文／戴雲發
隨著政府政策的推動及中央和地方政府提供的各項都市更新補助和獎勵，近年來都市更新重建的案件數量顯著增加。這些政策不僅加快了都市更新的步伐，也提升了民眾對此的認識和接受度，越來越多的人希望參與並重建自己的家園，以改善居住環境和生活質量。隨著都市更新逐漸成為熱門話題，民眾的印象也日益正面化。
近來，台灣地震頻繁，今年花蓮403地震再次引起了公眾對建築物安全的關注，喚起了老舊房屋不耐震的風險。這一情況進一步推動了都市更新的需求，尤其是在高風險地區。地主們在考慮是否參與都市更新時，會特別關注重建後的分配比例、租金補貼金額和搬遷費用等問題，因為這些因素直接影響他們的利益。
面對這些問題，政府和建商都需要提供清晰、透明的方案，以協助地主了解參與都市更新的具體收益和成本，確保每位參與者能夠獲得公平的待遇，並在改善居住條件的同時，降低未來可能面臨的風險。
兩種常見都更重建分配方式：
1.分配方式一：與建商協議合建
在這種方式下，雙方會依據固定比例或坪數來進行分配。建商將會詳細計算成本和利潤，並根據這些數據確定分配比例或坪數、每月租金補貼金額以及地主搬遷費用。當地主和建商達成協議並簽署重建合約後，最後都更重建完成，雙方將按照所簽屬的合約內容進行分配。
2.分配方式二：權利變換
在這種方式下，不動產估價師會評估每位權利人在都市更新中的價值，並計算各權利人的比例。這些比例將決定更新後房屋的價值分配以及都更重建的成本分擔（稱為共同負擔），包括拆遷補償費和租金補貼（即拆遷安置費）。
這裡的權利變換就像是將每位權利人視為都更案的股東，由估價師來評估確定每位所有權人的股份。股份多的權利人將獲得更多的分配，影響股份比例的主要因素包括土地和建物的條件。需要特別注意的是，無產權的建物面積和增建部分不會被計入權利價值比例中，只能計算拆遷補償費。
A.拆遷補償費分為「合法建築物」及「其他土地改良物」。在估價前，測量公司會測量其他土地改良物的實際面積，隨後由不動產估價師評估拆遷補償費用金額。該金額扣除舊建物的拆除費後，即為屋主實際可領回的補償費。
B.租金補貼（拆遷安置費）由不動產估價師計算，僅計算有產權登記的合法建築物面積，未登記但可補登記的面積須在估價前補登，其他違建、增建、未登記的使用空間等則不計入租金補貼費用中。
在都市更新權利變換過程中，不動產估價師擔任公正客觀的第三方角色，確保權利變換的公平分配，一切按照法規進行，一塊基地能夠蓋出來的面積是固定的，透過透明公開的分配，可避免單方利益調整，尤其違建或非屬權狀上登記的使用空間不應視為理所當然要分配的面積。
考慮到台灣地震頻繁的地理環境，老舊房屋在地震中存在較高的風險，而通過危老都更重建，不僅可以提升房屋的安全性，還能改善居住環境。隨著政策的推動和各項補助獎勵的實施，為更多民眾帶來安全、舒適的居住環境，在合理分配的情況下，建議越早進行重建越能早日住進安全舒適的新房屋，減少未來可能面臨的風險和損失。
