全台推案總銷衝破2兆!賴正鎰嘆「是虛胖」:明年少2成

全台推案總銷衝破2兆!賴正鎰嘆「是虛胖」:明年少2成

政府趕在今年結束前通過打炒房草案初審,等於去年底迄今已連下7道打炒房令。統計今年全台預售案總銷金額首度突破2兆元新高,不過鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出,只是營建成本使房價暴漲的「虛胖」假象,估計明年量縮2成,但價格降不下來。

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鄉林不動產指出,今年全台1~10月累計建物買賣移轉26.6萬棟,較去年同期27.9萬棟衰退5%;六都累計1~11月買賣移轉22.3萬棟,與去年同期相較衰退幅度達到7%。

今年全台預售推案總銷 首度突破2兆元

另一方面,由於預售市場反應較慢,全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8%的小幅成長,各縣市不動產開發公會也調整並推估今年預售總銷金額,將首度突破2兆元大關,來到2兆508萬元,高於去年的1.82兆元。

▼今年預售推案總銷突破2兆元,創下新高。(圖/鄉林不動產提供)

賴正鎰指出,受全球通膨與升息、工料雙漲及預期房價漲的心理影響,大量資金追求有限資產,導致總銷突破2兆元,「這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象,只是『虛胖』」。

成本漲帶動房價暴衝 高總銷推案是假象

賴正鎰進一步解釋,去年底迄今,政府連七道打炒房令,央行要求銀行將土建融資貸款降到4成,並規定購地後18個月內要開工,開發商被逼得提早推案,導致全國推案總銷在上半年就突破兆元。

也因疫情穩定,加上通膨造成工料雙漲不停、房價上揚的預期心理,Q3之前資金置產情況旺盛,房價漲到歷史高點,但賴正鎰表示,下半年經濟景氣轉差,大家消費趨於保守,房市交易急速冷卻,建商推案也更加慎重。

▼受到購地後18個月內須開工的限制,與多開發商逼得提早推案。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

從今年推案區域分佈來看,六都全年推案戶數約10萬2728戶,較去年增3.6%,前幾年推案量大的新北市、台中市,今年下滑10~15%,反而是台南和高雄挾著台積電加碼設廠的題材,推案成長幅度達2~3成以上。

建商明年放緩腳步 總銷年減2成

不過眼見《平均地權條例》修正案初審通過,政府也持續緊縮土建融限制,建商要先去化已購入土地,只好放慢推案腳步,賴正鎰預估明年推案「量縮價穩」,總銷年減2成,剩下約1.6兆元左右。

對於明年房市的看法,賴正鎰認為全球通膨將趨緩,升息可望放慢,中國大陸也大幅解封,預估經濟會邁向復甦之路,消費者為求保值還是會買房,但建商要先去化已購入土地與餘屋,加上土地價格維持高檔,工料建築成本仍高,會減少預售屋或延遲推案,但房價跌的機會不大。

價跌機會不高 軌道及科學園區題材仍旺

▼明年房市以科學園區及軌道題材較佳。(圖/東森新聞張琬聆攝)

至於推案熱點,六都仍以軌道經濟、科學園區題材掛帥,雙北精華區包括中山區、士林區、北士科周邊以及三重、新莊與泰山區;桃園青埔、龍潭科學園區及台中中科附近西屯、龍井和烏日高鐵特區;高雄市楠梓產園區、美術館農16特區還有台南安平與緊鄰南科的善化區,都相當有潛力。

賴正鎰也指出明年房市5大趨勢:

一、景氣回溫,但消費保守,剛性需求為大宗,總價在1500萬元以內的產品去化快。

二、房地產微利時代來臨,空間壓縮不利於中小型建商,經營會比較辛苦。

三、政府一旦三讀通過《平均地權修例》修正案,禁止預售轉約與管制私法人購屋,高資產族群游資將湧入商用不動產。

四、建商延後預售推案,供需失衡加上新成屋價格降不下來,二手中古屋交易看旺。

五、土地價格居高不下,加上市況不明朗,建商標地意願低,都更合建和危老重建案件更為搶手。

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

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