地上权
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| 大陆法系民法 |
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| 主体 |
| 自然人 · 法人 |
| －法人类型－ |
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地上权（英语对应词：Surface Rights或Superficies），在法学上来说，是指以利用他人土地作营造（建筑物）、工作物或竹木为目的，而取得的用益物权。地上权的取得主要有两种方式：一是透过直接与土地所有权人的设定行为，取得“地上权人”的法律地位；另一是基于法律规定而发生的“法定地上权”关系，是指土地和建筑物所有人，仅以地上建筑、或同时将房地设定抵押，但因未能清偿债务而遭拍卖，造成土地和建物的所有权人不同人的时候，法律规定使建物所有权人对于土地享有地上权。
特征
[编辑]大致上说来，因为土地所有权人的不同，地上权建物的所有期限亦不同而分为两种。通常定期地上权是50年左右的土地租赁契约，而不定期地上权则是50年以外的契约期限[1]。地上权房屋的好处在于可以用低价格进驻市价较昂贵的土地，但是缺点在于地上户在土地上涨时不能享受上涨的地价利润，而地上物通常随时间折旧价值是越来越低，然而地价下跌时使用户也不必承担亏损，所以看准地价长期下跌时使用地上权房屋较有利。
延伸
[编辑]- 如果因为契约期满而致使建物毁坏或不存在，土地所有人应法需照建物的当时的市价对地上权所有人做补偿。
- 土地所有人在契约的“存续期间”届满前，可请求地上权所有人延长地上权的期限（延长租约）。
- 特别的是，地上权不会因建物等物理性的结构消失而消灭。以地震为例，若地上权住宅因地震倒塌，而土地的地上权原定期限为 50 年，已过 10 年，还有 40 年，房子虽因地震而倒塌，但地上权于法仍有效力，故建物所有权人可在土地上重建。这是受到民法：“地上权不因工作物…之灭失而消灭”所保障。
范例
[编辑]台湾
[编辑]- 台北市信义计划区：台北市政府以设定地上权的方式，将区内方位完整的土地招标出租。位于区内的台北101大楼、克缇大楼等建物，即以设定地上权的方式开发。
- 台北市仁济医院有许多土地以地上权的方式租给民间住户。
- 台铁松山车站、南港车站／润泰松山车站大楼、润泰南港车站大楼；台铁以设定地上权加BOT模式，交由润泰企业集团出资建设商办、购物中心、旅馆、影城等复合式商业设施。
中国大陆
[编辑]港澳
[编辑]- 香港除圣约翰座堂外，一切土地均属中国政府拥有，并由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发，以及出租或批给土地使用者[2]，故只设有地上权批给及交易。一般土地出租50（1997年及以后批出土地）、75（通常加75年续期权）、150或999年（1984年前批出香港岛及九龙土地）地上权（位于西九龙站的深圳铁路口岸除外，该处地上权永租予深圳市人民政府）；地上权一般由地政总署直接批出，有时则会以私人协约批地方式，再通过港铁公司、市区重建局间接批出。若地上权到期，一般都会按《政府租契续期条例》，在到期前六年批量宣布自动续期50年，但诸如码头、发电厂、大专院校等特殊用地则个别处理。此外，驻港解放军属下军事设施，则以“国防地段”形式享有永久地上权。
- 澳门所有土地均属中国政府拥有，故只设有地上权批给及交易。发展商一般只有25（通常加10年续期权一至两次）或永久（俗称“私家地”，不会再新批）地上权。
