「金龍海嘯」第一排先掃到誰 專家:換屋族、非蛋黃區首當其衝

央行總裁楊金龍祭出第七波房市管制,讓房市打冷顫。廖瑞祥攝
央行總裁楊金龍祭出第七波房市管制,讓房市打冷顫。廖瑞祥攝

央行9月19日宣布降準1碼,並祭出第七波選擇性信用管制,第2戶購屋貸款成數降至5成,且擴及全國,而名下有屋者的首戶購屋貸款不得有寬限期,央行總裁楊金龍揚言要給炒房投機客教訓,消息一出,有人看降房市,但準備交屋或已簽約的民眾也哀鴻遍野,不少人在臉書發文稱得要解約或違約。

先前國內房貸荒產生很多抱怨,楊金龍直指,「至少有一半以上,是投資客跟炒房客在抱怨」,這次央行再度採取霹靂手段,只是第七波房市管制推出才1週的時間,各地馬上紛紛傳出「災情」,壓力紛至沓來。

究竟這波「金龍海嘯」被掃到的第一排是哪些人?又有哪些區域、房型受到影響?日前總裁楊金龍承諾要提出「排除條款」,打炒房又擔心殃及無辜,排除是否讓房市再升溫?

央行7度調整選擇性信用管制
央行7度調整選擇性信用管制

「換屋族」首當其衝 周鶴鳴:要擠出額外資金、違約風險增

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴受訪時表示,根據台屋掌握的第一線情況,主要受到房市管制影響的是已經簽約或準備交屋的民眾,多數人購屋都是依據合適的期限和手頭可運用資金來估算,無法適用新青安房貸優惠、貸款成數或利率增加等,必須要擠出額外的資金,恐怕增加違約的風險。

周鶴鳴指出,首當其衝的是新成屋、中古屋的民眾,尤其是已經簽約且準備交屋者,通常以換屋族或名下有房的民眾為多;至於預售屋因為還有一段交屋期,暫時不會受到太大影響,但只要進入貸款階段,往後仍舊要面對籌措資金的窘境。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴。台灣房屋提供
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴。台灣房屋提供

蛋黃區衝擊小 蛋白、蛋殼或重劃區要注意

有哪些區域會被掃到?住展雜誌發言人陳炳辰說,目前已陸續接獲民眾購買蛋白區或蛋殼區,因為房市管制而出現解約的情況,若以區域來看,新興重劃區、量體較大的地區等,通常是投資客入場較多,所受到的衝擊會較為明顯。

陳炳辰強調,相較之下,蛋黃區所受到的衝擊較小,包括台北市、新北市第一環的板橋、新店、中永和區,以及新竹縣竹北市和新竹市東區,值得注意的是台中和高雄,因為是投資重鎮,房市大好時,可謂遍地開花,但外圍漲勢太大,恐怕無法倖免。

豪宅具特殊性去化慢 「這類產品」最尷尬

在前幾波房市管制之下,豪宅類產品去化偏慢,即便本次對豪宅又限制成數,陳炳辰說,豪宅本身就不是走快速行銷路線,況且不少高資產族群不見得需要貸款才買,幾乎不會受到政策影響。不過,價格在4000至5000萬元的產品會比較尷尬。

陳炳辰解釋,受到財政部的豪宅定義限制,這類產品在中南部就被定義為豪宅,隨著房價高漲,有不少大坪數產品就會逼近此價格,通常有能力購買者屬於較有財力的換屋族,就會落入房市管制的限制,包括限貸3成、無寬限期,反而是最慘的產品。

下重手打炒房又要排除條款?專家憂打擊力道恐不足

對於央行祭出史上最嚴厲的打炒房措施,有人人認為是打到痛點,也有人覺得殃及無辜。

一位不具名的執業估價師表示,目前房價真的高了,修正一下也好。但這波把繼承、共有統統算有房,沒有寬限期,可說是嚴厲打擊,他直言政府也應檢討現行房市補貼政策有無矛盾之處,而現在打炒房逐漸步入深水區,「放了怕飛,捏了怕死」看看對岸現在反而救房市,當知房市泡沫破了的後遺症有多大。

面對市場怨言,央行總裁楊金龍回應,將會提出「排除條款」。但陳炳辰認為,若排除條款過於寬鬆,恐出現報復性買盤,以現階段討論最多的繼承豁免問題,能夠繼承無貸款房屋,又能貸款購屋且享有寬限期,打炒房的殺傷力勢必大幅減弱。

另外,受到銀行滿水位、全國都在限貸令,有許多人反應,都已經到七都以外置產,是否能夠放寬限貸範圍?陳炳辰提到,若外縣市沒有嚴重拘束,會受到比價效應或外溢效應而上漲,如嘉義、彰化等區域,「沒配套很悲觀、有配套現轉機」,政府還須謹慎拿捏。

各銀行房貸利率、成數與排撥現況。太報製表
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