台中高鐵收假爆人龍 專家曝不意外…從二手屋開價看到端睨
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中秋收假的高鐵台中站出現排隊人龍,雖引發民怨,但從地產的角度來看卻是有「錢」景的跡象。觀察近期房市表現,在新成屋屋主受房地合一稅閉鎖期及惜售心態下,戰場聚焦在預售市場,更有新案蟬聯6個月烏日區銷售月冠軍,顯示高鐵台中站特區的房市戰力。
統計高鐵台中站特區(又稱烏日高鐵特區)近期建案狀況,預售案有「大華縱橫」、「登陽未來之丘」及商辦案「登陽ICC」;成屋案有「夢幻誠」、「登陽之驛」、「高鐵之星」等,另外達麗建設與白天鵝建設的合建案預計第4季進場。
根據內政部實登資料,「大華縱橫」截至9月底已登錄474筆,自去年11月起至今9個月期間,有6個月登上烏日區預售住宅大樓銷售冠軍,即使在7月預售屋禁轉實施後,仍在烏日區成交市佔比達40%,8月實登尚未完全揭露就已領先60%;另外「登陽未來之丘」登錄戶數也達50戶。
▼烏日高鐵特區新成屋還不多,主要交易以預售案為主。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
預售案銷售熱 二手屋相當惜售
值得注意的是二手仲介市場,「夢幻誠」、「登陽之驛」、「高鐵之星」3個成屋案總戶數有2157戶,且因有不少預售時期換約轉手交易,因此已溢賣超過100%,但是目前仲介市場掛賣物件卻只有約47戶,換算比例約2.1%,顯得相對惜售。
而從仲介市場的開價行情也能嗅出惜售與仍然看好的心態,當地仲介便指出,「夢幻誠」低樓層3樓戶以總價1250萬元掛賣,換算單價每坪為41.05萬元;13樓戶委賣價格1380萬元,含裝潢每坪單價46.2萬元,都高於同區域的其他預售案。
該仲介認為,這樣的開價邏輯顯示高鐵台中站特區不但沒有拋售、斷頭的賣壓,甚至二手成屋價位高又選擇少,也因此讓買方湧向預售屋,至少付款相對輕鬆。
▼二手仲介市場的新成屋,並未出現拋售賣壓。(圖/翻攝住商不動產網站)
沒上車的人想搶搭 留意政策不確定因素
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出,二手市場上出現惜售氛圍,部分原因可能是屋主對期望的售價甜蜜點尚未滿足,以高鐵台中站特區為例,全台最大的購物商場即將於3年後啟用,未來房價仍有相當期待值,造就已購者捨不得脫手,還沒上車的人想趕上車的現象。
不過元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則指出,其實不只高鐵台中站特區,觀察網路許多熱區的預售轉量明顯下滑,除了觀望惜售外,主要原因還是房地合一2.0版將「重稅」期間從原本2年變成5年,使市場出現「閉鎖」效果,很多投資客為了規避重稅,選擇不賣屋、延長持有期間來規避重稅。
陳傑鳴認為,轉售賣壓減少、購屋者選擇就少,對於房價確實會有一定的穩盤作用,也導致近期房價下修狀況相當緩慢,但也不到能夠再度大漲,以目前整體情勢來看,房貸利率升、政府打炒房不鬆手下,加上還有總統大選等變數,建議購屋民眾仍需謹慎。
(封面圖/東森新聞)