拉長貸款年限 是喘息?或是窒息?
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過去低利時代,市場流行「貸款借越久越划算」的說法,亦即拉長貸款年限除可紓解每月繳款壓力,還會因通貨膨脹帶來「債務貶值」,反而相對划算。不過隨著升息循環的到來,專家換算30年期房貸一旦升息將多繳14.5%,負擔增加幅度比20年期的9.8%還重,建議提前償還本金、省下部分利息。
近幾年在高房價壓力及低利環境下,30年期房貸漸成市場貸款主流,屋比房屋總監陳傑鳴表示,30年或40年期的長年期房貸優點就是「每個月負擔的房屋貸款可以大幅降低」,以40年期房貸的每個月房貸金額來說,僅20年期每月房貸金額的58%,明顯可降低民眾房貸壓力,可增加不少民眾的購屋意願,不過缺點就是「總房貸利息支出驚人」。
其實不同年期的房貸,沒有絕對的優劣,陳傑鳴補充,主要是讓民眾可依本身不同經濟條件與需求,有更彈性的調整,以目前市況來看,雖以20年房貸最常見,但因應房價居高不下,每月還款金額可能就佔了薪資一半,民眾購屋壓力可能過大,才出現30年甚至40年房貸專案,藉此降低購屋族的每月房貸壓力。
不過若利率持續攀升,每月還款增加的壓力也會高於20年期房貸。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去低利年代,因為房價高、利率低,不少民眾會選擇「貸好貸滿」,一旦遇到升息循環,可能會感受到還款壓力增加,不僅影響民眾購屋信心與預算,也可能讓房貸族負擔增加,排擠未來的生活開銷預算。
以房貸千萬元、目前利率1.5%試算,20年期本利平均攤還每月金額為4萬8255元,若升息到2.5%,每月還款金額增加9.8%到5萬2990元;30年期則從每月還款3萬4512元增加到3萬9512元,增幅14.5%。
▼房貸千萬元的年期不同,升息後的增幅也有異。(圖/信義房屋提供)
曾敬德指出,這波升息會讓購屋人覺得壓力沉重,因為現在房貸比起10年前可能多出近一倍,越借越多、升息利息也會大幅增加,若手上資金沒有投報2%以上且低風險的理財工具,建議可以提前償還一些房貸本金,降低每月房貸支出,也可省下部分利息。
陳傑鳴則建議,房貸若月繳款金額可維持在總收入的3~5成內的民眾,在沒其它更穩定、利率更高的投資管道下,選擇貸款20年較優,不僅可以盡早還完,相對繳給銀行的利息也較少。
至於自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者,陳傑鳴認為,仍應考慮30年以上的房貸專案,較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。
(封面照/東森新聞張琬聆攝)
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