央行史上最強組合拳 房市恐經歷腥風血雨

美國聯準會(FED)一口氣降息2碼,而我國央行則維持利率不變。中央銀行今(19)天召開今(2024)年第3季理監事會議,利率連2凍,符合市場期待,但出重手打擊投機炒房,祭出第7波選擇性信用管制,同時加碼調升存款準備率1碼,緊縮市場資金。下手之重超過市場預期,展現狙擊炒房族的決心,央行總裁楊金龍表示,要給投機客一個「教訓」。

央行第7波選擇性信用管制包含4大措施,自9月20日起實施。第1項,新增名下有房還要再辦購屋貸款,一律沒有寬限期,一旦貸款下來就是本息平均攤還,不論名下的房屋是繼承取得、是否已繳清房貸。

第2項,自然人第2戶購屋貸款最高成數從6成降為5成,並且擴大實施地區,從六都加一,擴大為全國適用。楊金龍指出,很多地方的房價上漲,而且漲幅很大,不得不謹慎,因此擴大全國適用。

第3項,公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅(豪宅)及第3戶以上的購屋貸款最高成數,由4成減為3成。第4項,餘屋貸款成數也進一步緊縮,由4成下調至3成,提高建商囤屋成本,促使餘屋釋出,增加市場供給。

大家房屋企畫研究室分析,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,比外界預料的更加嚴苛,同時將自然人名下有房屋的再購者重新定義,以致換屋、多房、建商全都無一倖免。近期交屋的民眾可能無法順利完成,房地產市場將在今年第4季進入嚴苛考驗,預估房價會出現修正。

業界認為,央行此次同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,成屋市場作為海嘯第一排,受創最深,預售市場交屋也被打亂,更直接衝擊現在銷售中的預售案;加上明(2025)年開始的大交屋潮,市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

楊金龍強調,第7波選擇性信用管制所花費的時間與心力,比第1波到第6波的總合還要多。看到台灣房市過熱,出現只會漲不會跌的氛圍,這與日本1990年房地產泡沫破滅,以及2007年美國次級房貸風暴有共通點,過熱的房市並沒有自動調整,而是直接垮下來,因此必須執行嚴肅措施,不能讓市場為認為房價會一直漲。

雖然通膨漸趨和緩,且明年物價(CPI)漲幅可望降至2%以下,但今年年增率仍有2.16%,因此央行維持政策利率不變,以維持經濟金融穩健發展。不過,楊金龍提到,若通膨在1.5%至2%,央行應會維持偏高的利率水準,當降至1.5%左右或以下,就有機會考慮降息。

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