پرش به محتوا

حباب مسکن ایالات متحده در دهه ۲۰۰۰

از ویکی‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد
هزینه مسکن طبق ایالت
میانگین قیمت مسکن بر اساس منطقه کلان‌شهری

حباب مسکن ایالات متحده در دهه ۲۰۰۰ (انگلیسی: 2000s United States housing bubble) یک حباب املاک و مستغلات بود که بیش از نیمی از ایالت‌های ایالات متحده را تحت تأثیر قرار داد. این حباب محرکی برای بحران رهن دون اعتبار بود. قیمت مسکن در اوایل سال ۲۰۰۶ به اوج خود رسید، در سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷ شروع به کاهش کرد و در سال ۲۰۱۱ به پایین‌ترین حد خود رسید.[۱] در ۳۰ دسامبر ۲۰۰۸، شاخص قیمت مسکن کیس-شیلر بزرگ‌ترین کاهش قیمت خود را در تاریخ خود گزارش کرد.[۲] بحران اعتباری ناشی از ترکیدن حباب مسکن یکی از دلایل مهم رکود بزرگ در ایالات متحده است.[۳]

افزایش نرخ‌های توقیف اموال در سال‌های ۲۰۰۶–۲۰۰۷ در میان مالکان خانه‌های ایالات متحده منجر به بحران در اوت ۲۰۰۸ برای وام‌های فرعی، Alt-A، تعهدات رهنی وثیقه‌شده (CDO)، وام مسکن، اعتبار، صندوق‌های پوشش ریسک، و بازارهای بانک‌های خارجی شد.[۴]در اکتبر ۲۰۰۷، هنری پالسون، وزیر خزانه داری ایالات متحده، ترکیدن حباب مسکن را «مهم‌ترین خطر برای اقتصاد ما» خواند.[۵]

هر گونه فروپاشی حباب مسکن ایالات متحده نه تنها بر ارزش‌گذاری خانه‌ها، بلکه بر بازارهای وام مسکن، سازندگان مسکن، املاک، فروشگاه‌های خرده‌فروشی عرضه خانه، صندوق‌های تأمینی وال استریت که توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نهادی و بانک‌های خارجی نگهداری می‌شود، تأثیر مستقیم دارد و این خطر یک رکود در سراسر کشور را افزایش می‌دهد.[۶][۷][۸][۹] نگرانی‌ها در مورد تأثیر فروپاشی بازار مسکن و اعتبار بر روی بخش بزرگتر اقتصاد ایالات متحده باعث شد که جورج دبلیو بوش، رئیس‌جمهور آمریکا و بن برنانکی، رئیس فدرال رزرو، برنامه نجات مالی محدودی را در حمایت از بازار مسکن ایالات متحده برای مالکانی که قادر به پرداخت بدهی وام مسکن خود نیستند، اعلام کنند.[۱۰]

تنها در سال ۲۰۰۸، دولت ایالات متحده بیش از ۹۰۰ میلیارد دلار به وام‌های ویژه و برنامه نجات مربوط به حباب مسکن ایالات متحده اختصاص داد. این مبلغ بین بخش دولتی و بخش خصوصی به اشتراک گذاشته شد. به دلیل سهم بزرگی که فنی می و فردی مک (که هر دو شرکت‌های تحت حمایت دولت هستند) و همچنین اداره مسکن فدرال از بازار داشتند، آنها سهم قابل توجهی از حمایت دولت، حتی با وجود اینکه وام‌های مسکن آنها با محافظه‌کاری بیشتری تعهد می‌شد و عملاً عملکرد بهتری نسبت به بخش خصوصی داشت دریافت کردند.[۱۱]

پیشینه

[ویرایش]
شکل ۱: شکل ۱: طرح رابرت شیلر از قیمت مسکن، جمعیت، هزینه‌های ساختمان، و بازده اوراق قرضه ایالات متحده، از کتاب سرخوشی غیر عقلائی، ویرایش دوم.[۱]شیلر نشان می‌دهد که قیمت‌های مسکن تعدیل‌شده با تورم در ایالات متحده از سال ۱۸۹۰ تا ۲۰۰۴ ۰٫۴ درصد در سال و از سال ۱۹۴۰ تا ۲۰۰۴ ۰٫۷ درصد در سال افزایش یافته‌است، در حالی که داده‌های سرشماری ایالات متحده از ۱۹۴۰ تا ۲۰۰۴ نشان می‌دهد که ارزش آنها به شکل خود ارزیابی شده سالانه ۲ درصد افزایش یافته‌است.

قیمت زمین بسیار بیشتر از سازه‌ها در افزایش قیمت‌ها نقش داشته‌است. این را می‌توان در شاخص هزینه ساختمان در شکل ۱ مشاهده کرد. ارزش تخمینی زمین در هزینه کل یک خانه را می‌توان با کم کردن ارزش جایگزینی سازه و تعدیلات لازم بابت هزینه استهلاک سازه، از قیمت خانه به دست آورد. با استفاده از این روش، دیویس و پالمبو ارزش زمین را برای ۴۶ منطقه کلان‌شهری ایالات متحده محاسبه کردند، که می‌توان آن را در وب سایت مؤسسه لینکلن برای سیاست زمین پیدا کرد.[۱۲]

حباب‌های مسکن ممکن است در بازارهای محلی یا جهانی املاک رخ دهد. در مراحل پایانی خود، معمولاً با افزایش سریع ارزش گذاری املاک مشخص می‌شوند تا زمانی که به سطوح ناپایدار نسبت به درآمد، نسبت قیمت به اجاره، و سایر شاخص‌های اقتصادی استطاعت مالی دست یابند. این ممکن است با کاهش قیمت مسکن همراه باشد که منجر به این می‌شود که بسیاری از مالکان خود را در موقعیتی با ارزش سرمایه منفی - بدهی وام مسکن بالاتر از ارزش ملک- بیابند. دلایل اصلی حباب مسکن پیچیده‌است. عوامل عبارتند از سیاست مالیاتی (معافیت مسکن از عایدی سرمایه)، نرخ بهره پایین از نظر تاریخی، استانداردهای ضعیف وام دهی، عدم مداخله رگولاتورها، و تب سوداگرانه.[۴][۶][۱۳][۱۴][۱۵][۱۶] این حباب ممکن است مربوط به بازار سهام یا حباب دات کام دهه ۱۹۹۰ باشد[۱۷][۱۸][۱۹].[۲۰][۲۱] این حباب تقریباً با حباب‌های املاک و مستغلات بریتانیا، هنگ کنگ، اسپانیا،[۲۲] لهستان، مجارستان و کره جنوبی همزمان است.[۲۳][۲۴]

در حالی که ممکن است حباب‌ها در حال پیشرفت قابل شناسایی باشند، اما حباب‌ها را می‌توان به‌طور قطعی تنها در آینده پس از اصلاح بازار اندازه‌گیری کرد،[۲۵] که در سال ۲۰۰۵–۲۰۰۶ برای بازار مسکن ایالات متحده آغاز شد.[۲۶][۲۷][۲۸][۲۹][۳۰][۳۱] رئیس سابق هیئت مدیره فدرال رزرو ایالات متحده، آلن گرینسپن، گفت: «ما در مسکن حباب داشتیم»،[۳۲][۳۳] و همچنین در پی بحران وام مسکن و بحران اعتباری در سال ۲۰۰۷، گفت: "من واقعاً تا قبل از اواخر سال ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶ متوجه آن نشدم." در سال ۲۰۰۱، آلن گرینسپن نرخ بهره را به پایین ۱٪ کاهش داد تا پس از حباب ".com" اقتصاد بتواند جهش کند. پس از آن بود که بانکداران و دیگر شرکت‌های وال استریت به دلیل ارزان بودن پول قرض گرفتند.[۳۴]

بحران وام مسکن و اعتبار ناشی از ناتوانی تعداد زیادی از صاحبان خانه در پرداخت وام مسکن خود بود، زیرا وام مسکن با نرخ اولیه پایین به نرخ‌های بهره عادی بازگشت. ریچارد سیرون، مدیرعامل فردی مک، نتیجه گرفت: «ما یک حباب داشتیم»،[۳۵] و با هشدار رابرت شیلر، اقتصاددان دانشگاه ییل، موافق بود که قیمت خانه بیش از حد ارزش گذاری شده‌است و این اصلاح می‌تواند سال‌ها طول بکشد و تریلیون‌ها دلار از ارزش خانه از بین برود.[۳۵] گرینسپن نسبت به «کاهش دو رقمی بزرگ» در ارزش خانه‌ها «بیشتر از آنچه اکثر مردم انتظار دارند» هشدار داد.[۳۳]

مشکلات برای صاحبان خانه با اعتبار خوب در اواسط سال ۲۰۰۷ ظاهر شد و باعث شد که بزرگ‌ترین وام دهنده مسکن ایالات متحده، Countrywide Financial، هشدار دهد که انتظار نمی‌توان داشت حداقل تا سال ۲۰۰۹ بهبودی در بخش مسکن رخ دهد زیرا قیمت مسکن «تقریباً» به مانند آنچه که تا به حال رخ نداده‌است در حال سقوط است، به استثنای رکود بزرگ».[۷]

ردیابی

[ویرایش]
نموداری که میانگین و میانگین قیمت فروش خانه‌های جدید فروخته شده در ایالات متحده را بین سال‌های ۱۹۶۳ و ۲۰۱۰ نشان می‌دهد.[۳۶]

اگرچه شناسایی یک حباب اقتصادی به جز در آینده دشوار است، عوامل اقتصادی و فرهنگی متعددی باعث شد که بسیاری از اقتصاددانان (به ویژه در اواخر سال ۲۰۰۴ و اوایل سال ۲۰۰۵) استدلال کنند که یک حباب مسکن در ایالات متحده وجود دارد.[۱۷][۲۵][۳۷][۳۸][۳۹][۴۰][۴۱][۴۲] دین بیکر حباب را در اوت ۲۰۰۲ شناسایی کرد و پس از آن بارها در مورد ماهیت و عمق آن و دلایل سیاسی نادیده گرفته شدن آن هشدار داد.[۴۳][۴۴] پیش از آن، رابرت پرچتر مانند پروفسور شیلر در انتشار اولیه خود از شور و شعف غیر منطقی در سال ۲۰۰۰، به‌طور گسترده در مورد آن نوشت.

ترکیدن حباب مسکن توسط تعدادی از تحلیلگران سیاسی و اقتصادی، مانند جفری رابرت هان در سرمقاله ۳ مارس ۲۰۰۳ پیش‌بینی شد. هان نوشت:

[ما] می‌توانیم از فروپاشی حباب اعتباری و متعاقب آن فروش سهام [(کاهش)] سود ببریم. با این حال، املاک و مستغلات هنوز در کاهش قیمت‌ها که از طریق فروش (و سلب مالکیت) تغذیه می‌شود، شرکت نکرده‌اند. مگر اینکه دلیل مشخصی برای این باور داشته باشید که املاک و مستغلات برای چندین سال از همه سرمایه‌گذاری‌های دیگر بهتر عمل می‌کنند، ممکن است این زمان را برای نقد کردن املاک سرمایه‌گذاری (برای استفاده در بازارهای سودآورتر) در نظر بگیرید).[۴۵]

بسیاری با هر گونه پیشنهادی مبنی بر وجود حباب مسکن، به ویژه در اوج آن از سال ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۶،[۴۶] مخالفت کردند و برخی برچسب «حباب خانه» را در سال ۲۰۰۸ رد کردند.[۴۷] ادعاهایی مبنی بر اینکه هیچ هشداری دربارهٔ بحران وجود ندارد در مقاله ای در اوت ۲۰۰۸ در نیویورک تایمز رد شد، که گزارش داد در اواسط سال ۲۰۰۴ ریچارد اف. سیرون، مدیر عامل فردی مک، یادداشتی از دیوید آندروکونیس، مدیر شرکت دریافت کرد. افسر ارشد سابق ریسک، به او هشدار داد که فردی مک وام‌های پرریسکی را تأمین مالی می‌کند که ثبات مالی فردی مک را تهدید می‌کند. آقای اندروکونیس در یادداشت خود نوشت که این وام‌ها «احتمالاً خطر مالی و اعتباری عظیمی برای شرکت و کشور به همراه خواهند داشت».[۴۸] این مقاله فاش کرد که بیش از دوجین نفر از مدیران عالی‌رتبه گفتند که آقای Syron به سادگی تصمیم گرفته‌است که هشدارها را نادیده بگیرد.

هشدارهای دیگر در اوایل سال ۲۰۰۱، زمانی که ادوارد گراملیچ، فرماندار فقید فدرال رزرو در مورد خطرات ناشی از وام‌های وام‌های گران‌قیمت هشدار داد، مطرح شد.[۴۹] در سپتامبر ۲۰۰۳، در جلسه استماع کمیته خدمات مالی مجلس نمایندگان، ران پل، نماینده کنگره، حباب مسکن را شناسایی کرد و مشکلاتی را که ایجاد می‌شود پیش‌بینی کرد: "مانند همه حباب‌هایی که به‌طور مصنوعی ایجاد می‌شوند، رونق قیمت مسکن نمی‌تواند برای همیشه ادامه یابد. وقتی قیمت مسکن کاهش می‌یابد. علاوه بر این، دارندگان بدهی وام مسکن نیز ضرر خواهند داشت.»[۵۰] رویترز در اکتبر ۲۰۰۷ گزارش داد که یک تحلیلگر مریل لینچ نیز در سال ۲۰۰۶ هشدار داده بود که شرکت‌ها ممکن است از این سرمایه‌گذاری‌های دون اعتبار خود متضرر شوند.

مجله اکونومیست بیان کرد: «افزایش قیمت مسکن در سراسر جهان بزرگ‌ترین حباب تاریخ است»[۵۱]، بنابراین هر توضیحی نیاز به بررسی علل جهانی آن و همچنین دلایل خاص ایالات متحده دارد. آلن گرینسپن، رئیس وقت هیئت مدیره فدرال رزرو در اواسط سال ۲۰۰۵ گفت که "حداقل، کمی "کف" (در بازار مسکن ایالات متحده) وجود دارد… سخت است که نبینیم که حباب‌های محلی زیادی وجود دارد". گرینسپن در سال ۲۰۰۷ اعتراف کرد که کف "تعبیر بهتری نسیت به یک حباب بود".[۳۳]در اوایل سال ۲۰۰۶، پرزیدنت بوش در مورد رونق مسکن ایالات متحده گفت: «اگر خانه‌ها بیش از حد گران شوند، مردم از خرید آنها دست می‌کشند… اقتصادها باید چرخه داشته باشند».[۵۲]

بر اساس داده‌های بازار در سال ۲۰۰۶ که حاکی از کاهش قابل توجهی بود، از جمله فروش کمتر، افزایش موجودی، کاهش قیمت‌های متوسط و افزایش نرخ‌های سلب مالکیت، [نیازمند منبع] برخی از اقتصاددانان به این نتیجه رسیده‌اند که اصلاح در بازار مسکن ایالات متحده از سال ۲۰۰۶ آغاز شده‌است.[۸][۵۳]

گزارش مجله فورچون در ماه مه ۲۰۰۶ در مورد حباب مسکن ایالات متحده بیان می‌کند: "حباب بزرگ مسکن بالاخره شروع به تخلیه کرد… در بسیاری از بازارهای روزگاری ملتهب در سراسر کشور، گزارش‌های کاهش قیمت خرده فروشی را با داستان‌های فهرست انتظار خانه‌های پیش خرید شده و جنگ‌های مزایده ای بر سر خانه‌های سه خوابه استعماری ملال انگیز جایگزین کرده‌اند.».[۲۷] اقتصاددان ارشد فردی مک و مدیر مرکز مشترک مطالعات مسکن (JCHS) وجود حباب مسکن ملی را رد کردند و و نسبت به هرگونه احتمال کاهش قابل توجه در قیمت مسکن با توجه به افزایس تقاضا به خاطر افزایش جمعیت و حالت اشتغال کامل با دیده تردید نگاه کردند.[۵۴][۵۵][۵۶] با این حال، برخی گفته‌اند که بودجه دریافت شده توسط JCHS از صنعت املاک و مستغلات ممکن است بر قضاوت آنها تأثیر گذاشته باشد.[۵۷] یوید لری، اقتصاددان ارشد سابق انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، «گزارش‌های ضد حباب» را در اوت ۲۰۰۵ برای «پاسخ به اتهامات حباب غیرمسئولانه ای که رسانه‌های محلی و دانشگاهیان محلی شما مطرح کردند» را منتشرکرد.[۵۸]

به دنبال گزارش‌هایی مبنی بر کاهش سریع فروش و کاهش ارزش قیمت در آگوست ۲۰۰۶،[۵۹][۶۰] لری اعتراف کرد که انتظار داشت «قیمت مسکن در سطح ملی ۵ درصد کاهش یابد، در برخی بازارها بیشتر، در برخی دیگر کمتر. و چند شهر در فلوریدا و کالیفرنیا، جایی که قیمت خانه به اوج خود رسید، ممکن است «فرود سخت» داشته باشد.[۳۰]

فروش و قیمت مسکن ملی هر دو در مارس ۲۰۰۷ به شدت کاهش یافت - شدیدترین سقوط از زمان بحران پس‌انداز و وام در سال ۱۹۸۹. طبق داده‌های NAR، فروش از اوج ۵۵۴۰۰۰ در مارس ۲۰۰۶ به ۱۳٪ کاهش یافت و به ۴۸۲۰۰۰ رسید و قیمت متوسط ملی از اوج ۲۳۰۲۰۰ دلار در ژوئیه ۲۰۰۶ تقریباً ۶٪ به ۲۱۷۰۰۰ دلار کاهش یافت.[۳۱]

جستارهای وابسته

[ویرایش]

منابع

[ویرایش]
  1. ↑ "S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices - S&P Dow Jones Indices". standardandpoors.com. Archived from the original on May 22, 2013. Retrieved October 5, 2017.
  2. ↑ Mantell, Ruth. "Home prices off record 18% in past year, Case-Schiller says". marketwatch.com. Retrieved 2009-04-29.
  3. ↑ Holt, Jeff. "A Summary of the Primary Causes of the Housing Bubble and the Resulting Credit Crisis: A Non-Technical Paper" (PDF). 2009, 8, 1, 120-129. The Journal of Business Inquiry. Archived from the original (PDF) on October 17, 2014. Retrieved February 15, 2013.
  4. ↑ ۴٫۰ ۴٫۱ "In Washington, big business and big money are writing the rules on trade ...". Bill Moyers Journal. 2007-06-29. PBS. https://www.pbs.org/moyers/journal/06292007/transcript5.html.
  5. ↑ "Housing woes take bigger toll on economy than expected: Paulson". AFP. October 17, 2007. Archived from the original on September 18, 2010.
  6. ↑ ۶٫۰ ۶٫۱ Laperriere, Andrew (April 10, 2006). "Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means?". The Weekly Standard. Archived from the original on 16 September 2015. Retrieved 3 November 2022.
  7. ↑ ۷٫۰ ۷٫۱ Bajaj, Vikas (July 25, 2007). "Lender Sees Mortgage Woes for 'Good' Risks". The New York Times. Retrieved 2010-05-26.
  8. ↑ ۸٫۰ ۸٫۱ Roubini, Nouriel (August 23, 2006). "Recession will be nasty and deep, economist says". MarketWatch. This is the biggest housing slump in the last four or five decades: every housing indicator is in free fall, including now housing prices.
  9. ↑ "When mainstream analysts compare CDOs to 'subslime', 'toxic waste' and 'six-inch hooker heels' ..." RGE Monitor. June 27, 2007. Archived from the original on June 29, 2007.
  10. ↑ Solomon, Deborah (August 31, 2007). "Bush Moves to Aid Homeowners". The Wall Street Journal.
  11. ↑ Reuters. (2008). FACTBOX – U.S. government bailout tally tops 504 billion pounds.
  12. ↑ "Land Prices for 46 Metro Areas". Updated Quarterly. Wisconsin School of Business & The Lincoln Institute of Land Policy. 2015.
  13. ↑ Tax Break May Have Helped Cause Housing Bubble, The New York Times, December 18, 2008
  14. ↑ Evans-Pritchard, Ambrose (March 23, 2006). "No mercy now, no bail-out later". The Daily Telegraph. London. Archived from the original on June 15, 2006. Retrieved 2010-05-26. [T]he American housing boom is now the mother of all bubbles—in sheer volume, if not in degrees of speculative madness.
  15. ↑ Levenson, Eugenia (March 15, 2006). "Lowering the Boom? Speculators Gone Mild". Fortune. America was awash in a stark, raving frenzy that looked every bit as crazy as dot-com stocks.
  16. ↑ Poirier, John (March 19, 2007). "Top five US subprime lenders asked to testify-Dodd". Reuters. Retrieved 2008-03-17.
  17. ↑ ۱۷٫۰ ۱۷٫۱ Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance (2d ed.). Princeton University Press. ISBN 978-0-691-12335-6.
  18. ↑ "Intended federal funds rate, Change and level, 1990 to present".
  19. ↑ Shiller, Robert (June 20, 2005). "The Bubble's New Home". Barron's. The home-price bubble feels like the stock-market mania in the fall of 1999, just before the stock bubble burst in early 2000, with all the hype, herd investing and absolute confidence in the inevitability of continuing price appreciation. My blood ran slightly cold at a cocktail party the other night when a recent Yale Medical School graduate told me that she was buying a condo to live in Boston during her year-long internship, so that she could flip it for a profit next year. Tulipmania reigns. Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005:
    Plot of inflation-adjusted home price appreciation in several U.S. cities, 1990–2005.
  20. ↑ "Is A Housing Bubble About To Burst?". BusinessWeek. July 19, 2004. Archived from the original on March 4, 2008. Retrieved 2008-03-17.
  21. ↑ Shiller, Robert (June 20, 2005). "The Bubble's New Home". Barron's. Once stocks fell, real estate became the primary outlet for the speculative frenzy that the stock market had unleashed. Where else could plungers apply their newly acquired trading talents? The materialistic display of the big house also has become a salve to bruised egos of disappointed stock investors. These days, the only thing that comes close to real estate as a national obsession is poker.
  22. ↑ "DETECCIÓN DE BURBUJAS INMOBILIARIAS: EL CASO ESPAÑOL". eumed.net. Retrieved October 5, 2017.
  23. ↑ G.R. Putland (June 1, 2009). "From the subprime to the terrigenous: Recession begins at home". Land Values Research Group.[پیوند مرده]
  24. ↑ "The end of Poland's house price boom". Global Property Guide. August 25, 2008.
  25. ↑ ۲۵٫۰ ۲۵٫۱ A prediction of a correction in the housing market, possibly after the "fall" of 2005, is implied by The Economist magazine's cover story for the article "After the fall", which illustrates a brick falling, with the label "House Prices". "After the fall". The Economist. June 16, 2005.
  26. ↑ "The No-Money-Down Disaster". Barron's. August 21, 2006.
  27. ↑ ۲۷٫۰ ۲۷٫۱ Tully, Shawn (May 5, 2006). "Welcome to the Dead Zone". Fortune. Retrieved 2008-03-17. This article classified several U.S. real-estate regions as "Dead Zones", "Danger Zones", and "Safe Havens".
    Fortune magazine Housing Bubble "Dead Zones"
    "Dead Zones" "Danger Zones" "Safe Havens"
    Boston Chicago Cleveland
    Las Vegas Los Angeles Columbus
    Miami New York Dallas
    Washington D.C. / Northern Virginia San Francisco / Oakland Houston
    Phoenix Seattle Kansas City
    Sacramento Omaha
    San Diego Pittsburgh
  28. ↑ "Adjustable-rate loans come home to roost: Some squeezed as interest rises, home values sag". Seek Estate. June 2, 2014. Archived from the original on June 2, 2014.
  29. ↑ "Over 14,000 Phoenix For-Sale Homes Vacant". The Housing Bubble Blo. March 10, 2006.[پیوند مرده]
    Inventory of houses for sale in Phoenix, AZ from July 2005 through March 2006. As of March 10, 2006, well over 14,000 (nearly half) of these for-sale homes were vacant. (Source: Arizona Regional Multiple Listing Service.)
  30. ↑ ۳۰٫۰ ۳۰٫۱ Lereah, David (August 24, 2005). "Existing home sales drop 4.1% in July, median prices drop in most regions". USA Today.
  31. ↑ ۳۱٫۰ ۳۱٫۱ Nancy Trejos (April 24, 2007). "Existing-Home Sales Fall Steeply". The Washington Post. Retrieved 2008-03-17.
  32. ↑ "Alan Greenspan Interview with Jim Lehrer". The NewsHour with Jim Lehrer. September 18, 2007.
  33. ↑ ۳۳٫۰ ۳۳٫۱ ۳۳٫۲ "Greenspan alert on US house prices". Financial Times. September 17, 2007.
  34. ↑ Felsenthal, Mark (September 14, 2007). "Greenspan says didn't see subprime storm brewing". Reuters.
  35. ↑ ۳۵٫۰ ۳۵٫۱ "Subprime shockwaves". Bloomberg. July 19, 2007.
  36. ↑ "Median and Average Sales Prices of New Homes Sold in United States" (PDF). Census.gov. Retrieved 2014-05-30.
  37. ↑ Hudson, Michael (May 2006). "The New Road to Serfdom". Harper's. Vol. 312, no. 1872. pp. 39–46.
  38. ↑ Leamer, Ed (August 23, 2006). "Is economy headed to a soft landing?". USA Today. This soft-landing scenario is a fantasy … Anything housing-related is going to feel like a recession, almost like a depression.
  39. ↑ Hamilton, Jim (August 25, 2006). "New home sales continue to fall". Econbrowser. Archived from the original on September 1, 2006. No question about it, the housing downturn is here now, and it's big.
  40. ↑ Shiller, Robert (August 20, 2006). "Bloomberg Interview of Robert Shiller". Bloomberg.
  41. ↑ Roubini, Nouriel (August 26, 2006). "Eight Market Spins About Housing by Perma-Bull Spin-Doctors … And the Reality of the Coming Ugliest Housing Bust Ever ..." RGE Monitor. Archived from the original on September 3, 2006. A lot of spin is being furiously spinned [کذا] around–often from folks close to real estate interests–to minimize the importance of this housing bust, it is worth to point out a number of flawed arguments and misperception that are being peddled around. You will hear many of these arguments over and over again in the financial pages of the media, in sell-side research reports and in innumerous [کذا] TV programs. So, be prepared to understand this misinformation, myths and spins.
  42. ↑ Baker, Dean (August 2002). "The Run-Up in Home Prices: Is it Real or Is it Another Bubble?". Center for Economic and Policy Research. Archived from the original on 2009-04-23. Retrieved June 12, 2011.
  43. ↑ Baker, Dean (August 9, 2004). "Bush's House of Card". The Nation.
  44. ↑ Jeffrey Robert, Why are my investments diving…and what can I do about it? بایگانی‌شده در آوریل ۲۱, ۲۰۱۱ توسط Wayback Machine.
  45. ↑ The Unofficial List of Pundits/Experts Who Were Wrong on the Housing Bubble[پیوند مرده], July 16, 2008, by "Economics of Contempt", lists 25 sources rejecting the "bubble" label.
  46. ↑ Bubble Denial[پیوند مرده], Paul Krugman, cites Was there a Housing Bubble?, by Alex Tabarrok, February 13, 2008 as rejecting the label "bubble".
  47. ↑ Duhigg, Charles (August 5, 2008). "At Freddie Mac, Chief Discarded Warning Signs". The New York Times.
  48. ↑ Ip, Greg (June 9, 2007). "Did Greenspan Add to Subprime Woes?". Wall Street Journal. Retrieved October 5, 2017 – via wsj.com.
  49. ↑ "Fannie Mae and Freddie Mac Subsidies Distort the". Archived from the original on May 21, 2012. Retrieved May 22, 2012.
  50. ↑ "In come the waves: The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops". The Economist. June 16, 2005. The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops.
  51. ↑ "President Highlights Importance of Small Business in Economic Growth" (Press release). The White House. January 19, 2006. [President Bush was asked about the housing boom's impact on the ability of the questioner's children to purchase a home. The President answered:] ' … If houses get too expensive, people will stop buying them, which will cause people to adjust their spending habits … Let the market function properly. I guarantee that your kind of question has been asked throughout the history of homebuilding – you know, prices for my homes are getting bid up so high that I'm afraid I'm not going to have any consumers – or my kid – and yet, things cycle. That's just the way it works. Economies should cycle.'
  52. ↑ Baker, Dean (August 2, 2006). "The Slow Motion Train Wreck". The American Prospect. Archived from the original on September 28, 2007.
  53. ↑ "Housing Bubble—or Bunk? Are home prices soaring unsustainably and due for plunge? A group of experts takes a look—and come to very different conclusions". Business Week. June 22, 2005. Archived from the original on July 19, 2008.
  54. ↑ "The State of the Nation's Housing 2006" (PDF). Harvard University, Joint Center for Housing Studies. 2006. Archived from the original (PDF) on October 13, 2006.
  55. ↑ Retsinas, Nicolas (سپتامبر 26, 2006). "The housing wail". Scripps Howard News Service. Archived from the original on October 5, 2006. Retrieved October 2, 2006. The headline hints of catastrophe: a dot-com repeat, a bubble bursting, an economic apocalypse. Cassandra, though, can stop wailing: the expected price corrections mark a slowing in the rate of increase—not a precipitous decline. This will not spark a chain reaction that will devastate homeowners, builders and communities. Contradicting another gloomy seer, Chicken Little, the sky is not falling.
  56. ↑ "Harvard Hypes Housing, but Why?". Motley Fool. September 29, 2006. Archived from the original on January 23, 2013.
  57. ↑ Lereah, David (August 2005). "Anti-Bubble Reports". National Association of Realtors. Archived from the original on November 26, 2005.
  58. ↑ Tully, Shawn (August 25, 2005). "Getting real about the real estate bubble". Fortune.
  59. ↑ "Housing market may be on ice, but the blame market is red hot". Chicago Tribune. September 10, 2006. Archived from the original on January 13, 2009.
برگرفته از «https://fa.wikipedia.org/w/index.php?title=حباب_مسکن_ایالات_متحده_در_دهه_۲۰۰۰&oldid=40294913»