房價跌了嗎?李同榮揭「這數據」超意外:防甩尾變盤

房價跌了嗎?李同榮揭「這數據」超意外:防甩尾變盤

吉家網最新公布2023年Q1房價走勢,數據顯示出乎市場意料,房價居然沒有如市場預期走跌現象,依吉家網統計資料顯示,房市成屋市場今年第一季與去年第四季比較,有四個都會小漲,分別是台南+1.5%、新北市+0.88%、台北市+0.2%、高雄市+0.13%,另有兩個都會小跌,分別是桃竹-0.61%、台中市-1.8%。至於年漲幅與去年第一季同期比較六都全部呈現漲勢,北台灣的桃竹區第一漲幅為+12.47%,新北市第二漲幅為+11.61%,依次為台南市+11.55%、台中市為+9.8%、高雄市+6.21%、台北市0.82%殿後。

房市潛在資金動能充沛 房價居高不下三大主因

吉家網董事長李同榮針對房市第一季的表現提出具體看法,就是「居高不下、多空拉鋸、以盤代變」現象,房市剛性需求仍然強勁,從央行昨日宣布七都第二戶房貸限制七成以下的政策,可知政府仍然擔心房市潛在資金動能充沛,預防房市壓不住而甩尾變盤。至於為什麼市場沒有如預期走跌,房價居然仍然居高不下,李同榮提出三大主因:

(一)剛性需求強勁支撐房價:從去年下半年開始市場開始有些漲不動的現象,大部分專家認為房市轉空,預售市場炒作消跡,強勁的剛性需求開始轉為觀望,經過三季的觀望市場,久候的剛性買盤開始逐步進場,成為六都房價支撐的主力。

(二)新屋交屋潮拉高均價:從2018年房市全面止跌回升,歷經2018Q3-2019Q4的初升段、2020Q1-2022Q2的主升段,大量暢銷的預售屋陸續進入交屋潮,高漲幅的新屋單價,相對拉高整體市場的均價,造成市場部分區域房價照漲的現象,新屋交屋潮較少區域就呈現市場轉弱現象,因此各都行政區都呈現漲跌互見情況,但因賣方心態並未轉弱,因此市場就會呈多空拉鋸、小跌小漲現象。

(三)政策打房導致首購市場轉向:因政策打房因素,預售市場銷售率嚴重衰退,不能轉售的限制,導致剛性需求觀望,或轉至成屋市場,導致成屋低總價市場供需失衡,成屋高總價早已量縮,影響均價越來越有限,且因政策鼓勵多房的房東出租免囤房稅,導致目前低總價市場被投資客與包租公壟斷,不但供需吃緊,且租金房價雙漲,導致都會的房價仍難見鬆動,首購年輕人目前急需的低總價小坪數住宅,正面臨賣方市場與出租方市場的不利窘境。

▼(圖/吉家網不動產提供)

人口淨流入與房價漲勢 六都行政區漲幅前十名

吉家網企劃處長莊文樹分析指出,六都季漲幅前三名為台南市歸仁區、高雄市小港區、台中市烏日區,年漲幅排行前三名為高雄市橋頭區、台中市東區、桃園市中壢區(如附圖:六都行政區112Q1對比111Q4漲幅最大排行前十名)。季漲幅前十名漲幅在8.73%-4.85%之間,年漲幅幾乎都在20%以上,高雄市橋頭區更高達29.67%,顯然這些區域都是過去基期不高的蛋白區,因近年新興工業與高鐵軌道經濟帶動,成為具有潛力發展的蛋白區,這種發展趨勢值得自住與首購族特別關注。(如附圖:六都行政區112Q1對比111Q1漲幅最大排行前十名)

▼(圖/吉家網不動產提供)

六都行政區112Q1對比111Q4漲幅最大排行前三名,分析如下:

(一)台南高鐵特區:產業商場進駐,歸仁地價翻身
台南高鐵特定區位於歸仁區,迎來南台灣首座三井OUTLET商場,帶動整個商圈迅速發展。當初土地由台南市政府於2018年標售時,每坪地價才13~14萬元,短短3、4年,預售屋已經衝上3字頭,成屋每坪均價23萬元,地價與房價幾乎翻倍。區內知名建商達麗建設、遠雄建設、春福建設均有建案,長線與仁德區聯結具發展潛力。

(二)小港區:工業重鎮與機場所在地,房價基期低
沿著高雄灣區進入小港區,區內有高雄國際機場、臨海工業區、中鋼、台船、等國營企業,紅線捷運經過、新光三越OUTLET(SKM Park)進駐帶動商圈發展,由於公共建設工程不多,附近住宅行情基期不高,鮮少大型知名建案,成屋每坪均價18.5萬元,基期相當低,是高雄市房價殿後的行政區。

(三)烏日高鐵特區:超級娛樂城進駐,生活機能衝頂標
烏日區內的高鐵台中站,是中台灣唯一具備三鐵共構條件的站點,加上雙國道、台74線快速道路等完善的交通網絡系統,台中市府更把烏日設定為副都心,招商引資不遺餘力,去年底更迎來當地前所未見的超級投資案,集結購物中心、商辦、飯店、影城的「高鐵娛樂購物城」,打造全台最大規模的高級百貨購物中心,預計2026年啟用,提供超過萬人的就業機會。

六都行政區112Q1對比111Q1漲幅最大排行前三名,分析如下:

▼(圖/吉家網不動產提供)

(一)橋頭區:產業帶動人流,房價漲幅近三成
橋頭區因有橋頭科技園區開工利多,成為南部半導體與高科技S廊帶具有關鍵影響地位,預計2025年完工後,年產值將達1800億元,可創造1.1萬個就業機會,近5年人口淨流入為高雄前三名,房價年漲幅逼近30%,高居高雄前段班,中古屋每坪均價約24萬元。

(二)中壢區:串聯三鐵潛力區 青埔建案5字頭
區內最受矚目的是高鐵桃園站青埔特定區,青埔商圈發展較慢,因此房價上上下下近十年,今因桃機開通加上綠線捷運規劃動工,青埔已今非昔比,預售房價站上5字頭,近年推出指標個案遠雄仰森,均價46~50萬元,還有冠德青璞匯、興富發站前新銳、成家大璽、桃大玥、新潤君頤、宜誠世界極、艾美館…等,建案售價從4字頭站上5字頭,未來高級建案仍有機會直衝6字頭。

(三)北屯區:連結中科交通優勢,中台灣人口淨流入第二
北屯區隨著11期和14期重劃區規劃發展,帶動人口移入、各大建案與公共建設紛紛進駐,加上位居連結中科交通優勢,水湳經貿園區範圍囊括西屯區與北屯區,已然成為「普立茲克國際城」,在環境、建築、商業發展上領先其他區域;近5年為全台人口淨流入前15名的行政區,也是中台灣除了麥寮以外,人口淨流入最多的行政區,此區房市也將是台中最具抗跌的行政區之一。

房價多空拉鋸以盤代跌 潛力蛋白區值得關注

李同榮認為未來房市縱使轉弱,也將是以盤代跌的局面居多,購屋者不必過度恐慌,他並對未來房市走勢做出六大綜合評論與分析:

(一)市場信心分析:買方信心仍不足、賣方信心未轉弱,上半年房市呈現多空拉鋸。

(二)反轉關鍵分析:目前房市處於多空拉鋸的末升階段,開工量尚未與使照核發量呈現死亡交叉,市場尚沒有明顯反轉訊息,下半年房市將考驗房價的支撐力。

(三)供需現況分析:剛性需求仍然強勁撐盤,低總價呈現抗跌現象,未來整體房價跌幅將非常有限。

(四)區域發展分析:各都潛力蛋白區值得關注,以新北市為例,近五年來被看衰的林三淡與五股區居然漲幅勇奪新北前四名,這就是各地潛力蛋白區值得關注的實證。(如附圖:新北市行政區112Q1對比108Q1均價漲幅排行)

(五)技術循環分析:房價處於高檔,續漲力道有限,房市將以盤代跌結束第六循環,調節回春時程不會太久。

(六)政治與地緣關係:關注總統大選前消息變化影響與兩岸局勢動態發展,決定下半年房市走勢。

▼(圖/吉家網不動產提供)

(封面示意圖/pixabay)

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