愛莉莎莎「曼谷買房」讚便宜 專家示警海外風險:投報如山崩

愛莉莎莎「曼谷買房」讚便宜 專家示警海外風險:投報如山崩

網紅愛莉莎莎近期到泰國長住一個月,還自爆在曼谷買了一間預售屋,價格只要台灣的1/5,讓她不禁感嘆「台灣的房價實在太不合理了」,消息引起關注,對此馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,海外置產看似誘人,但國情不同伴隨優缺點,包括政治以及外國人的法令限制等因素,出手前仍要謹慎評估。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文,指稱國人在泰國買房的情況,近年似乎更加常見,但這種投資伴隨高風險,但很多人不曉得,首先是優點的部分有6個,包括分擔台海緊張局勢的投資風險,或是為了爭取海外居留權等,以及有些人可能會把買房當作資金停泊處,不能說完全沒誘因,但缺點其實也不少。

何世昌提到,海外置產除了考量匯率波動,還有很多隱藏風險,尤其是到泰國等東南亞買家,風險通常相對更高,主要能分為以下8種情況:

1. 法令與市場差異性

各國房市生態有差異性,包括建築規劃、區段條件都不同,並且不被台灣人所熟悉,再者除了馬來西亞等少數國家,東南亞多數國家不允許外國人持有土地,因使台灣人能買的大多是地上權,沒有土地所有權,包括最近討論度很熱的泰國也在此列。

2. 產權沒有保障

由於外國人士無法擁有土地,社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下,有的掛在董事長個人名下(有的董事長原是台灣人,取得該國國籍後可擁有土地產權,所以開發案土地會掛在董事長名下,並以董事長是台灣人來取信消費者,如柬埔寨等國較為常見),可能衍生一種狀況,就是萬一掛名的公司中途倒閉,容易衍生土地所有權爭議。

3. 一案兩價、一案多價

承接海外建案來台銷售,這類建案可能發生一案兩價、一案多價,意味著建商賣給本國民眾比供應外國人更便宜,賣給不同國家的消費者又有不同售價,促使外國客成為肥羊,觀察過往經驗更可發現,台灣與中國的售價通常比較高。

4. 宣傳投報像座山 實際投報如山崩

何世昌提醒,很多海外買房的實際投報率,遠遠不如廣告預期,這是海外置產常見的糾紛,但有時卻不是賣方的錯,而是房子租不出去、空置期太長,導致投報率低落,必須留意這類拿到海外銷售的建案,未來出租的租金較高,通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租,必較屬於小眾客源,所以空置期普遍較長,有的業者會訛稱規劃酒店式公寓,實際上卻是充當AIRBNB接短期租客。

▼愛莉莎莎自爆,在曼谷入手一間預售屋。(圖/翻攝愛莉莎莎臉書)

5.轉手不容易

基於以上說法,來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓,這類產品的客源本身就較為有限、房價較貴,再者海外買家沒有土地所有權;當地人用相對便宜的價格譨買到完整產權房子,自然不會向外國人接手這類物件,因此外國買家收租幾年後若想出售,會發現售價與期待值有落差。

6.海外訴訟累死人

海外置產常見的糾紛有「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等,但外國人遇到類似情況,即使透過法律爭取權益,但在海外走法院相對困難,這也是一個問題。

7.對海外建商陌生

台灣人買房講究建商品牌,光是理解台灣成千上萬家業者,已經很難捉摸,遑論海外的建商,掌握資訊幾乎都是透過業者轉述,基本毫無參考標準。

8.排華的風險

何世昌提醒,海外買房也要留意當地情勢,例如東南亞國家發生過排華暴動,最近的一次是2014越南排華暴動,最嚴重的一次是1998年印尼排華事件,此事件引發不少華僑舉家搬至台灣,由於事件難以預測,可能威脅華人生命財產安全,這些都要納入評估。

他總結表示,海外置產看似誘人,但國情不同伴隨優缺點,看不到、摸不到的風險才是最危險,例如東南亞市場充滿商機,房屋出租投報率的確比台灣高,但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念,相對高獲利必然伴隨相對高風險,再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高,這個問題值得考量,如果還是堅持要海外投資,建議到法令相對完善的國家,對權益較有保障。

(封面圖/翻攝愛莉莎莎臉書)

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