文／林奇芬
從2010年開始，政府就祭出各種打房政策，但是效果都不大，甚至房市還呈現量價齊揚的走勢。但2022年房屋買賣移轉棟數開始降溫，再加上今年全球經濟不景氣，居高不下的房價，是否也開始面臨修正壓力了?
根據內政部最新統計，2022年房屋買賣移轉棟數為31.8萬棟，比前一年34.8萬棟下跌8.6%，顯示房市交易量開始降溫了。尤其是12月房屋移轉棟數僅2.69萬棟，比前一年3.64萬棟下跌26%，更顯示下半年房市急凍現象。
不管是股市還是房市，通常都是「量先價行」，成交量代表買氣，才能推升價格上揚，交易量下跌，價格也難以支撐。不過，股市波動大，價格上沖下洗劇烈，如去年台股全年下跌22%，但今年以來股市又快速反彈，短短一個月漲幅可超過10%。而房價卻有相當僵固性，往往易漲難跌。
台股近10年大漲，2022年重挫
若觀察台股在過去10年走勢，自2012年以來呈現持續上揚走勢，其中在2015到2016年間有一波修正，2017年後又持續上揚。另外，在2018年底與2020年初各有一波重挫，但之後又再創新高。不過2022年受全球升息影響，股市出現近10年來最大跌幅。
房價持續上揚，修正期偏向盤整
若觀察台灣房價走勢，根據內政部編制的住宅價格指數，在2012到2014(民國101到民國103)年間呈現快速上漲走勢，2015到2018(民國104到民國107)年間呈現持平盤整，而2019到2022年(民國108年到111年第三季)又呈現快速上漲走勢。
房價走勢與股市大方向一致，但有落後現象。如去年股市重挫，但房價卻尚未出現修正。另外，股市進入修正期下跌幅度較大，但房價在修正期呈現盤整走勢。
台北市房價歷經修正，中南部房價面臨考驗
若再進一步觀察六都房價走勢，過去10年來僅台北市房價出現下跌現象，在2014到2019年間(民國103年到108年)，房價先下跌後盤整，時間長達5年之久。另外，新北市房價在2015年到2017年間也有微幅修正，但時間相對較短。
由於桃園市以南的都市，先前房價漲幅不大，但在2021年後房價出現雙位數成長，與台北市在2012年到2014年的情況相似。中南部房價會不會成為這一波房市修正中心，是值得留意的區域。
打房政策出籠，房價面臨考驗
自2012年以來，政府已經推出各種打房政策，但隨著全球經濟成長、資金寬鬆，打房效果不佳。不過今年全球經濟景氣修正，再加上政府政策陸續發酵，預期房市也開始降溫。
目前房市交易量萎縮，但房價會不會下跌，仍有幾個面向要觀察。
基本面仍有支撐房價的理由，包括，一，近幾年土地價格、原物料價格大漲，房屋成本高漲。二，政府的稅負增加，地價稅、房屋稅上漲，房地合一稅讓房地產增值稅居高不下，賣方勢必將成本轉嫁給買方。
但是也有讓房價下跌的理由，包括，一，經濟景氣衰退，若是出現較為嚴重的股市重挫或失業率攀高，可能有部分屋主面臨降價求售的窘境。二，近期平均地權條例修正法案三讀通過，對預售屋市場帶來較大殺傷力，雖然內政部解讀，法案不溯及既往，但已經對預售屋市場帶來衝擊，部分投資客可能想要及早出售解套。三，房價所得比居高不下，年輕人已無能力購屋。
至於房價修正幅度，還是回到房市需求的基本原則，「地點、地點、地點」。越是市中心蛋黃區，房價越有抗跌性，越是偏遠的蛋白區，房價修正壓力越大。此外，區域房屋供應量越大的地區，房價修正壓力越大，供應量越少的地區，房價越有支撐性。因此，這波房市修正，中南部的房價或許將面臨較大的考驗了。
