---

※ 引述《ugg (好辛苦)》之銘言：
: 大家好，最近看到一間房想出價
: 查實價結果如下
: 109/6  1400萬 總面積57.87（含車位7.5）6/11樓
: 109/3    705萬 總面積34.8（含車位7.5）2/10樓
: 109/3    670萬 總面積34.8（含車位7.5）6/10樓
: 108/5    720萬 總面積34.8（含車位7.5）3/10樓  車位價120萬
: 不知道最新那筆為何突然比較高價
: 可能是可以看到公園（前面是五層公寓）
: 如不看最新那筆，建物一坪約22萬
: 我想買的是34.8坪，4/10樓，開價850萬，想出價780萬，最多可接受808萬
: 想請各位前輩賜教，謝謝！

最近看好多新手購屋
覺得十分為大家高興
先不說這筆交易是賺是賠，至少代表人生又往前一大步

不過遺憾的是實在太多人在問"該怎麼出價"這個問題
字面上來說，"該"這個字暗指你覺得這件事會有個"標準"

但問問自己
今天你上來問這個問題，圖的是什麼？
不就是買到最便宜嗎？
買到標準還會便宜嗎？
難不成你只求買到均價？還是只求房仲開心？XD
既然如此，
只要你看上的物件不是隔天就賣掉的搶手物件(這很重要,稀有物件要用搶的)
出價的第一步就是撐起厚臉皮，
拿一個不怎麼漂亮的價格去被洗臉。
你想想婆婆媽媽買菜不就是這樣嗎？
那為什麼買房子就不敢了？
仲介不收斡，那就換一家出
大家都不收，再來加價
今天不是說你買房的態度是一定要買到破盤價
而是你一定要盡你全力找到最低可售價

"如果你是賣方,你願意這個價賣嗎?" 這種想法
在買房過程中是完全不必要的
你心裡可以有買不到便宜的打算
甚至最後因為非買到不可
經過所有的努力後，仍買的不便宜，也沒關係
但不可以完全不嘗試就放棄。

以上是買賣第一原則

第二原則是
談判是先出價者輸一半
那個開價只是隨便開的
你第一件事不是把你自己心裡的錨給仲介
而是從仲介那裏套一個有效錨點過來

就算你今天隨便丟一個不要太誇張的價
你都能讓仲介了解你是準買方
並且找到機會問出賣方多少要賣

實戰一下

房子權狀27.3坪，4/10樓，開價850萬含車位120
第一件事，先680開下去被仲介洗個臉再說
我出680的原因是，我知道去年房子漲很多，所以破盤肯定是不實際的
所以我出在最低價670以上
這時100%被仲介洗臉
你可以跟仲介解釋你的想法
仲介可能覺得你根本沒sense，可是他也理解到你好像真的有點想買

仲介就會跟你說(或你自己可以問)屋主最低xxx才賣

這個xxx就有價值了，就是仲介給你的錨點
這個價格內含兩個情報
第一，這是含滿%(4%)賣方服務費的價格，你可以得到屋主實拿價點
第二，成交價90%還可以低於這個價，因為仲介也知道你會殺價

舉個例子，仲介若回應，屋主800才會賣
那就是說：
  * 屋主只要實拿768必定會賣
  * 成交價很高機率低於800

這時你就可以準備下斡旋了
下多少，要取決於你願意買的最高價
比如說你覺得最多你願意出到790
你就可以算一下680+(680+790)/2 = 735
大致出個730就可
為什麼這樣出有兩個原因
第一是，加價有一個規則: "越加越少"
你只要有一次加價超過上次加價
仲介就會判定:你加價有無限潛能
這一點，不管是做什麼交易都是一樣的
第二是，有沒有發現，你前面出個芭樂價
後面補個730，就覺得哇，這買家會加價耶XD
其實你出的還是很低
但你一下子加了不少
仲介立馬信心大增XD

假設這樣就能見面談
加價順序就是730-->760-->770-->777-->782
大概這樣，每次越來越少
具體當然有一些變化，要看現場談判感覺來決定
例如730要不要一次就加到760等等
或者談到最後可能你不加價也會成交，因為仲介折了服務費
這些都是比較進階的東西了
要看現場氛圍和對話內容來決定

如果730還不能見面談
就跟仲介多聊聊天喝咖啡
幾萬幾萬的磨，慢慢磨出一個他願意收的最低價
並且明示仲介，希望找屋主出來談，你有加價空間

所以說到底還是買方臉皮要厚一點
上來問板友要出多少是沒什麼必要的
大家又不是屋主，不會通靈的啦

最後提醒一下
談判的目的並不是買到比實價登錄要低
而是找到這間房子的最低可售價
談判的細節也是比我上面說的東西還多很多
只能講個大概
而且並非所有狀況通用
建議新手琢磨一下精神即可

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.116.143 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X5EEkvf (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628758958.A.E69.html