新竹平均所得冠全國!豪宅交易1年卻僅7筆 專家揭現實原因
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新竹市受惠竹科園區高獲利,多年稱霸全台平均綜合所得登上「最富縣市」,區內房價近1年也從單價5字頭站7、甚至有個案衝上8字頭,不過觀察高總價交易則與熱絡市場相背離,近1年超過4000萬元豪宅門檻的交易僅7筆。專家指出,市場為迎合科技新貴買盤多採壓低坪數、總價,導致中大坪數產品出現斷層。
根據實價登錄統計去年至今年3月的新竹市預售大樓交易中,總價逾4000萬元豪宅門檻的交易共計7筆,分別為「富宇天雋」2戶、「春福大雋」4戶、「春福水硯」1戶,其中「富宇天雋」都在50坪以內,主因是高樓層單價站上78、79萬元,因此總價高漲;「春福大雋」主力坪數42~50坪,僅少數72坪戶;「春福水硯」則規劃大4房產品。與整體新竹市預售市場相比,中大坪數豪宅新案比例相當低。
▼觀察近一年實價登錄發現,新竹市總價4000萬元以上豪宅交易僅7筆。(圖/市調單位提供)
新竹買方多單身工程師 難發展豪宅市場
全球居不動產情報室總監陳炳辰解釋,新竹縣市屬於新興房市區,購屋族以外來族群為主,多為竹科工程師,且不乏一開始單身赴任的身分,甚至不以當地長期定居為考量,所以較不考慮高總價產品,也使當地較難發展出豪宅市場。
至於新竹高總價住宅的狀況,陳炳辰認為,豪宅市場要具備聚落型態、身價特性、投資增值或景觀視野的度假風格,或要有在地出身的富豪來埋單,因此在新竹要達到豪宅門檻,便相當侷限於特定地區,又以竹科概念區塊最一枝獨秀,亦與他區房價落差大。
例如「富宇天雋」便因位於竹科門戶的關埔重劃區,單價坐7衝8;「春福大雋」、「春福水硯」則為新竹市蛋黃區具身價特性的地段,成為在地換屋族及富人的選擇。例如近期新竹市東區北大路新案「利晉曙光」,超過半數買方是具有地緣性的企業者和自營商。
▼新竹市大坪數住宅案集中在市中心,鎖定的是有地緣性的在地企業主。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
在地自營商有地緣性 鎖定市中心蛋黃區
陳炳辰指出,有別於科技買盤湧向重劃區追高,在地新竹自營商更傾向在起家的生活圈中挑選房子,滿足地段好及熟悉度高的自住與置產需求,尤其現今面對通膨浪潮來襲,高資產族更急切尋找現金流的最佳停泊處,也讓大坪數住宅成為抗通膨的選項之一。
當地仲介指出,新竹市北大路商圈周邊發展蓬勃成熟,不只開發素地取得不易,二手市場流通中物件多為屋齡超過10年以上社區。過去新竹市在地企業主指名度相當高的豪宅社區如「磐龍壹號院」、「鴻柏鴻磐」等鮮少釋出,在需求甚殷、供給短缺的情況下,市中心具有千坪基地規模的新案自然受到高度關注。
▼新竹市中心發展成熟,高知名度豪宅社區如「磐龍壹號院」等屋齡已逾10年。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
(封面圖/EBC地產王 張琬聆攝)