Landim, do Flamengo, mira estádio vertical para 80 mil pessoas e diz que deseja comprar terreno até dezembro

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O presidente do Flamengo explicou seus objetivos para o estádio em entrevista ao ge realizada na última sexta-feira.

O terreno do Gasômetro tem 87 mil metros quadrados. Dos 16 grandes estádios brasileiros, apenas Arena da Amazônia (74 mil m²) e Arena da Baixada (44 mil m²) estão situados em áreas menores, com 43 mil e 44 mil de capacidade de público, respectivamente. Todos as outras arenas com capacidade acima de 50 mil têm área mínima de 119 mil m² - caso da Fonte Nova.

Para ter um estádio de 80 mil pessoas num espaço reduzido, o Flamengo aposta numa construção mais vertical e bem diferente do Maracanã.

- É sim (possível colocar um estádio de 80 mil pessoas numa área de 87 mil m²). A gente já fez um anteprojeto de colocação desse estádio. Ainda daria a chance de a gente fazer uma grande praça na frente. Em volta dessa praça, a gente poderia colocar uma série de restaurantes, pontos e tal. Nessa praça, inclusive, poderíamos colocar telões para quem não tiver condição de ir aos grandes jogos ou para quem não conseguir ingresso.

- Tudo isso já foi pensado. Quando foi testado, foi testado para uma capacidade de 80 mil pessoas, mas é claro que tudo isso levando em consideração algumas expectativas em relação a demandas de espaço de saída, por exemplo, para atender a legislação de Corpo de Bombeiros e uma série de coisas. Mesmo levando em consideração tudo isso, caberia um estádio de 80 mil, seria uma arena bem mais vertical.

Questionado se o Signal Iduna Park, do Borussia Dortmund, servirá de inspiração para o Flamengo, Landim acenou com a cabeça de forma positiva, mas citou o estádio do Real Madrid como outro exemplo do que se aproxima das ambições rubro-negras.

- Quando você usa o Maracanã, ele tem um desenho mais antigo, um desenho aberto. É parecido com os estádios antigos, nos quais você tinha ainda uma pista em volta. E a ideia é que seja um estádio bem mais encaixado. Um exemplo é o do Real Madrid, um estádio bem mais vertical.

O segundo mandato de Landim na presidência do Flamengo termina no fim deste ano. Apesar da difícil negociação com a Caixa Econômica Federal, que administra o fundo de investimentos que adquiriu o terreno do Gasômetro, o dirigente rubro-negro está confiante na conclusão da compra da área até dezembro.

- Eu acredito que sim, não vejo por que a gente não tem condição de poder fazer isso até lá. Isso não é só o Flamengo, né? Envolve o detentor do terreno, você convencer esse detentor desse terreno que hoje pertence a um fundo que é gerido pela Caixa Econômica Federal de que isso é um bom negócio para eles. Então isso vai depender de tratativas e da vontade de terceiros, mas o que a gente quer mostrar é que tudo isso faz todo sentido.

Landim acredita que a transferência do "potencial construtivo" da Gávea reduzirá substancialmente os gastos do Flamengo na compra do terreno do Gasômetro. No entendimento do clube, a construção de um estádio moderno e de grande porte exigiria no total um investimento entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões.

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O potencial construtivo diz respeito a quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. Toda cidade tem um plano diretor com as características de cada região. E cada uma dessas áreas tem regras próprias para construção.

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público - diz a norma da Prefeitura do Rio.

- Nessa região aqui onde estamos (Gávea), esse potencial é algo como 3,5 vezes para cada metro quadrado. A Gávea tem algo como 70 mil metros quadrados. Então teoricamente você tem um potencial construtivo de 200 e tantos mil metros quadrados. Hoje aqui na Gávea, a gente tem 30 mil metros quadrados construídos. Mas nós temos aqui um plano que a gente já apresentou inclusive aos nossos conselheiros, que é um plano que a gente chama da Nova Gávea, com uma série de construções.

- Nem quero antecipar aqui, mas envolve hotéis temáticos e uma série de coisas que a gente pretende fazer aqui. E a gente iria reservar esse potencial construtivo para isso. Tirando isso, a ideia é que a gente pudesse utilizar esse potencial construtivo que sobra, que nas nossas contas seria algo como 170 mil metros quadrados, para poder utilizar como moeda de troca eventualmente para uma eventual compra do terreno lá e mais do potencial construtivo que a gente teria que utilizar lá naquela região.

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Landim e o Flamengo entendem que o fato de a Gávea ter o metro quadrado muito mais valorizado do que a zona portuária do Rio de Janeiro, área que abriga o Gasômetro, atenua os custos da compra do terreno.

Aos risos, Landim se refere ao apoio do prefeito Eduardo Paes, torcedor do Vasco, e afirma que o Rubro-Negro pagaria verba semelhante ao que o rival teria de desembolsar pela reforma de São Januário.

- Podemos fazer uma conta rápida: estamos falando de sobrar 170 mil metros quadrados (em relação ao potencial da Gávea). O potencial construtivo aqui é mais ou menos de R$ 3 mil o metro quadrado. Dá perto de uns R$ 500 milhões. Que é mais ou menos o que a gente viu aí que é o que está sendo aprovado como ganho de potencial construtivo, multiplicado pelo valor que tem, do Vasco da Gama. Então nada mais justo do que fazer alguma coisa também para o Flamengo, né?

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O Flamengo trabalha na criação de um setor popular no estádio?

- Sim. A gente tem que entender que a gente herdou o Maracanã. E o Maracanã foi concebido dentro de uma ideia: um estádio para uma Copa do Mundo. E a Copa do Mundo tem um conceito em que todos os torcedores, independentemente para que países eles estão torcendo, estão misturados. Então você não tem segmentação de entrada. Tem uma série de problemas que causam dificuldades para a gente se adaptar, por exemplo, ao regulamento de competições. Aqui no Brasil você destina 10% dos ingressos para o clube visitante. E você não tem no Maracanã, pelo desenho que ele foi feito e pela concepção que ele teve, uma entrada específica para o teu visitante. Então você acaba tendo que bloquear uma área maior até para poder dar segurança para aqueles que estão vindo assistir ao jogo. Você acaba perdendo uma série de assentos.

- Mas claro que, se você for projetar um estádio, você vai fazer de forma diferente. A ideia é, sim, você ter um espaço popular para a torcida nesse estádio. Quando você concebe um estádio desde o início em cima de um projeto novo, você cria vários espaços para vários produtos distintos, nos quais você possa otimizar a receita. Então, se você segmenta o seu estádio em vários pedaços diferentes e para os quais você tenha venda de ingresso associado a serviço e com valores distintos, você pode otimizar muito a sua receita do match day.

- E, com certeza, não é o ingresso popular que vai fazer a diferença. O que vai fazer a diferença é aquele ingresso que você vai vender mais caro com serviço agregado. Esse vai fazer você crescer a receita, entendeu? Você não vai estar preocupado, inclusive vai poder fazer ingressos até mais baratos. Porque você vai estar ganhando mais naqueles outros ingressos de quem está disposto a pagar mais caro para ter um pouco mais de conforto e serviço agregado.

Com a iminente vitória pela concessão do Maracanã por mais 20 anos por Flamengo e Fluminense, como o clube trataria o Maracanã após a construção do estádio próprio?

- O que a gente tem que entender é o seguinte: a viabilização do estádio para o Flamengo não é algo de curto prazo, é um projeto de médio prazo. Então, se você considerar o tempo de licença, o tempo de construção e de estruturação de tudo isso, estamos falando de um projeto para cinco anos. Então os primeiros cinco anos dessa concessão de Maracanã já ficariam utilizados. Por outro lado, a gente sabe que o Rio de Janeiro precisa de mais estádios.

- A gente tem aqui quatro clubes com grandes torcidas. E na verdade a gente tem dois grandes estádios, que são o Maracanã e o Engenhão. Temos o estádio de São Januário, que o próprio Vasco já entende a necessidade de poder ampliar a capacidade dele. Eu enxergo que uma cidade, considerando inclusive a área de shows, e o Botafogo utiliza o seu estádio também para realização de shows e de uma série de coisas... Numa cidade como o Rio de Janeiro, que tem esse potencial turístico todo, eu entendo que cabe mais um estádio de porte facilmente. Então, eu acho que seria uma obra muito importante não só para o Flamengo, mas para todos os clubes.

Maracanã pensado como Wembley

- E a gente não pode esquecer que a sede da CBF também é no Rio de Janeiro. E você tem estádios em todos os países do mundo que são estádios-símbolo, utilizados para o início e para a final das grandes competições. É o caso de Wembley, na Inglaterra. E a gente também fica às vezes assim pensando dessa forma porque vê o uso do Maracanã, mas na verdade o Maracanã, é sobreutilizado.

- A gente acaba fazendo mais de 70 partidas por ano no Maracanã. Quando a gente pega os grandes estádios brasileiros e vê o estádio lá em Fortaleza, que acaba tendo uma utilização que não é nem perto do que acontece no Maracanã, mas assim bem inferior, mas ainda bastante grande, e aí você cai para uma utilização de média de 40 jogos por ano, 30 e poucos jogos por ano. Essa é uma utilização normal de um estádio. Então o Maracanã hoje é sobrecarregado, porque ele pega toda a demanda do Flamengo, toda a demanda do Fluminense. E a gente vê aí também alguma demanda que o Vasco fica solicitando toda hora para poder também jogar no Maracanã, isso sem falar dos jogos da Seleção e da organização de competições internacionais, como foi o caso das duas Copas Américas que passaram por aqui.

- Na minha percepção, eu acho que o Maracanã é um estádio que no futuro deveria ser mais pensado até pela CBF para a colocação das suas competições aqui. Então, por tudo isso, eu não vejo como um problema, eu vejo isso como uma solução, que é uma forma de a gente reduzir essa demanda extremada que hoje existe concentrada no Maracanã.

Por que o terreno do Gasômetro é o favorito do Flamengo?

- A decisão pelo Gasômetro se deu em cima de uma avaliação que fizemos em cima da cidade do Rio de Janeiro analisando todas as áreas que ainda estão abertas e potencialmente disponíveis para que se pudesse encaixar um estádio. E ela passa também muito pela viabilização da logística de chegada dos torcedores. É fundamental que você tenha transporte público local, onde você possa levar as pessoas com transporte público. Transporte de massa para poder levar os torcedores. O Maracanã é excepcional nesse ponto, porque você tem trem e metrô na porta do estádio, tem largas avenidas nas quais as pessoas podem chegar por ônibus, porque a quantidade de pessoas que vai de carro assistir ao jogo é muito pequena. Então você precisa ir de transporte de massa.

- Ali naquele ponto você tem uma rodoviária exatamente em frente ao terreno. Você tem um terminal que acabou de ser construído ali, que é o terminal Gentileza, onde você reúne o final das linhas de BRT e as linhas de VLT. E você está a cerca de 1,1 km de distância da estação Cidade Nova, onde você tem trem e metrô. Ou seja, você tem um local que é uma distância bastante razoável para o cara caminhar até o estádio. Então é um local onde você tem farta alternativa de transporte público para poder chegar. Essa é a principal razão, eu diria, para que a gente insista tanto em ter esse terreno.

- É um terreno que está numa área relativamente degradada ali. A gente acredita que colocar esse investimento, que é um investimento entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões no estádio, é algo que seria extremamente interessante para valorização de todo o entorno daquela região. A exemplo do que acontece em várias cidades do mundo, onde estádios são colocados em áreas afastadas, áreas assim mais pobres e tudo. E aquilo acaba dando um grande desenvolvimento para aquela região. A gente sabe dos planos que já existem para melhoria daquela área. Revitalização ali daquela região da Leopoldina e tudo isso. Isso seria mais um fator para poder agregar numa extrema melhoria em uma área que não é muito concorrida e que é bastante degradada da cidade.

- Então, por tudo isso, essa é a nossa opção. É claro que existem, como você mesmo falou, outras alternativas. Mas o Flamengo não gostaria de partir para outra alternativa antes de esgotar seus esforços no sentido de colocar o seu futuro estádio ali naquele local.

Após um salto na receita de R$ 538 milhões, em 2018, para R$ 1,3 bilhão em 2023, a entrega de um estádio seria o grande legado da sua gestão?

- A história de boa parte desse grupo que está administrando o Flamengo começa em 2013. Uma boa parte das pessoas que trabalha hoje aqui começou em 2013. A gente consegue de 2013 até 2015, que foi o período que ficamos nesse grupo, um crescimento bastante razoável no clube. A gente deixa o clube com uma receita acima de R$ 400 milhões. Ou seja, dobra a receita em três anos. Encolhe a dívida do clube de forma bastante significativa, e a gente sai. A gente sai torcendo para que tudo dê certo, é todo mundo rubro-negro.

- A verdade é que o clube andou meio de lado nesses três anos (em que Landim esteve fora do clube, de 2015 a 2018, segundo mandato de Bandeira). Quando a gente recebe o clube de novo, o crescimento da receita não foi tão significativo. E isso se refletiu em tudo. Até mesmo nas instalações da Gávea, não houve melhorias. Pelo contrário, tivemos problemas de manutenção até maiores. Dificuldades enormes nos esportes olímpicos, tirando o basquete. O Flamengo indo muito mal em todos os esportes olímpicos, e acho que a gente precisava dar um salto muito grande.

- A gente começa a continuar o nosso trabalho, que era aquele mesmo que a gente fez nos três primeiros anos. Mesmo passando com todos os problemas da Covid-19, a gente cresce essa receita para um patamar perto de R$ 800 milhões. E agora a gente salta de novo e chega a R$ 1,3 bilhão. Mas é a receita total, não a recorrente. A receita recorrente é quase R$ 1,1 bilhão. De fato foi uma grande melhoria, que permitiu a nós crescermos em todas as áreas. Não falamos só do futebol, mas o Flamengo voltou a ser um clube poliesportivo.

Ainda na resposta, Landim afirma que Flamengo encontrava dificuldades para jogar no Maracanã antes de se tornar presidente, em 2019

- Quando a gente assume há cinco anos e quatro meses, a gente não tinha um estádio para chamar de nosso. Não tinha nem a concessão do Maracanã. A gente tinha dificuldade de vender um grande produto que é da nossa área de marketing, que é o sócio-torcedor, porque a gente não tinha como garantir ao nosso torcedor onde o Flamengo iria jogar.

- Na verdade, o Flamengo tinha um estádio na Ilha do Governador, onde foram investidos R$ 24 milhões, e o Flamengo jogou 22 jogos lá. Ou seja, mais de R$ 1 milhão por jogo de capex (despesas de capital). Isso fora os investimentos adicionais que tivemos de fazer para corrigir os erros feitos de construção, como a torre que caiu. Tivemos custos operacionais para poder atuar naquele estádio que eram superiores aos custos que temos no Maracanã e com públicos muito mais restritos, uma capacidade limitada de até 20 mil pessoas. Foi uma decisão tomada, precisávamos voltar atrás dessa decisão e buscar uma solução do tamanho da torcida do Flamengo e da expectativa que a gente tinha com o time que ia montar.

- Sou sempre grato ao ex-governador Wilson Witzel. Ele me recebeu, eu não o conhecia. Expliquei a ele os problemas que o Flamengo vinha tendo, e ele acabou cancelando a autorização que existia da antiga concessionária do Maracanã. E entregando, mesmo que em regime temporário e que foi sendo renovada, a permissão para o consórcio com Flamengo e Fluminense que foi fundamental para que a gente pudesse dar a arrancada em todo o processo que a gente teve.

Estádio distante em 2019 e agora factível aos olhos de Landim

- Naquela época, falar ainda de construir estádio... O Flamengo tinha um nível de endividamento em torno de R$ 500 milhões. A construção de um estádio envolveria um nível de investimento, mesmo considerando a possibilidade de vender naming rights, que cresceria o endividamento do Flamengo a um nível absurdo.

- Com isso, tornaria totalmente inviável na minha maneira de ver a construção de estádio. Só de pagamento de juros ia tirar uma receita superimportante para que a gente pudesse investir em times para poder estar disputando campeonato.

- A dívida foi sendo paga, hoje a dívida líquida apurada em nossos balanços é de menos de R$ 50 milhões. Quando a gente tem um EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de mais de R$ 400 milhões, é uma dívida que a gente pode pagar tranquilamente, não é nada significativo perto do tamanho que o Flamengo hoje tem. E isso dá para nos fazer sonhar, sim, com a possibilidade de termos um estádio. E é isso que a gente vem discutindo.

- E a gente pode fazer isso pensando diversas formas de captação de recursos para isso, inclusive algumas delas, na minha maneira de ver, sem comprometer o clube com qualquer nível de endividamento. Mas isso é uma discussão que temos de fazer com os sócios em algum momento.

- Mas, sim, até porque um estádio desenhado para o Flamengo pode melhorar muito a nossa receita e reduzir muito o custo que a gente tem de operação no Maracanã. Isso sem contar a perda de receita que a gente tem naturalmente por várias coisas. Por compromissos, como uma série de assentos no Maracanã que já tem dono. A cada jogo há uma evasão de receitas. Eu mesmo tenho oito cadeiras cativas no Maracanã. São cinco mil cadeiras que estão lá e em todo jogo há uma evasão de receitas. O Flamengo deixa de ter essa receita porque não pode vender essas cadeiras, entre outras coisas.

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