遲來的減息期將開始 業主宜把握非常時期放寬措施｜陳永鍵專欄

當然，香港銀行是否會立即跟隨一起減息仍然需要觀望，但至少總勝過再次要面對加息的消息。當減息週期一旦開始，對於H按及P按業主有甚麼影響？息口如何計算呢？先說市場上最多人用的H按，H按計法一般為H+1.3厘，H是指銀行同業拆息，H按會設鎖息上限，現時實際上限為4.125厘，新造按揭普遍是這個利率，即在封頂水平。

借按揭者供款將下降

假如美國減息而香港又跟隨，只要同業拆息下降，並少於封頂水平即4.125厘，實際按息下降情況下，業主就可以開始享受減息的好處，每月供款將會下降，可以說稍稍鬆一口氣。至於P按計法則是依據最優惠利率而定，一般以P減某百分比計算。假如美國減息後，香港銀行又跟進向下調整最優惠利率，業主按揭的實際年利率就會下降，可以減少供款。

至於最優惠利率是多少則要視銀行而定，並非劃一標準。順帶一提，正因為普遍按揭以P減某百分比作計算，人們習慣「低息」，所以近期當不少輿論討論有關長實新盤追差價的問題，其中提到撻訂業主需要支付P＋2厘利息，作為追討的部分金額即引起熱議。畢竟按現時坊間最優惠利率計算，息率可高達7厘以上，接近8厘水平，至於這息率是否算高息？就見仁見智。

業主宜趁放寬措施未變行動

隨著美國通脹問題已逐漸消退，加息週期亦很快就會落幕，估計未來美國幾乎不可能會在減息期開始的短期內，突然「扭軚」重新加息，所以對一眾業主來說，未來幾年的供樓壓力亦會日漸舒緩。減息後樓價能否即時或持續反彈，仍尚算後話，但在這段加息週期，有不少放寬按揭的措施值得業主回顧及留意。先是撤辣招稅，如果有意添置物業作投資用途的業主，可趁辣招稅「未回歸」前、樓價未因減息大幅反彈前入市，以減少置業成本。

另一個值得注意的措施就是放寬高成數放租按揭，現時只要自住物業按揭成數為六成以下，在合乎條件下就可以把物業出租，要求包括家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業及其他特別需要，相關物業需要自住最少一年；銀行放寬樓花按揭成數最高七成等。這些措施在減息週期開始後，何時會撤走或收緊實不得而知，因此如果有需要用上這些「非常時期」的放寬措施，業主就要把握機會了。