新青安炒熱房市，不少富爸爸、富媽媽積極要買房給孩子，專家提醒想要以小換大，一定要先賣後買，才能申請新青安貸款，父母贈房給子女，專家教戰一般「合法節稅」三種方式，其實還有更好方式，不用贈與稅、增值稅、契稅，連未來出售時，也不用面臨高額的房地合一稅。

買房要排隊還要搭帳篷，接待中心滿滿人潮，新青安炒熱房市，不少富爸爸富媽媽趁政府房貸補貼，利率最低1.9%，額度1000萬元，積極要買房給小孩，幫小孩出自備款，但專家提醒，子女名下有房就不能申請新青安貸款。

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「即使說先前父母已經買了房子，把房子掛在子女名下，這一間房子房貸已經提早清償完畢，如果已經成年的子女他要再去買房子，因為他名下已經有房子，所以他購買第2戶的話，一樣不能適用新青安。」

至於想幫子女換屋，以小換大，必須要「先賣後買」，才能使用新青安。

馨傳不動產智庫執行長何世昌：「就必須要先賣後買，把自己手上的房子先賣掉，因為第一戶已經賣掉的關係，再購買再申辦房貸的話，也算第一戶，這樣就不會受到限貸令6成的限制。」

但無論是買賣或贈與，契稅及土增稅都是不可避免的負擔，如果是贈與，子女無償取得房子，但要繳納贈與稅，台灣目前依照「贈與總額」，扣除贈與稅免稅額每年244萬元，父母2人加起來488萬元，再扣掉「扣除額」，視贈與淨額分成10%、15%、20%稅率，未來子女轉售，在房地合一稅實施後，取得成本是以當時土地公告現值計算，像是偏鄉地區，可能低於市價一半，比贈與現金還要節稅。

信達聯合會計師事務所所長胡碩勻：「如果一間房子是1000萬的市價，你用現金1000萬給小孩子，扣244萬剩下700多萬，大概百分之10的贈與稅，那就是70幾萬，所以要怎麼節呢，有人就用1000萬市價的房子，公告現值搞不好只有500萬，甚至200萬而已，那200萬就剛好在免稅額度內，如果是500萬就200多萬的免稅額，你大概只剩200多萬的贈與金額要去繳稅，200多萬乘百分之10，你也只要繳20幾萬，比剛剛講的70幾萬，差了2、3倍對不對。」

但在都會區房屋總價高，如果子女短期內出售，需要繳交高額的房地合一稅，贈與現金讓小孩自己買房會比較理想。

信達聯合會計師事務所所長胡碩勻：「你未來你的房子，它的公告現值漲幅很高，市價也漲上去了，所以你賣掉房子售價是高很多，很有可能所得稅，會因為你的房子贈與這件事情再出售，你有可能把當時節的贈與稅都吐回去，現在房地合一稅很重嘛，你可能最高2年內就賣掉的話，百分之45，那有可能你是會倒賠喔，這個要特別特別小心。」

專家建議如果父母只有一間自用住宅，因為遺產稅免稅額高達1333萬元，等過世後用「繼承」的方式，就不用繳房屋契稅及土地增值稅，可能連遺產稅都免繳，更重要的是如果父母在民國104年12月31日以前買房，子女再出售適用舊制，不用面臨高額的房地合一稅，不動產過戶眉角多，過戶前不妨多向專業人士請教，不只可節稅減輕負擔，還能省下不少麻煩。（記者黃梅琴、黃柏凱／台北採訪報導）