房價居高不下 不能火上澆油

反映預售、新成屋行情的國泰房地產指數，顯示今年第2季比上季與去年同期都是「價量都漲」，大幅扭轉去年第3季「價穩量縮」的局面；代表中古屋行情的信義房價指數，也顯示今年第2季都會區房價年增率高達11.8%；第2季的六都建物買賣移轉棟數年增率更高達28%；都會區房價指數年增率也超過12%。

央行雖於6月第六度推出選擇性信用管制措施，將自然人特定地區第二戶購屋貸款成數調降為六成，並調升存款準備率1碼，但本國銀行的房貸5月起月增額均破千億元，年增率都超過10%以上，以致於7月底的本國銀行房貸餘額接近10.7兆元，續創歷史新高；年增率高達10.8%，也是18年新高。不動產放款集中度仍高達37.4%，許多銀行的房貸及建築融資都已逼近銀行法72-2條的滿水位，當然引發中央銀行的關切，而發出「房貸降溫」的警訊。

在央行選擇性信用管制措施之下，會造成房市價量齊飆、不動產放款驟增而瀕臨警戒線，顯然關鍵因素就是去年8月推出，優惠利率限期三年的「新」青安貸款。

原青安貸款是99年推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」的簡稱，主要是透過利率優惠，協助青年購屋自住。新青安貸款所謂的「新」，是賴總統在去年競選總統時，鑑於低薪的青年，面對房價、房租連年飆升，造成買不起、租不起房屋的痛苦，為吸引青年選票，將原來的青安貸款金額從800萬擴大到1,000萬，利息補貼由原來的補貼半碼再加1碼成為0.375％的利率優惠，貸款年限由30年延長至40年，寬限期則由三年延長為五年。今年3月升息，由政府同幅補貼半碼，合計優惠0.5%（2碼）至115年7月31日。

三年2碼的利率優惠，以1,000萬元房貸上限為例，每年可以比一般房貸節省5萬元的利息支出，三年即有總共15萬元的減息利益，表面上對低所得的青年弱勢確實頗具吸引力。加上寬限期延長為五年，前五年不必償還本金，可以減輕剛購屋「初期」的還款壓力；長達40年的還款期限也可以分散每一個月的財務負擔，難怪許多青年趨之若鶩。因此，累計去年8月至今年7月底，新青安房貸餘額為1.06兆元，占國銀房貸餘額比重達9.9%，等於發揮了十倍的槓桿效果。

問題是，40年貸款的利息總支出高達500萬元以上，15萬元的利息補貼相對顯得微不足道，卻可能讓財務知識有限、缺乏長期眼光、信用條件較差、所得偏低的青年，誤以為房貸負擔不重，產生「買得起」房屋的錯覺，甚至「越級挑戰」購買超過貸款上限1,000萬元的房屋，可能在寬限期過後才發現自己實際上「付不起」的問題。

事實上，財政部統計顯示，獲得新青安貸款的青年之中，購置房屋總價超過1,000萬元的就占了六成以上，即知目前的新青安貸款存有類似美國2008年「次級房貸」風暴發生的風險。更重要的是，當前房市明明是供過於求，空屋率高，房價卻居高不下。顯然正確的住宅政策應當著重於促使「供給面」釋出空屋，增加交易及租賃市場的供給，才能抑制房價、房租不合理的飆漲。然而，新青安貸款政策卻背道而馳，著重於減輕「需求者」的財務負擔，必然刺激假性需求，等於對已經過熱的房市火上加油，造成上述的房價和房租不斷飆漲。

因此，無論從保護青年弱勢、控制銀行風險及避免房市泡沫破滅等角度來看，央行近日對銀行發出不動產放款「減降令」，是值得支持的正確作為。但行政院長卓榮泰卻說「政府沒有、也不會有限貸令，近期將邀央行談一談」，不但和央行立場相左，也欠缺對央行金融專業的尊重，還不如提出「供給面」能有效抑制房價、房租的住宅政策。