文／林奇芬
今年以來國際金融市場動盪不安，台股也直線下跌，甚至國安基金都已經進場護盤。股市重挫下，房市還可安然嗎?從9月份房屋買賣移轉棟數來看，房市成交量已經明顯降溫了。市場常說「量先價行」，當成交量萎縮時，價格就難以上揚，接下來想購屋的民眾，議價能力應該可以增加。
六都買賣移轉棟數急速降溫
根據最新統計，9月份六都買賣移轉棟數全數降溫，跟去年同期相比，成交量跌幅高達14.2%。其中以台北市、台南市降溫幅度較大，台北市月減幅12.4%，年減幅更高達21.3%，而去年火熱的台南市，月減幅12.9%，年減幅20.9%。此外，新北市、高雄市跟去年同期相比，減幅也高達21.3%、24.9%，顯示成交量均大幅萎縮。目前只有桃園市、台中市稍微維持穩定。
購屋痛苦指數升高
今年第三季房市交易量已經明顯下滑，但第二季房價指數還在創新高。根據內政部統計，2022年第二季全國住宅價格指數來到123.97，創下新高紀錄，比前季上升2.44%，年增率更高達10.27%，顯示房價仍居高不下。
其中以桃園以南的都市房價漲幅較大，第二季高雄市房價年增率高達13.91%，台中市年增率12.28%，台南市、桃園市年增率分別是11.67%、11.38%，都有雙位數成長。相較之下，雙北漲幅縮小，台北市房價年增率5.58%、新北市年增率8.89%。
而從房價負擔來看，全台房價負擔大幅增加，購屋痛苦指數飆高。第二季房價所得比來到9.69倍，和疫情前(8.58倍)相比，增加快1倍。其中以中南部房價所得比增幅最大。台南市、高雄市從原先7倍左右跳升到9倍。而台北市可說是全台購屋最痛苦的都市，房價所得比從13.9倍跳升到16.2倍，房貸負擔率(房貸佔所得比重)更高達66.1%，難怪台北市民眾只能望屋興嘆。而新北市、台中市民眾房貸負擔率也來到52.4%、45.5%，將近一半的所得都要拿來付房貸，全台購屋痛苦指數越來越高。
股價的反應速度很快，台股指數可以從18000點跌到14000以下，但是房價卻有相當僵固性。近期全球景氣下滑、利率攀高，房屋買氣下滑，但房價卻尚未鬆動。除非出現全球金融風暴，或是個別區域餘屋量過大，否則不容易見到房價大幅修正空間。
房市的二個挑戰
但接下來房市也將面臨二大挑戰。一，景氣衰退風險。今年經濟成長率已經開始下修，預估明年經濟成長率更低於今年。以台灣景氣燈號為例，從今年3月起就從黃紅燈轉為綠燈，至今已經連續六個綠燈，分數持續下滑，接下來也不排除跌落至黃藍燈的可能性。
二，利率上揚壓力。美國聯準會為了打擊通膨快速升息，基本利率已經來到3.25%，台灣央行升息幅度極小，至今只升息2碼，基本利率僅1.625%。根據統計今年8月五大銀行房貸利率約在1.72%，仍然相當低，但也不排除未來緩步上升可能。此外，銀行對於房貸放款也更為謹慎，從五大銀行新承做房貸金額持續下滑，也可看到趨勢改變。
對於已經購屋的民眾，接下來的挑戰是房貸利率上升，可能影響每月房貸本息攤還金額，最好能多挪出一些緩衝預算，以防房貸負擔增加的風險。此外，景氣不佳時，可能會有放無薪假或裁員的風險，最好檢視家庭的緊急備用金是否足夠，通常建議保有6個月基本生活費與房貸支出。
而尚未購屋的民眾，此時可以不用急於購屋，可以多看多比較，當成交量萎縮之下，民眾議價空間也可增加。此外，若整體經濟情勢遇到重大風險時，或許還會有法拍屋或是個別急售案件可以撿便宜。
