房市「黑天鵝來了」永慶房屋估第4季創24年來最低量 「房價必然下修」

永慶房屋今（26）日下午發布「第4季趨勢前瞻報告」下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。永慶集團業務總經理葉凌棋表示，「黑天鵝出現了」第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常嚴重。他說「價格下修也是必然」，台灣上一波房市大修正房價最重跌17~20%。展望2025年「不敢太多妄議」，葉凌棋說，美經濟軟著陸的話，估跟今年差不多，也不會一下變太差。

「今年5、6月已經是這波房地產無論量或價的最高點！」但房市會有「滯後性」。葉凌棋說，8月4日是房貸緊縮新聞大量曝光開始，媒體引爆「限貸令」話題後，房市供給量大量快速上升，「市場的先知先覺者」認為「房價高點已到」、「最佳賣房時間點到了 」，桃園以北先反應，供應量最快出現，而雙北、桃園以外縣市如新竹等慢了二個禮拜，到目前為止供應量大增一成，量提高後價格修正未來將很難免。

市場急凍「徵兆」出現

永慶房屋提出最近8、9月二個月的數字，從網路看屋、諮詢等市場急凍「徵兆」已看出量能急縮。

8月來較6月高點，從網路看屋流覽量下降12%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退35%，要約付斡（旋金）量下滑39%，最後成交量下滑33%。

9月較6月高點，網路看屋流覽量下降21%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退48%，要約付斡（旋金）量下滑50%，影響成交量下滑45%。

「黑天鵝來了」。葉凌棋說量開始急縮後，價格下修是必然的。他說「楊金龍總裁說，房市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房價上漲的預期，因此葉凌棋說房價難免會跌。

葉凌棋進一步解釋，他說央行總裁楊金龍難得說這麼多話，但整理最重要三句話。一是不動產傾斜比2009年更嚴峻。二是連日本、美國房產泡沫化都被提出，想必有所本，第三個金句是「教訓投資客（lesson）」宣戰，然後「白話文」意思自己去找錢，但央行也補充「誤殺」會處理，例外配套條款未來會出來，葉凌琪認為，正常健康換屋要得到保證。

「對換屋族其實沒想像中嚴重」葉凌棋認為從此次央行打炒房來看，看似還鼓勵結婚，夫妻有2個名額，不受影響，換屋族只影響個人一屋的第二戶（包括繼承）受衝擊，結婚族完全沒問題。

房價到底會不會跌？他說「楊金龍總裁說，房市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房價上漲的預期，因此葉凌琪說房價難免會跌。

這波房貸之亂等於央行升息最高4碼之多

永慶房屋整理目前各通路、首購與2房以上的房貸利率比較。他說，新青安來看，房屋鑑價都8成（不是市價八成）沒問題，首購要貸款，台銀、土銀、一銀3家都沒問題，其他8行庫中有五家都要排隊。

但首購利率方面，只有新青安有1.775%，其他全面性上漲，大約在2.4~2.9%，低於2.5%都不見了。從地板價來看，葉凌棋說，「央行沒有升息，但銀行限貸間接升息1.5碼」 。

至於壽險房貸看似利率比較低，約2.45%起，但葉凌棋說，「資格要求高」，以上市公司員工優先、年薪百萬優先等。民營銀行約2.5~3.2%。他說現在市場沒有貸不到錢問題，只有利率高一點、成數低一點的問題。

第二房利率來看，地板價一律從3%起跳，「等於央行間接升息3~4碼」。利率一上升負擔重、寬限期只要沒有，貸千萬元每月得面對4、5萬元以上負擔，直接挑戰收入能否「養得起付得起」的養房能力。

至於限貸款成數則是挑戰「買房能力」，貸款鑑價實際不足成交價8成，較6月少了0.5~1.5成。利率負擔大增，貸款估值也變保守了。

投資客跟雙北外豪宅較受衝擊

哪些族群會受衝擊？價格下修會較大？葉凌棋說，該地區投資客、投機客較多的人，房市下修是必然的，因為再無法用高槓桿來養房。此外，雙北以外豪宅（4000萬元以上）貸款成數更少、買方更缺，價格壓力更大。

至於預售屋是否受影響？

葉凌棋說，推估全年住宅使照量約13萬戶，上半年約7.6萬戶，全年預售交屋需房貸總金額約1.3~1.5兆元，若還沒核撥下來的，恐怕還有相當比例，遇到銀行7、8月緊縮，接下來會排擠到現有銀行資金，因此「銀行緊會持續一段時間」。

永慶房屋今年下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。其中第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常嚴重。

⭐手刀加入！Yahoo奇摩Line理財官方帳號⭐