10年前房地合一稅,房價谷底4年跌2成後開始漲…永慶總座喊這次也會跌,親授開價眉角、房貸怎麼貸

▲永慶集團業務總經理葉凌棋強調:「黑天鵝出現了!」
▲永慶集團業務總經理葉凌棋強調:「黑天鵝出現了!」


永慶房屋周四(9/26)發布「第4季趨勢前瞻報告房市展望」下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。永慶集團業務總經理葉凌棋強調:「黑天鵝出現了」,房市將出現改變,預估第4季成交量5.3~6.2萬棟,年減3~4成,創24年來最低數字。

「房價下修也是必然」,他以上一波政府於2014年推出房地合一稅後,房價一路下修到2017年,「谷底4年跌了17~20%,全台灣最大跌幅就這樣,2018~2019年就回來。」

他認為,台北市因交易量不大,房價下跌有限,但在北、中、南重劃區推案量大、投資客多的地方,下修的可能性較大。至於想要買房的自住客,現在可以慢慢看房子,「只要賣方讓利到你覺得可以就買。」

他建議可用實價登錄為基準,「當房價在跌的時候,實價登錄就是天花板,6月是這一波房價的高點,可以去看4月、5月的房價。」

葉凌棋說明:「今年5、6月是這波房地產量價高點。」當8月4日媒體開始談銀行限貸令後,房地產的供給量開始上升,「這代表原本期待房價上漲的思維開始改變,房價高點已到,開始委售(出手);新北市也是。」

「先知先覺者很敏銳的觀察到,房市高點已到。」桃園以北先反應,兩周後外縣市的委賣量開始大增。他表示,當量增後,價格難免會修正,「因為價格競爭出現。」

七都成屋委售量
七都成屋委售量

央行信用管控 永慶交易量下滑3~4

他以永慶全台1千多家店的實際狀況分析,市場成交量確實下滑了3~4成。以8月與6月看屋人數相比,網路瀏覽減少12%、看屋諮詢減少35%、要約付斡旋量減39%、成交量減少33%。

9月與6月相比,網路瀏覽減少21%、看屋諮詢減少48%、要約付斡旋量減50%、成交量減少45%

葉凌棋以央行第7波選擇性信用管制解析,央行總裁楊金龍認為,現在資金過度往不動產傾斜,不動產貸款已到突破37%,「他認為可能危機金融風險,提出要以日本資產泡沫、美國次貸危機為殷鑑。」

「他認為房市過熱,擔憂房市有泡沫危機,我相信他的擔憂數字都是有所本的。」

房市會不會跌? 永慶總座:難免

他說明,楊金龍針對投資及投機客的態度是要給他們一個lesson(教訓),「他很清晰的傳遞出對投資、投機客的態度,白話文是說,你們要去籌錢,我不借你們了。」

「當房貸的量體這麼高,資金優先支持無房族。但是,當然可能會有少數誤殺的現象,央行說會處理,最近也準備好某些例如條款出來,我們希望讓真正健康換屋的人可以得到保障。」

「​現在有人說房地產市場不會跌,但看楊金龍的談話,我認為房價難免會跌。楊金龍告訴社會大眾,房市確實必須cool down(冷卻),不要讓市場有房價會上去的預期。

他強調,這波房地產就是上漲預期,造成新青安及所有人衝進去買房,因為怕買貴了,認為房價上漲預期很強,他(楊金龍)想要扭轉大眾對房價上漲預期,讓市場回歸健康。

無房無貸符合新青安 政策鼓勵結婚

永慶房屋整理9月19日各族群房貸資格適用條件,將族群分為個人及夫妻。

葉凌棋說明:「個人無房無貸符合新青安、首購、有寬限期;有房無貸款,仍然是首購,只差不是新青安、沒寬限期,但首購的貸款成數會很高,利率也還好。」

「這個政策蠻鼓勵結婚,夫妻換屋的問題沒有想像中大,換屋比較有問題的是個人有一戶房、第二戶影響比較大。」他解釋:「假設夫妻一個人有一戶房,另一個人沒有,沒有的那一戶都叫首購,還有寬限期。」

「換屋其實問題沒有想像中的嚴重,因為台灣房地產不是總歸戶,是個人。當他是個人,其實太太或先生有一戶空間存在。」

各族群房貸資格適用
各族群房貸資格適用

名下繼承一戶房,無貸款且是共有持分,只要持分面積低於40平方公尺(約12.1坪),影響不大,買房仍有新青安、首購、寬限期,「名下有房無貸款,仍是首購;除非你繼承一整間房子,會有第二房的問題。」

房貸資格適用條件
房貸資格適用條件

銀行鑑價嚴格 利率上升、撥款變慢

永慶房屋整理一周前國銀及民營銀行房貸利率,「新青安,好不好貸?貸款成數是用鑑價8成,不是你買的房價。」

台銀、土銀最快送件後1~2月完成審查,撥款時間未定;一銀最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀需要排隊到年底至明年1月撥款。

「​首購幾乎全面性的利率都上升,有首購要貸,應該低於2.5%的機率不那麼大,概念是央行雖然沒有升息,但間接升息1.5碼;首購仍要排隊,民營銀行也要排隊,交易量趨緩是必然。」

對於有些人會轉到壽險公司貸款,葉凌棋指出,壽險公司看起來利率低,約2.45%起,但資格要求高,「如上市櫃員工優先、年薪100萬優先,還有其他條件,壽險公司看起來好像利率沒那麼高,但挑客人。」

各銀行房貸利率成數
各銀行房貸利率成數

至於購屋者會不會貸不到錢?他強調:「不會,現在市場不會貸不到錢,只有貸多高?和利率多低的問題,現在沒有貸不到的問題,只有利率高一點、成數低一點。」

而第二戶貸款,目前國銀和民營銀行的利率都3%以上,等於央行間接升息3~4碼。

銀行貸款利率,排撥
銀行貸款利率,排撥


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