※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2015-06-27 00:25:07
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作者 標題 Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
時間 Sat Jun 6 15:03:51 2015
以下為會計師朋友看法,因為不想被認出所以請我代PO:
這篇看下來我傾向N大看法,從內容就看的出來N大對稅務實務有一定研究,
很多人只懂法條文字的敘述,無法跟實際情形作勾結,所以會很多疑問,
明明房地合一只針對獲利課稅,看起來比奢侈稅對總價核課輕的多啊?
如果真的是如此,那財政部又為什麼要推這新制呢?他們是笨蛋嗎?
首先我們來談談奢侈稅吧,相信大家都聽說奢侈稅有很大的缺失,形同虛設
不過據我了解,真的了解有何缺失的人並不多,在下來談談奢侈稅的幾個缺失:
1.並無法有效打擊短期投資,大家都知道奢侈稅期間是兩年,並且有自住排除
條款的適用,厲害的投資客只要找些人頭,簡簡單單就可以適用排除條款,就算
找不到人頭,出租個兩年,兩年之後照樣墊高價格賣出。
2.錯殺無辜路人,因為投資客都非常懂法條,真的會被課到的極少數,反而是買來
自住的人很多人因為其他因素必須賣掉,卻因為不懂法律,誤觸法規,因為奢侈稅
是重法,傾家盪產都有可能。
自住的人很多人因為其他因素必須賣掉,卻因為不懂法律,誤觸法規,因為奢侈稅
是重法,傾家盪產都有可能。
3.賠本賣也GG,少數人還是會遇到短期間賠本賣的問題,可是在奢侈稅的網子下,
就算你真的賠錢賣,你還是得再繳一筆巨額稅,有欠公平。
因此奢侈稅達到的作用只能讓投資客比較麻煩,延後出售時間,卻無法降低投資客獲利
,自然無法阻止投資客退場。(但是阻止新手投資客進場應該是有點效用)
還造成一些明明就沒賺錢,還要繳稅的社會不公。
再來談談新制房地合一,看內容就知道,財政部學到不少教訓,缺點幾乎都掃光了,
首先想要適用自住的輕稅率幾乎是不可能,六年的時間太長,很少人頭願意讓你用
這麼久,再來六年都不能出租,這也是天方夜譚。當然你可以叫你的房客安靜點,
別跟國稅局打小報告,但又有誰能保證呢?畢竟租金是可以扣抵所得稅的阿。
這麼久,再來六年都不能出租,這也是天方夜譚。當然你可以叫你的房客安靜點,
別跟國稅局打小報告,但又有誰能保證呢?畢竟租金是可以扣抵所得稅的阿。
再來就是獲利部分,很多人認為可以墊高成本費用,甚至說只要我成本跟賣價一樣,
那我就不用繳稅了,我只能說真的太傻太天真。
1.如果你是真的賠本賣,那當然就沒你的事了,如果市場已經出現大量的賠本賣,
應該也沒人會來吵房價問題了。
2.乖乖報成本,賺多少報多少,看期間繳納獲利20%~45%。很公平,有賺錢就繳稅,
但是這樣一來相信很多人就會開始考慮划不划算了,畢竟投資客看房找房也是要花心力
,賺錢不是只有一個通道,會開始尋其他方法。覺得有利的投資客自然還是會留下,
覺得不划算的就退場,房價開始走向正常,是漲是跌我不知道,但是至少市場炒房
資金縮水是自然,房地合一稅制上路前獲利幾乎不課稅(只有幾乎可以忽財產交易稅),
上路後需繳納20%-45%,若跟你說這兩者沒差,你相信嗎?
3.虛報成本費用。我不建議這麼做,這是最危險的,只墊高一點點可能還好,
一旦超過某個標準,馬上就會被當作重點查核對象,別妄想被查核後還可以
安然度過。資金證明、工程廠商供述,都不是一般人可以應付的,
這說不定還有刑責問題,有多少投資客願意冒這風險呢?
另外C大你居然說出8%買發票.....這是有刑責問題的,你是安逸生活過膩?
還是想害你家公司倒閉?一旦稅務機關看到,這可是沒完沒了
總之,以目前而已,我認為房地合一對投資客必定會造成某一程度的退場,
而剩下的投資客以及建商、自住者,會對現在的房價做出修正。
--
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※ 同主題文章:
06-05 14:25 ■ [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:21 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:32 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 16:46 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 17:07 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 17:56 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 19:03 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 19:10 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
06-05 21:59 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
● 06-06 15:03 ■ Re: [心得] 房地合一後未來推算圖
推 : 有賺錢就繳稅……天經地義……以前是不用繳……現在是要1F 06/06 15:07
→ : 繳……
→ : 繳……
→ : 很多投資客早就退場很久了 不然這兩年量不會縮成這樣3F 06/06 15:12
→ : 房地合一對房價沒有關鍵性的影響
→ : 房價從來都是廣大自住客在決定的,投資客只是助拳而已
→ : 這麼想要房價跌,就去游說各地方政府學台北市調高持有稅
→ : 而且最好新舊一體適用啦
噓 : CECA哪裡有說8%買發票,搞錯人膩
→ : 房地合一對房價沒有關鍵性的影響
→ : 房價從來都是廣大自住客在決定的,投資客只是助拳而已
→ : 這麼想要房價跌,就去游說各地方政府學台北市調高持有稅
→ : 而且最好新舊一體適用啦
噓 : CECA哪裡有說8%買發票,搞錯人膩
推 : 認同 另外假墊成本查到除了逃漏罰之外 以前交易紀錄9F 06/06 15:20
→ : 也會被調出來查 別沒省到反而把以前賺得全吐光
→ : 也會被調出來查 別沒省到反而把以前賺得全吐光
→ : 裝潢 修繕 很大一部分是人工錢 不是材料錢11F 06/06 15:21
→ : 言盡於此
→ : 言盡於此
推 : 別被查到沒給工人錢或工人沒報到綜所稅就糗了13F 06/06 15:27
→ : 短期交易報綜所稅利率 比利得45%低14F 06/06 15:31
→ : 43405的推文,C大說人家願意8%賣他發票,是我誤解了嗎15F 06/06 15:32
→ : 人家都合法在搞的16F 06/06 15:32
推 : 這會計師還是匿名較好,免得丟臉了17F 06/06 15:32
→ : 誤解的話願意修文道歉18F 06/06 15:32
→ : 短跑了不起一百萬 45% 45萬 非自願 20%20萬 成本 ? 代19F 06/06 15:37
→ : 書仲介 裝潢 要繳多少www?
→ : 哪來的會計師 畢業了嗎?
→ : 書仲介 裝潢 要繳多少www?
→ : 哪來的會計師 畢業了嗎?
→ : 實務來講 不會是報所得稅 是報營所稅22F 06/06 15:39
→ : 難怪要匿名...23F 06/06 15:41
推 : 哈哈,馬上釣出一群投機客、房仲來公幹,看來真的急了~24F 06/06 15:45
推 : 當初我就說會讓一堆炒家 投客局覺得不划算 科科25F 06/06 15:49
→ : 一堆人還在那邊說 不會阿 賺的錢才扣45% XDDDD
→ : 養房 找目標 這些都要成本
→ : 虛報發票這種旁門走道的東西 就不要拿出來討論了
→ : 抓到一件 死一票 風險很高
→ : 一堆人還在那邊說 不會阿 賺的錢才扣45% XDDDD
→ : 養房 找目標 這些都要成本
→ : 虛報發票這種旁門走道的東西 就不要拿出來討論了
→ : 抓到一件 死一票 風險很高
推 : 這篇說到我所想說的30F 06/06 16:09
推 : 表達得很清楚,給推!31F 06/06 16:17
推 : 真的不要把國稅局當白痴,有時候沒有抓只是還沒有效益32F 06/06 16:22
推 : 現在國家就沒錢 絕對會把手伸向房地產33F 06/06 16:29
→ : 伸多長而已
→ : 另外房價到底能到什麼程度 其實看租金最準
→ : 兩千萬的房子一個月只要租你兩萬
→ : 如果不是期待增值 誰受的了這種租法
→ : 丟銀行生利息還不用怕被房客找麻煩勒
→ : 伸多長而已
→ : 另外房價到底能到什麼程度 其實看租金最準
→ : 兩千萬的房子一個月只要租你兩萬
→ : 如果不是期待增值 誰受的了這種租法
→ : 丟銀行生利息還不用怕被房客找麻煩勒
→ : 確實,租金回報率太低的都沒有購買價值39F 06/06 16:34
→ : 台灣想給社福國家的福利,收的稅率卻是右派路線
→ : 最快的方式是調所得稅 但誰調大概誰就要被民粹搞到翻
→ : 台灣想給社福國家的福利,收的稅率卻是右派路線
→ : 最快的方式是調所得稅 但誰調大概誰就要被民粹搞到翻
推 : 所以一句話,低總價的以後是主流42F 06/06 16:53
推 : 寫得不錯推一下 真要敢跟國稅局玩也要很有膽43F 06/06 16:53
→ : 賺你幾十萬,裝潢工錢有的沒的報一報就差不多了44F 06/06 16:54
推 : 買發票是誇張形容45F 06/06 17:08
→ : 大多會是浮報成本,裝修30報60
→ : 並且你有裝修的事實
→ : 然後短期本來就賺不多,他一下子就嘎掉大半的利潤
→ : 房地合一打擊對三年左右的比較大
→ : 反而對短期比較好,現在人頭反而風險高很多
→ : 大多會是浮報成本,裝修30報60
→ : 並且你有裝修的事實
→ : 然後短期本來就賺不多,他一下子就嘎掉大半的利潤
→ : 房地合一打擊對三年左右的比較大
→ : 反而對短期比較好,現在人頭反而風險高很多
推 : 報60也不好證明吧? 就像別人說的假若20萬工錢40萬料錢51F 06/06 17:13
→ : 那你發工錢的公司 要有相關的資料準備好 料錢要有發票
→ : 那你發工錢的公司 要有相關的資料準備好 料錢要有發票
→ : 至於用公司,那就有更多節稅的管道53F 06/06 17:14
→ : 工程行他們可以搞定啊,另外他們一次手上都好幾間
→ : 工程行他們可以搞定啊,另外他們一次手上都好幾間
→ : 自己有做點生意 這幾年國稅局抓得比以前兇多了55F 06/06 17:15
→ : 他們可以同時吧要報不報的交替報帳就好56F 06/06 17:15
→ : 以前月底有時候會往下個月開 上次差一天就被刁難57F 06/06 17:16
→ : 總不能國稅局來問:你幫Ceca裝潢收了20萬工錢 有沒有替工人報58F 06/06 17:16
推 : 政府最近缺錢,嘴砲式避稅比想像中難59F 06/06 17:17
→ : 稅(當然是扣掉工程行的利潤) 阿就工程行願不願意幫你處理阿60F 06/06 17:17
→ : 幹馬要給工人錢? 公司自己收啊61F 06/06 17:17
→ : 現在要節稅真的比以前空間小很多62F 06/06 17:17
推 : 自住或長期持有或包租公裝修是不報發票的.63F 06/06 17:17
→ : 稍微動一點空間就被問64F 06/06 17:17
→ : 反正我裝潢我就是給你收這個錢,錢就是公司賺65F 06/06 17:17
→ : 所以工程行把這些發票轉過去給短期舊好.66F 06/06 17:17
→ : 公司當然可以節稅 但是人家評甚麼幫你處理? 這分明更像逃稅67F 06/06 17:18
→ : 要給工人多少 另外一回事68F 06/06 17:18
→ : 這種很難查拉..除非他都沒裝修就報.69F 06/06 17:18
→ : 現在低調玩當然沒問題70F 06/06 17:18
→ : 短期才會去嘎阿...放三年的這種就很尷尬.71F 06/06 17:19
→ : 但是之後大家一起玩 政府就會來處理了72F 06/06 17:19
→ : 不然像奢侈稅好好的 幹嘛改這個兩稅合一 就是發現大家都避稅
→ : 不然像奢侈稅好好的 幹嘛改這個兩稅合一 就是發現大家都避稅
→ : 所以基本上短期還是會大舉復活..74F 06/06 17:20
→ : 人不怕賺錢賺的少,只怕賺不道還賠錢.
→ : 囤房狀況會下降,放三年這種會略少,但錢還是要賺.
→ : 人不怕賺錢賺的少,只怕賺不道還賠錢.
→ : 囤房狀況會下降,放三年這種會略少,但錢還是要賺.
→ : 美其名說唉 獲利45% 再我看來 就是準備修理炒短線的77F 06/06 17:20
→ : 中長期會不太爽...所以有能力放中長期可能會更挑物件.78F 06/06 17:20
→ : 目前短期都跑去玩預售屋...這次改他們應該會跑回中古屋市場.
→ : 目前短期都跑去玩預售屋...這次改他們應該會跑回中古屋市場.
推 : 以後自住、長期持有、包租公也會要發票了啦!日後要賣可80F 06/06 17:21
→ : 以列費用,誰不會要發票?這樣一來,工程行轉發票的彈性
→ : 就小很多了
→ : 以列費用,誰不會要發票?這樣一來,工程行轉發票的彈性
→ : 就小很多了
→ : 短期復活也要有買盤 投客自己玩疊幾次上去之後 就不划算了83F 06/06 17:22
→ : 你賣前兩年發票才有用阿.84F 06/06 17:22
→ : 所以中長期你一開始就要裝修的,他門不需要發票.
→ : 所以中長期你一開始就要裝修的,他門不需要發票.
→ : 現在麻煩的是買氣不高 400萬的天花板頂在那邊 換算%數時間86F 06/06 17:23
→ : 400萬那個還好...因為其實自住需求都沒買再忍耐.87F 06/06 17:23
→ : 他們忍耐只是把需求堆起來而已,不是銷除.
→ : 他們忍耐只是把需求堆起來而已,不是銷除.
→ : 況且啦 好的低總價物件越來越少 因為太少新的低總出現89F 06/06 17:23
→ : 他門一天不放棄買房子永遠租屋,需求一天沒減少.90F 06/06 17:24
→ : 低總價是相對的,不是絕對的..台北低總價事多少??
→ : 再看看10年前台北低總價事多少?
→ : 低總價是相對的,不是絕對的..台北低總價事多少??
→ : 再看看10年前台北低總價事多少?
→ : 要找到最後人家願意接手的低總 哪有那麼容易XDDDD93F 06/06 17:24
推 : 即便打算持有中長期,一開始也一定會要發票。誰知道兩年94F 06/06 17:24
→ : 內會不會有什麼變化得要賣房子?
→ : 內會不會有什麼變化得要賣房子?
→ : 500三年後有爆漲變700.其實他還在低總價範圍內..XD96F 06/06 17:25
→ : 除非500三年後爆漲到1300...這樣就是另外一個世界,
→ : 你要發票會比較貴喔,50萬裝修要發票就60萬.
→ : 很多人還是會省小錢的.
→ : 除非500三年後爆漲到1300...這樣就是另外一個世界,
→ : 你要發票會比較貴喔,50萬裝修要發票就60萬.
→ : 很多人還是會省小錢的.
→ : 台北的低總 說出來當然是會嚇死魯蛇我 我猜應該2000萬20坪?100F 06/06 17:25
→ : 台灣人很愛斤斤計較..101F 06/06 17:26
→ : so..其實查稅重點抓投資客很難抓,因為他只是浮報而已.
→ : so..其實查稅重點抓投資客很難抓,因為他只是浮報而已.
→ : 吃過幾次虧 網路上就會開始流傳買屋裝修記得索取發票的文章了103F 06/06 17:27
→ : 而在裝修"設計費"和"工錢"上面空間太大,建材也有很多不訂價.104F 06/06 17:27
→ : 去查工程行比較快..查他門那些沒開發票的工程.
→ : 只是這...應該也和現在租屋一樣並不是很好查.
→ : 去查工程行比較快..查他門那些沒開發票的工程.
→ : 只是這...應該也和現在租屋一樣並不是很好查.
→ : 現況當然會因為法律改變107F 06/06 17:28
→ : 不會吃到虧阿,兩年內的發票才有用...108F 06/06 17:28
→ : 工程行原來這麼喜歡開發票 嘛~台灣果然不一樣109F 06/06 17:28
→ : 工程行會直接私下跟自住講,你現在拿發票要多付稅金.110F 06/06 17:28
→ : 並且你住超過兩年也不能報帳.
→ : 並且你住超過兩年也不能報帳.
→ : 現在是發票沒用還會被貴 以後發票有用 你不開給我 我找別家112F 06/06 17:29
→ : 另外法律應該不會改...你要無限使用發票的話.113F 06/06 17:29
→ : 那中長期可以灌水發票就多了...並且很難查證.
→ : 一般會算給你聽,跟現在租屋一樣..你要報我會加租.
→ : 那中長期可以灌水發票就多了...並且很難查證.
→ : 一般會算給你聽,跟現在租屋一樣..你要報我會加租.
→ : 工程行當然不喜歡開發票阿 誰喜歡開發票XDDD116F 06/06 17:29
→ : 因為這是面對面的交易,這種會直接被一方解釋而檔掉.117F 06/06 17:30
→ : 問題是到時你不開發有人開 客人就跑走了 你開不開?118F 06/06 17:30
→ : 工程行步開發票所以他門有很多檯面下的帳要銷.119F 06/06 17:30
→ : 短期投資客就跑過來銷.
→ : 不會跑阿.他就算給他門聽就好拉..
→ : 自住戶90%都是要住很久..
→ : 短期投資客就跑過來銷.
→ : 不會跑阿.他就算給他門聽就好拉..
→ : 自住戶90%都是要住很久..
→ : 我現在這間租屋的 屋主就說他照規矩來 不報稅也不能減租金123F 06/06 17:31
→ : 包租公100%會超過2年..並且包租公不需要再教育..XD124F 06/06 17:31
→ : 我是認為 如果炒家要浮報 把風險轉給工程行 那生態就可能會變125F 06/06 17:32
→ : 你的租金是已經減過了,你去報稅的租金才是原始的.126F 06/06 17:32
→ : 現在市面上.大家的租金全都是打過折的
→ : 向我公司名下不動產出租要公證,所以我都會另外寫.
→ : 現在市面上.大家的租金全都是打過折的
→ : 向我公司名下不動產出租要公證,所以我都會另外寫.
→ : 趨勢是甚麼 過兩年之後來看就很清楚129F 06/06 17:32
→ : 然後會有要設立行號的跑來跟我們租..130F 06/06 17:32
→ : 租金自然就比別人貴一點./.
→ : 租金自然就比別人貴一點./.
→ : Ceca你當初也是信誓旦旦認為兩稅合一一定不過阿XDD132F 06/06 17:33
→ : 偷偷獎...目前非常多工程行都願意配合...XD133F 06/06 17:33
→ : 所以我請阿婆冰阿..
→ : 所以我請阿婆冰阿..
→ : 沒有喔 我們簽約的時後 就已經說好了 我這間也沒有比別人貴135F 06/06 17:34
→ : 所以你有報稅嗎?136F 06/06 17:34
→ : 我相信現在很多願意配合 但是被修理過幾次 就難說了XDD137F 06/06 17:34
→ : 沒阿 才剛簽 明年吧
→ : 沒阿 才剛簽 明年吧
→ : 其實你要找可以報稅的,高雄找信義的租...139F 06/06 17:36
→ : 因為透過他門一定要公證..XD...
→ : 小撇步...
→ : 因為透過他門一定要公證..XD...
→ : 小撇步...
推 : 我在台中阿 是直接找屋主的 不過屋主好像是台商 大概瞧不起142F 06/06 17:38
→ : 這個小錢XDDDD
→ : 一年回台灣兩三次 最近忙 都叫我直接跟他老婆聯絡
→ : 這個小錢XDDDD
→ : 一年回台灣兩三次 最近忙 都叫我直接跟他老婆聯絡
→ : 像ceca大講的有賺繳稅天經地義145F 06/06 17:48
推 : 專業 推146F 06/06 17:54
推 : 诶 認真文給推147F 06/06 17:58
→ : 稅捐稽徵機關得按「交易常規」或查得資料依各稅法規定調整148F 06/06 18:17
噓 : 紅的明顯 有賺有繳稅 才是公平正義 為了讓魯蛇住得起 把149F 06/06 18:24
→ : 話說國稅局的會上ptt嗎?我滿好奇的150F 06/06 18:25
推 : 專業推151F 06/06 18:32
→ : 浮報裝修成本,先不管可行性。以利益與成本來看152F 06/06 18:36
→ : 大概只有一年內出售會考慮浮報。因為45%很痛
→ : 2年以上才就直接合法繳稅吧
→ : 大概只有一年內出售會考慮浮報。因為45%很痛
→ : 2年以上才就直接合法繳稅吧
推 : 二年以上稅金真的不算高155F 06/06 19:11
推 : 兩年也會報一些,但效應不大156F 06/06 19:38
→ : 兩三年確實被打擊到了
→ : 兩三年確實被打擊到了
推 : 你煩到那些投機客了,被兇了158F 06/06 21:19
推 : 另外像竹南之類的鄉下就...才剛要開始漲就遇到房地合一159F 06/06 21:32
推 : 台灣人好聰明哦 不知道歐米人有沒有像台灣人這樣聰明??160F 06/07 09:33
推 : 現在擺著健保錢坑,又來長照錢坑,把股票族搾乾兩次161F 06/07 16:58
推 : 再來一定是房地產啊,富的流油,好好搾的地方
推 : 問題是集團型的裝潢服務可以開發票,價格也沒差多少
→ : B&Q, 大品牌系統家俱通通都走正常合法程序,價格又透明
推 : 大間的衛浴裝修廠商,出貨也通通有發票(不開不會比較便
→ : 宜)
→ : 久了會剩小工程行還在玩不開發票
→ : 開發票對屋主不過就多加5%營業稅,但後續抵稅效益高
→ : 房地合一稅金隨便都是10%-15%起跳,費用可以全部扣除
推 : 這跟租金通常不報稅不同,租金最高也只能減12萬
→ : 對租客效益不高,因為房東加房租不是加5%營業稅
→ : 而是加上房東自己的所得稅率12~20%正常
→ : 所以租金跟裝潢費用這兩件事不能等同而語
→ : 如果有一天國稅局願意讓個人租金可以全數扣除,無上限
→ : 到時候就會有租客怎麼樣都要報了,而包租公得老實繳稅
推 : 再來一定是房地產啊,富的流油,好好搾的地方
推 : 問題是集團型的裝潢服務可以開發票,價格也沒差多少
→ : B&Q, 大品牌系統家俱通通都走正常合法程序,價格又透明
推 : 大間的衛浴裝修廠商,出貨也通通有發票(不開不會比較便
→ : 宜)
→ : 久了會剩小工程行還在玩不開發票
→ : 開發票對屋主不過就多加5%營業稅,但後續抵稅效益高
→ : 房地合一稅金隨便都是10%-15%起跳,費用可以全部扣除
推 : 這跟租金通常不報稅不同,租金最高也只能減12萬
→ : 對租客效益不高,因為房東加房租不是加5%營業稅
→ : 而是加上房東自己的所得稅率12~20%正常
→ : 所以租金跟裝潢費用這兩件事不能等同而語
→ : 如果有一天國稅局願意讓個人租金可以全數扣除,無上限
→ : 到時候就會有租客怎麼樣都要報了,而包租公得老實繳稅
推 : 推 呵呵 看到有人崩潰..............176F 06/08 09:35
推 : 這篇不錯177F 06/08 12:17
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