經成型,屬於低利率高通膨,所以去年下半年房價狠狠衝了一大波。但今年俄烏戰爭開始,成本推動通膨已經沒有懸念,此時升點息,資金稍微收縮,高利率高通膨,經濟動能也還可以,房地產可以抗通膨,比放銀行來得好。
重點就在央行未來的決定,若以快速升息與大幅緊縮來應對成本推動通膨惡化成停滯型通膨,章定煊認為,可能將過去的房市泡沫一舉戳破。進入高利率低通膨,那房市不景氣2年以上跑不掉。
「但也不用太悲觀」,章定煊話說回來,認為通常只要物價穩定了,又會開始進入大寬鬆時代。不過先決條件還是口袋要深一點,能熬過這段緊縮時期再說。
(封面照/東森新聞張琬聆攝)
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