鄭文在／老父趕流行急贈地 地政士一查秒阻止「這款土地本來就免稅！」

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

贈與稅的免稅額為每年244萬元，計算期間為每年的1月1日起至每年的12月31日止，所以每年的12月底贈與稅的申報，總會如雪片般的飛向國稅局，讓地政士們賺到一個小紅包，好不熱鬧。

最近，有個老客戶將名下的一筆持分共有土地，為了排上年底的贈與稅免稅額贈與潮，請我們幫他概算是否透過逐年贈與，分多次順利將這筆土地過戶到兒子名下。

我們請他將土地權狀照片，透過通訊軟體傳給我們，隔天我們取得了相關土地謄本、地籍圖及分區使用證明書，發現該筆土地座落於都市計劃內的保護區，屬於農業用地。

▼從地籍圖及分區使用證明書，可用來判斷是否為免稅的農業用地。（示意圖，非當事人土地／EBC地產王張琬聆攝）

都計內農地 有農用證明即免稅

再經過比對相關圖資，發現該筆農地沒有違規使用的情事，符合農地農用的規定，只要向區公所申請「農用證明」，即可不課徵土地增值稅、免課徵贈與稅，連未來出售的房地合一稅都是免稅。客戶聽到後心喜若狂，馬上委託我們儘快辦理。

個案中土地公告現值約260萬元，如果以每年贈與稅244萬元的免稅額，只要分2年辦理即可順利過戶完成（即2023年贈與244萬元，2024年贈與16萬元），且不用繳納任何贈與稅，可是所有權人持有期間比較久，近60萬元土地增值稅無法避免。

▼只要是符合農地農用規定的土地，包含增值稅、未來房地合一稅都可免稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

還好透過分區使用證明，我們得到不課徵土地增值稅的曙光，只要順利取得「農用證明」，就可以主張不課徵土地增值稅，我們將爸爸的土地所有權在不繳納任何稅金的情況下過戶給兒子。

歲末年終，您可以清理一下名下的不動產，善用稅賦的減免，讓資產順利移轉到下一代。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）