Apesar da intensa recessão em curso, tem sido amplamente noticiado que a confiança de empresários, investidores e consumidores começa a melhorar. Isso fica evidente quando observamos os indicadores obtidos pelas sondagens da FGV (Faculdade Getúlio Vargas). A maioria dos índices de confiança têm apresentado evolução positiva há pelo menos dois meses.

No caso do setor da construção, o índice de confiança subiu 1,8 ponto em agosto e atingiu seu maior nível desde julho de 2015. A partir do mínimo histórico em fevereiro deste ano, o índice já acumula um aumento de 5,9 pontos. Em seu relatório de divulgação a FGV aponta que, apesar da evolução da confiança na construção ser menos favorável do que a registrada nos outros setores pesquisados (indústria, comércio, serviços), a redução do pessimismo na construção já parece evidente. Ainda com base nestes indicadores, destacamos que a intenção de contratar mão de obra também aumentou e o segmento de preparação de terrenos subiu mais do que a média dos subsetores da construção pesquisados (construção de edifícios e obras de engenharia, obras de infraestrutura para engenharia elétrica e para telecomunicações, obras de instalações, obras de acabamento, aluguel de construção e demolição). Estas dinâmicas positivas indicam que expectativas já se refletem em uma incipiente retomada da atividade imobiliária.

Ninguém tem dúvida de que o aumento da confiança e expectativas positivas sobre o futuro são fundamentais. Agentes econômicos, esperançosos de que as coisas melhorem à frente, tomam decisões hoje que aumentam as chances de que as boas expectativas de fato se confirmem. Este fenômeno é o que os economistas chamam de previsões autorrealizáveis. Cidadãos confiantes aumentam seu consumo. Empresas confiantes aumentam seus investimentos e suas contratações. Ambos os movimentos impactam a economia positivamente.

Mas só confiança basta? Para tentar responder a questão precisamos examinar o que gera confiança. De forma geral, isso não é nada trivial, uma vez que envolve complexas dimensões psicológicas. No entanto, no contexto brasileiro atual parece claro que as expectativas positivas estão fortemente relacionadas aos anúncios de políticas econômicas feitos pelo novo governo, particularmente no que diz respeito ao saneamento das contas públicas e à criação de um novo arcabouço microeconômico que sustente um ambiente de negócios mais eficiente. Em outras palavras, a confiança em ascensão reflete um crédito que cidadãos e empresas estão dando para que a nova administração federal coloque a economia nos trilhos. Desta forma, o aumento da confiança precisará ser corroborado por ações do governo. De outro modo, não será difícil que expectativas voltem a ficar negativas e o processo de previsões autorrealizáveis passe a atuar no sentido contrário.

Neste sentido, a gravidade do contexto macroeconômico e setorial não ajudam. Taxas de juros elevadas, restrição de crédito e deterioração do mercado de trabalho certamente ainda trabalham contra a empolgação incipiente. As dificuldades enfrentadas por muitos dos participantes no mercado imobiliário também sugerem que o crédito de confiança não tende a ser de longo prazo, caso condições objetivas de demanda e custo de financiamento não melhorem nos próximos meses.

Com tudo isso, acredito que seja razoável concluir que, sim, manter as expectativas positivas e a confiança elevada são condições necessárias para ampliar as chances de sairmos do buraco e iniciarmos um novo ciclo de crescimento no mercado imobiliário. Mas não podemos nos iludir. A percepção subjetiva dos agentes só continuará a soprar a favor se as condições objetivas da economia permitirem.

É urgente que o governo passe do discurso à ação.

Quer ver mais notícias do mercado imobiliário? Acesse: https://bit.ly/ColunaConexaoImobiliaria

Por que imóveis com atributos físicos similares, mas em endereços diferentes variam tanto de preço? A resposta para essa pergunta pode parecer simples ou até mesmo óbvia: a variação de preços decorre das qualidades (ou falta de) que fazem com que um lugar seja mais atraente do que outro. Mas o que atrai as pessoas para um determinado lugar? Um pouco de reflexão aqui nos faz perceber que a lista dos atributos locacionais pode ser longa e a resposta vai deixando de ser tão fácil assim. Com certeza este será um tema recorrente neste espaço, mas vamos começar explorando alguns fatores que explicam a economia das cidades.

De forma geral, podemos dizer que o que acontece nas localidades é resultado do embate entre um conjunto de forças positivas (que aumentam a atratividade local) e outro de forças negativas (que reduzem sua atratividade). Tais forças são criadas dentro e fora dos mercados onde indivíduos interagem por estarem próximos uns dos outros. Essas interações podem ocorrer na esfera econômica (proximidade do trabalho, clientes, fornecedores, concorrentes, locais de consumo) ou fora dela (proximidade de amigos, familiares, locais de lazer e entretenimento). Além disso, as características ambientais (naturais ou construídas) contam muito (as chamadas amenidades).

Sob uma perspectiva econômica, localidades devem ser pensadas como espaços pequenos e abertos. Independentemente do tamanho que tenham, elas tendem a se sujeitar a livres movimentos de capital e trabalho. Em um contexto de economia aberta, pessoas e firmas realizam escolhas de localização e ‘votam com os seus pés’. Desta forma, a atratividade das cidades, seus bairros e ruas pode ser vista por meio dos seus mercados de trabalho e ativos imobiliários. Seus incentivos e restrições seguem as estruturas de oferta e demanda nestes mercados. Mercados de trabalho e imobiliário também estão conectados, uma vez que preços de imóveis e salários se auto influenciam mutuamente.

Em uma escala um pouco mais macro, percebemos que cidades também não são entidades isoladas. Elas se conectam formando redes ou sistemas. Sistemas urbanos assumem diferentes formas e estruturas. Municípios têm tamanhos diversos e também são distintos em uma variedade de aspectos. E o mais importante é que sistemas urbanos são dinâmicos. Pessoas e firmas se movem no espaço ao longo do tempo redesenhando a geografia e impactando suas funções econômicas e transformando seus mercados imobiliários.

Para entender a economia das cidades é preciso lançar mão de dois conceitos fundamentais: retornos crescentes de escala e externalidades. Para o bem ou para o mal, são as inúmeras manifestações das relações entre esses dois conceitos que estão por trás de muito do que vemos acontecer em nossas cidades.  Dizemos que uma tecnologia exibe retornos crescentes quando ao aumentar os insumos utilizados conseguimos ganhos mais do que proporcionais (aumento de produtividade). Já as externalidades são os impactos que causamos em nossos vizinhos sem termos a intenção. Elas podem ser positivas ou negativas.

Os casos mais conhecidos de retornos crescentes são características tecnológicas de processos produtivos e gerenciais. O que ocorre em muitas fábricas, plantas de geração de energia ou hospitais quando os mesmos crescem são exemplos usuais. Por outro lado, poluição (do ar, da água, ou sonora) e congestionamentos constituem exemplos clássicos de externalidades negativas. Misturando os dois conceitos, os retornos crescentes de escala externos são encontrados nos mercados de trabalho, nas cadeias de valor e na geração ou difusão do conhecimento (falaremos mais sobre isso no futuro).

Uma economia local dinâmica não explica tudo mas sem dúvida é fundamental para entender os preços dos imóveis no seu entorno. Vista para o mar sempre vai valer algo, mas se puder ser perto de bons empregos, aí sim o potencial será enorme.

A Grande Aposta, filme inspirado no livro de Michael Lewis sobre a crise no mercado imobiliário americano, obteve cinco indicações para o Oscar de 2016. O filme mostra de forma relativamente didática as estórias de investidores que acreditavam que a crise seria inevitável e decidiram apostar na queda dramática do valor dos imóveis, quando “todos” imaginavam que nada seria tão seguro quanto o mercado de hipotecas. Como todos sabemos, eles tinham razão e a maior crise desde a depressão dos anos 1930 teve o seu início exatamente no mercado imobiliário americano após um período de intensa valorização. O resto é história.

Apreciando ou não as qualidades do filme, é difícil resistir à tentação de fazer comparações. Na sessão em que estive ouvi muita gente perguntando ao sair do cinema se não estaríamos na mesma rota por aqui: Qual deve ser a nossa grande aposta? Será que o mercado imobiliário no Brasil pode sofrer algo parecido?

Parte da resposta para essas perguntas é imediata. O mercado imobiliário brasileiro é muito diferente do americano. Particularmente, estamos apenas engatinhando na elaboração de instrumentos financeiros que agrupam diversos ativos imobiliários em títulos negociáveis - a chamada securitização. E o abuso na utilização desses instrumentos foi uma das principais causas do que ocorreu nos EUA.

Na realidade a securitização de ativos imobiliários faz parte do amadurecimento natural de mercados financeiros e o seu desenvolvimento é certamente bem vindo no Brasil. Mas, por outro lado, na falta de regulação adequada, os mesmos podem ser utilizados para esconder os reais riscos envolvidos nos financiamentos que lhe dão estrutura e permitem ampliar a alavancagem dos investidores de forma dramática (sim, vale a penas ver o filme!). Como tudo na vida, a securitização pode ser bastante positiva se utilizada com a devida moderação.

Além disso, apesar do expressivo crescimento na última década, os volumes de financiamento imobiliário ainda são modestos no Brasil se compararmos internacionalmente. Principalmente, se levamos em consideração que a grande maioria daqueles que contraem um financiamento o fazem para aquisição de seu primeiro imóvel.

Mas infelizmente essas diferenças não garantem um ajuste suave para o mercado imobiliário brasileiro. Longe disso. A gravidade da conjuntura econômica atual apresenta fatores objetivos e subjetivos que jogam muito forte contra a saúde do setor. Objetivamente, temos a associação da deterioração do mercado de trabalho (mais desemprego, menos renda real) com condições mais restritivas de crédito (juros maiores, menor disposição ao risco). Subjetivamente, baixa confiança e renovadas incertezas afugentam decisões que envolvem pagamentos por décadas à frente. Completando o cenário, não podemos deixar de mencionar que, do lado da oferta, muitas incorporadoras vêm de um período de grande investimentos e estão tendo sérias dificuldades com o ritmo menor (sem considerar o aumento dos distratos, mas isso será o assunto de uma coluna mais para a frente).

O que tudo isso nos indica? Dizer quanto os preços e volumes de transação podem cair é obviamente uma enorme aposta (e não vamos faze-la aqui...), mas no nosso entender a recessão em curso (com inflação e juros altos) não pode e não deve ser subestimada. E, sim, esperamos ajustes bastante importantes decorrentes da deterioração macroeconômica. Mas isso não quer dizer que devemos cruzar os braços e ficar olhando a crise passar na janela. Ao contrário, a hora pede redobrada atenção com a microeconomia. Se a macro não vai ajudar (e não vai mesmo) é preciso refinar muito as escolhas: características e localização dos imóveis poderão fazer a diferença. Essa é a nossa grande aposta!

Quer saber mais sobre mercado imobiliário? Acesse: https://bit.ly/ConexaoImobiliaria

Muitas perguntas passam pelas cabeças das pessoas quando lidam com decisões imobiliárias (comprar, vender, alugar, financiar, construir, incorporar). Algumas são de natureza macroeconômica, mas outras têm um caráter essencialmente microeconômico. Exemplos:

Quanto os preços podem cair nesta crise? Qual é o momento ideal para comprar ou vender? Ao vender um imóvel devo observar as taxas de juros (no Brasil apenas ou também nos EUA)? As expectativas de inflação e crescimento do PIB devem ser consideradas na hora de comprar um imóvel? Ou seria mais importante mapear as potenciais mudanças no plano diretor da cidade? A construção de mais prédios na vizinhança é boa ou ruim para a valorização do meu imóvel? E a abertura de um novo shopping center  (ou de uma escola)?  Devo pensar em um imóvel como bem de consumo ou ativo financeiro? Vale a pena vender meu apartamento, aplicar os recursos e passar a pagar aluguel? Por que em alguns lugares os preços caem enquanto em outros eles sobem? Qual é o risco de um bairro tranquilo virar um centro comercial? Ou de uma área pouco valorizada se requalificar? Será que o congestionamento vai aumentar ou diminuir no acesso ao meu bairro? Afinal, quais são os determinantes dos preços dos imóveis?

A lista acima apesar de extensa está longe de ser exaustiva. Entretanto, deixa claro que para entender a economia imobiliária é necessário combinar um conjunto grande de fatores de forma particular e complexa. Neste sentido, três características do setor são essenciais.

Primeiramente, imóveis são bens de enorme valor, muitas vezes superior à renda mensal da expressiva maioria das pessoas. Isso faz com que o mercado imobiliário seja dependente da disponibilidade de crédito e que as decisões de comprar, vender ou financiar precisam levar em consideração longos horizontes de tempo.

Em segundo lugar, imóveis demoram alguns anos para serem construídos (e tem altíssimo custo para serem destruídos). Isso faz com que a oferta de imóveis tenha fortes restrições para se ajustar a mudanças econômicas (o que por sua vez facilita a formação de ciclos acentuados de preços ou a geração de bolhas).
Por fim, imóveis têm endereço. E com isso estão sujeitos às dinâmicas das cidades, bairros e ruas onde estão localizados. Aqui precisamos compreender as relações entre economias de aglomeração e efeitos de congestionamento que, juntamente com a presença de amenidades, formam e transformam as paisagens econômicas.

Sem falar das características físicas dos próprios imóveis (tamanho, número de quartos, vagas, varanda, suítes, etc), que obviamente também são bastante relevantes na formação dos preços.
Percebe-se então que na realidade decisões imobiliárias envolvem dimensões temporais (quando), espaciais (onde) e estruturais (o que). Tudo isso junto, faz com que a economia do setor seja fascinante e envolva inúmeras conexões, macro e micro, que por sua vez apresentam importantes desafios para cidadãos, empresas e governos.

Esmiuçar essa complexidade é o que pretendemos fazer mensalmente neste espaço. Se você pensa em comprar, vender, alugar ou construir um imóvel. Ou, ainda, gostaria de entender melhor o que acontece com a economia das cidades onde vivemos, seja bem-vindo(a) à Conexões Imobiliárias!