Grote verhuurders: geen verkoopgolf door middenhuurwet, huren dalen beperkt
Grote verhuurders, samen goed voor vele tienduizenden huurwoningen, zeggen dat hun huren beperkt omlaaggaan door de nieuwe middenhuurwet. Ze hadden vaak al gematigde huren, zeggen ze, dus die hoeven meestal niet omlaag.
Daarom hebben de meeste verhuurders ook geen plannen om veel te verkopen. Het gaat om woningbeleggers die vaak met geld van pensioenfondsen en verzekeraars voor langere termijn investeren in huurhuizen.
Sinds 1 juli hebben veel huurwoningen in de voormalige vrije sector een maximumhuur op basis van een puntensysteem. Die huur van maximaal 1158 euro geldt bij nieuwe contracten. Veel particuliere verhuurders willen verkopen zodra een huurder vertrekt, het zogeheten uitponden. Ze vinden dat verhuur nu te weinig oplevert. Maar grote beleggers staan daar dus vaak anders in.
Onder maximum
"Wij hebben zo'n dertig nieuwe huurovereenkomsten afgesloten in het gereguleerde middenhuursegment", zegt Vesteda, dat zo'n 28.000 huurwoningen heeft. "De 'oude' huur lag al onder de nieuwe maximumhuur, dus huren werden niet verlaagd."
"Wij streven niet naar huurmaximalisatie", zegt Vesteda. "Bij zo'n 5 procent van onze woningen moet de huur bij nieuwe contracten gemiddeld zo'n 90 euro omlaag, vooral in grote steden. Daar zal het effect voelbaar zijn."
0,4 procent minder huurinkomsten
Achmea Real Estate (27.000 woningen) zegt dat de wet geen impact heeft op het overgrote deel van de huren. "In totaal zorgt de wet voor 0,4 procent minder huurinkomsten. Op een huur van 1000 euro is dat 4 euro."
Een gering aantal minder duurzame kleinere woningen in de vier grote steden zal een lagere huur krijgen, verwacht Achmea. Het nieuwe puntensysteem geeft huizen met een slecht energielabel namelijk minpunten. Verhuurders mogen dan dus minder huur vragen. Een goed energielabel levert juist bonuspunten op.
Bouwprojecten anders
Bij de internationale vastgoedbelegger Greystar (5000 woningen) waren de meeste huren al in lijn met het puntensysteem. "Bij een enkeling moet die maximaal 100 euro omlaag", zegt operationeel directeur Reinier Bunnik.
Wel denkt hij dat nieuwe bouwprojecten aangepast worden vanwege de wet. "Gemeenten willen vaak 40 procent sociale huur, 40 procent midden en 20 procent vrij. Maar die percentages moeten schuiven voor de haalbaarheid. Bijvoorbeeld iets minder sociale huur en meer middenhuur. Of minder middenhuur en meer vrije huur."
Het woninginvesteringsfonds van verzekeraar ASR (5500 woningen) verwacht een beperkte impact. "Wij voeren al jarenlang een vrij gematigd huurverhogingsbeleid." BPD Woningfonds (1400 woningen, wil fors groeien) zegt dat de wet geen negatieve invloed heeft op de huren.
'Geen aanleiding om te verkopen'
Bij Bouwinvest (19.000 woningen) moet bij zo'n 875 woningen de huur omlaag bij een nieuw contract. "Dit lage aantal benadrukt onze inzet om redelijke huren te hanteren. Wij beleggen voor de lange termijn, maar soms komt het voor dat wij woningprojecten verkopen. Maar de Wet betaalbare huur is in beginsel geen aanleiding om te verkopen."
Ook Vesteda gaat niet op grote schaal verkopen. "Ons uitgangspunt is dat we vrijkomende woningen weer verhuren, maar uiteraard verkopen we ook. Dat aantal zal naar verwachting wel hoger zijn dan afgelopen jaren (2022: 157, 2023: 149). Maar het gaat nog steeds over minder dan een paar procent van onze portefeuille."
"Vrijkomende woningen worden in beginsel weer verhuurd", zegt ook Achmea Real Estate. "De Wet betaalbare huur heeft geen impact op de verhouding tussen opnieuw verhuren en verkopen." Ook BPD Woningfonds pondt in principe niet uit. ASR heeft geen concrete uitpondplannen, maar sluit het ook niet uit.
Greystar gaat niets verkopen. "Wij zitten erin als langetermijninvestering. Uitponden is bij ons absoluut geen factor." Verhuurder Amvest (22.000 woningen) kon nog geen inzicht geven over mogelijke huurverlagingen, maar zegt wel: "Ons verkoopbeleid verandert niet op basis van deze wet."
Heimstaden verkoopt
Een verhuurder die wel veel gaat verkopen is Heimstaden (13.000 woningen). "De gemiddelde huur van een woning in het middensegment daalt bij ons met 77 euro, van 1022 naar 945 euro", zegt Edward Touw van Heimstaden. "Dat lijkt misschien weinig, maar is een daling van zo'n 7,5 procent van de huurinkomsten. Verhuurders streven meestal naar een rendement van 4,5 à 5 procent en met deze daling kan dat voor die woningen niet meer uit."
Het Zweedse bedrijf is sinds 2018 actief in Nederland. Heimstaden wil 90 procent van vrijkomende woningen verkopen, jaarlijks zo'n 1250 huizen.
De huurmarkt bestaat grofweg uit twee soorten verhuurders: grotere bedrijfsmatige woningbeleggers en particulieren die huizen verhuren. Bedrijven hadden in 2023 zo'n 385.000 huurwoningen, particulieren zo'n 557.000.
