比高房價更恐怖的2件事
最近有兩個關於住宅相關的統計,其一是關於預售實價登錄除5月全台預售屋交易價量創預售實價登錄以來單月新高,且今年前五月總銷售金額達1.1兆元,年增達一倍,因為賣太快,預售屋交易量首度超過住宅開工戶數,更推升房價向上成長。
另一個數據是,從去年1月至今年5月,全台預售屋解約件數達848件,近半年就達321件,不過各主要縣市也僅有高雄市成交解約比例大於1%,加上全台最新房貸違約率也不過0.07%,接近歷史最低的0.06%,等於一萬戶房貸戶僅有7戶違約,顯見這波買家出手快,實力穩。
在股市大好,房市供給少,加上政策造成的鎖籌碼效應,想要讓高房價降溫,除非發生意料之外的黑天鵝事件,不然要期待短期修正,恐怕沒那麼如意。
面對房市因政策扭曲發展下,除了高房價,還埋下了兩個長線負面因子。
其一是房屋供給類型失衡。根據實價登錄,今年屋齡5年內新屋市場中,2房產品已經超越3房,全台2房成交占比達30.5%, 3房僅28.7%,六都除台南市以外,2房比例均超過3房,比例也超過三成。這也意味著建商因應廣推兩房,在這波多頭之後,將會有大量兩房供給,偏偏許多是價格漂亮、格局差的投資兩房,日後轉手將是一大問題,恐重蹈過往套房、豪宅過剩之禍。
其二是強者更強,大者全拿。大型建商、代銷不僅銷售狀況佳,上市櫃業者股價表現更亮眼,財務體質之好前所未見,就算是違約率較高的高雄,因其新案漲幅大,建商反而樂於客戶違約,還能回收再賣,經歷這波的建商必然強者更強,未來大業者更具價格主導性,大者即贏者,議價空間更小。
這波房市大牛因政策與資金變因多,交互影響下房市變成前所未有的樣子,雖說資金潮總有退去,房市總有修正的時刻,但當供給單一,對真正自用買家來說,恐怕不是好事。