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好房網News記者林清坤／綜合報導

 

在買房時，不論是買預售屋或是成屋中古屋，沒有人不害怕付出去的錢換不到房子，不是怕建商蓋到一半人去樓空，就是怕中古屋遇到假賣方真詐財，騙了定金頭期款，人消失不見，身為買方的民眾，應透過何種方式才能保障好自己的權益？

 

房產社團《賣厝阿明 知識＋》近期發文指出，近年來，許多民眾在購屋時，會選擇『履約保證』，來保障自己付的每一筆錢有去到對的地，而履約保證其實就是所謂的「不動產買賣價金信託」，就是價金統一由匯到專門的帳戶保管，等到你過戶點交手續都完成，才會撥款。簡單講，就是要保證賣方可以拿到賣房子的錢、買方可以順利取得產權。

 

 

 

 

履保擁有以下7點流程，1.簽約：買賣雙方簽訂「履保專用之不動產買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及撥款委託書；2.用印：買方將用印款存匯入履保信託專戶，而賣方需要配合備證、用印；3.稅單核發：A.買方要貸款：貸款成數有到，會由銀行端將款項匯進到專戶之中，如果貸款金額不足，買方會要將完稅款連同尾款差額一併匯入履保信託專戶並簽立尾款擔保本票。Ｂ.買方不貸款：需將完稅款與尾款一併匯入履保信託專戶。

 

4.過戶：確認尾款或尾款差額已匯入履保信託專戶時，即辦理產權移轉登記；5.清償：賣方向原貸款銀行確認清償金額，專戶代付清償賣方房貸；6.點交：買賣雙方點交確認沒有問題後，再「房地點交確認單』上簽章，並從專戶中結清賣方仲介服務費；7.結案：履保信託專戶結清款項匯給賣方。

 

至於買方最容易遇到的問題，賣方是否可以先動用價款？阿明指出，需要經由買方書面同意且該動用價款不在保證範圍內。建議如果要讓賣方動用價款，記得注意到扣除銀行貸款及土地增值稅(建議改：過戶相關稅費、仲介費、賣方應負擔之雜支)後，殘值是否大於動用撥款的金額、動用撥款後不能讓履保帳戶內的餘額為0、賣方是否已將權狀及印鑑證明交給代書。

 

還有履保費用該誰付？阿明表示，通常履約保證的費用會是房屋成交總價的『萬分之六』來計算（最低基本費600元），通常是由買賣雙方各付一半。假如說是總價2000萬的物件，那麼買賣雙方要各付6,000元。履約保證的目的無疑就是秉持「一手交錢一手交屋」銀貨兩訖的概念而生的制度，雖然對買賣雙方是額外一筆開銷，但是想想房地產交易的金額這麼大，多一層保障也多一層安心。

 

消基會副董事長陳智義律師也曾表示，履約保證金通常要在買賣完成之後才會交付給賣方，但實際執行還是要看契約書的細項內容。如果民眾對於履保專戶動支有意見，簽約時就應該針對條文提出異議並作調整。針對不動產說明書狀況不實，陳義智律師表示，不動產說明書由屋主填寫，但是房仲有把關的義務，視個案狀況如有刻意隱瞞等狀況，可能需要訴諸法律。