看板 home-sale作者 frowning1226 (法利昂)標題 [閒聊] 台中置產閒聊時間 Sat Feb 3 19:18:01 2024
想發這篇文一個禮拜了,只是這禮拜看著跳動的小納期貨五檔都能看到睡著XD
大選過後的幾天,看到總統連連放話
"未來50年由南部發揮力量"
台積電宣布增蓋等等
心得是高雄崛起,台中要涼了嗎XD
然而看到台中藍線居然通過了,這真的是....
有點驚訝耶,怎麼這麼快!!
看來新政府還是有顧全均衡區域
政治面不評論,雖然難免比較偏重南部
但其他縣市還是會有一定比例發展
如果連藍線都已經通過,可以預測台積電中科擴廠必定會成行
藍線還沒通過前,我個人感覺是
未來先不論景氣下行或系統性風險發生
僅就承平通膨拉升房價而言,大概未來三年高雄20~30%漲幅
其他縣市可能只有10%
然而藍線火速通過的風向,未來三年我猜測是
高雄仍然20~30%,其他縣市可以15~25%之間
接著以中產階級置產的角度來看台中各區房價
首先我認為在市政府的主導態度下,目前水湳經貿園區仍是台中最重要的指標
地圖上可以觀察到,水湳就在原七期之上,中科往市區最近處
藍線通過對於台中全體房價而言都有助益
除卻直接位於捷運站附近500m方圓內直接翻天外
藍線沿線從沙鹿,中科園區
原市區七期、逢甲和上面水湳,西區北區中區東區全部都會有反應
間接綠線沿線也會對捷運串聯而有期待,但這比較間接
至於大家討論很多的13期和14期
藍線對於13期的區位價值提升遠大於14期,可以說13期多了一個利多
以新建案開價來看,13期囂張的程度應該不會亞於14期XD
但14期目前還是有幾個優勢:
1.腹地案大,建商瘋狂搶布局,搶地搶得很兇
這種籌碼優勢14期的中短期還是不會弱掉
2.政治正確:市政府資源重點還是在水湳,目前養地,主力就是希望發展14期
3.中科等高科技產業離14期近於13期太多
台中扣除資產階級、地下經濟,最有能力買好宅的族群中科佔比很大
曾經嘗試從向上路開到中科,花費時間跟中科路愛琴橋到14期還是差太多
很多科技業必須打卡的,時間上面會比較有壓力
4.旁邊鄰近區域條件不同
14期直接接在炒作火力點上水湳旁邊,13期旁邊只有單元二較有優勢位階
而單元二的炒作順利程度我觀察是不如北屯
南區在一般置產投資者眼中不會是率先反應一個QE的區域
以前沒有13期甚至都處於落後補漲地帶
而八期的舒適度沒話說,但缺點是沒什麼腹地,當初也是因鄰近七期而有話題
以上是我個人看法,若不認同以你的為主
至於烏日,牽扯到南北發展的重心,優點是軌道
缺點是離原台中市有一段距離,新開發的重劃區腹地較小
一般台中在地置產可能太平新光優先於烏日
在烏日買的除卻烏日在地,比較多成分是北部下來的投資
然而跟13期一樣,這次軌道話題受益蠻多的
但價格是否凹陷帶...這...我認為是沒有
若不認同以你為主
結論:
非常認同mfcke的大南部時代說法
未來3年南部具備低基期高成長空間,產業結構利多和莊家因素
而幸好,目前看起來新政府風向是均衡,不是要高雄吃獨食
還要特別感謝新竹王mfcke,想當年特地來幫看台中店面位置
小弟至今銘感於心~~~~
藍線過了,全體台中都會因此受惠
而且台積電一定會來
只要這兩個城市發展利多不變,方向就不會變
很多投資客覺得中科沒差,我是覺得要正視利空
該有的東西沒有了,就是風險發生
我個人投資習慣是讓恐懼和貪婪主導投資方向
讓理性和保守幫投資策略風控
當我覺得資產部位即將受損時,恐懼感越大,避險動作就要越大
直到避險過頭
所以原本計畫在高雄盡可能置產越快越好,如今想想...嗯...
這樣應該可以了,先這樣再來慢慢看XD
不可諱言,如果純粹投資效益,未來3年高雄會大於台中
ceca老師,sspider0829大大等各位高雄房蟲真的是賺翻了~~恭喜!!
只是對我而言,台中有這樣的幅度也可以接受了!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.39.196 (臺灣)
※ 作者: frowning1226 2024-02-03 19:18:01
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雙北沒有涼,只是可以仔細觀察現在大家幾乎是漲價絕對值一樣
位階不一樣,所以幅度不同,例如台北120變130
板橋70變80,台中50變60
高雄台南30變40
這次對台中釋出的風向是全台的
如果台中還有這樣漲幅,雙北只是因為基期高而稀釋幅度
推 apple123773: 雙北沒有涼...是先漲了 南部現在慢慢補回去而已....5F 02/03 19:46
再來可能高雄新舊預售看誰有利賣誰
台中中古屋,然後位階還比較低的才考慮預售
推 CIIIO: F大是台中王 區域分析很到位7F 02/03 19:59
我絕對不是XDDD,太多高手都比我厲害...
恭喜你要賺翻了啦~~~幅度將是全台之冠XDD
去高雄要拜託你指導了!!
→ CIIIO: 請問台中哪裡是低基期40左右又有肉的
富宇一直在推送松竹路優付 我是在觀望10F 02/03 20:00
有優付又賣不夠快的話,就要多做功課,應該是有什麼切入點沒看到
如若比較附近案子價錢差不多,則要嘛整區都賣不快(區域問題
要嘛格局可能有缺點
C大您講的是8816嗎,這個案子的話,已經把未來價錢+利息都幫你算下去了XD
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/03/2024 20:27:07
→ ohyakmu: 藍線離13期很遠吧12F 02/03 20:15
因為串聯的緣故,13期吃到綠線很大的轉運點和規劃
→ checkman: 14期規劃成未來企業總部 商業正核心 有空去看看都市計畫14F 02/03 20:24
看附近土地成交價應該是,建商搶地真的是很誇張
推 menace: f大有看台南嗎XD16F 02/03 20:28
沒有...直接去高雄,台南我不熟XDD
推 kagaya: 這麼快就有心得 感謝分享推19F 02/03 20:31
推 una283: 藍線是高運量 影響綠線應該不大 影響最大的是台鐵區間站藍線一蓋好 台鐵各區間站 人數必定倍增20F 02/03 20:32
推 k7117836: 哥 怎麼看后庒這個地方 在14期跟水湳中間23F 02/03 20:45
這邊地主心態都超高,附近建容和道路規劃超爛,地點超好
便宜的中古屋就吃掉應該沒問題
推 yufat: 藍線是中運量吧 說最主要一條結果規劃中運量24F 02/03 20:47
可以,今天去誠品人山人海,結帳個書排快20分鐘
五期有綠線,也吃到藍線,但價錢要買在合理範圍
推 fuzzycool: 補充我認為藍線的效益遠比台積電巨大得多
台積電只是更穩固14期水湳的高價接盤
但藍線絕對讓資金更放心往中部靠
且藍線是讓蛋黃蛋白全部百花齊放 比綠線單點式更可怕后庄在14期穩住後 新成屋中古屋透天全都會補漲
這區的老透天cp值非常高
高雄不確定 我認識的醫生年輕人都想離開高雄
北部人只認得出台灣大道 藍線對他們跟忠孝東路一樣熟悉27F 02/03 21:01
都要有,我不否認台積電對現今的台中只是錦上添花,但擴大只有好處沒有壞處
→ bigbigbigbig: 想問大大,想入手第二間投資,建議怎麼買?頭期約200(希望預售)35F 02/03 21:12
投資就看價錢,付越少可能賺的越多和機率越大的優先
預售有兩種買法
1.選好地點跟建商買,先鎖定區域,找CP值最高的建商,議到能成交的漂亮價錢
2.跟投資客買找轉單(可以買到便宜的,總會有人不貪心),但要付出的現金相對多
現階段如果是我都是找轉單,或者順銷賣很快的建商
推 lienchi: 請問買14期是不是不如直接買水湳文商段或單元八 要買就買第一名的位置 而且還有橘線的想像空間37F 02/03 21:18
水湳的缺點就是建商直接天價了,同樣位階產品平均應該貴14期10萬
推 lucky466: 台鐵、綠線都可以轉藍線,這次台中會噴發39F 02/03 21:19
推 Harlequin727: 現在就是台中租金跟不上來 疫情到現在已經越差越大了 這波藍線再衝上去 可能到買不如租了40F 02/03 21:19
租金去年剛漲一大波,但是老屋還有租金漲價空間,租金在台中破5萬很難租
3萬以下隨便租,若講到未來租金能不能再漲,這可能要預期通膨的心態再起
我認為只要預期心態又開始,還是會再漲
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/03/2024 21:38:14
推 backpacker18: 藍線對台中的影響是全面性的
但北部人跟中部人對捷運的看法差很大42F 02/03 21:20
→ lucky466: 在不追空空真的要一輩子租房了44F 02/03 21:20
推 lucky466: 我反而覺得台鐵沿線才是台中房價的凹陷區46F 02/03 21:22
→ lienchi: 而且相對14期 水湳經貿到中科還是便捷更多47F 02/03 21:23
推 CIIIO: 對8816 富宇真的很討厭 新竹/桃園一直狂拉48F 02/03 21:37
推 fuzzycool: 不用理中部人怎麼看捷運....用北部邏輯看就對了
台中就是在複製台北
如果現在有10億絕對all-in台中
中部人腦袋追不上北部 但房價可以XD
現在所有藍線都是凹陷 閉著眼睛買都對
上面有講到五期 五期絕對是最被低估的地方
74環太平應該會稍冷 通通回歸都心
看北區賣的嚇嚇叫就知道了50F 02/03 21:39
藍線過了,對於西區北區中區等幾個被看不起的老區直接注入強心針XD
五期人口稠密度很高,但這種情形下要有新建案就不容易
所以新屋漲價方式是用跳空的,久久跳一次,下個開案直接採高高
重劃區是一案堆一案有連續性,老區看中古屋,其實一直漲一直漲
不會啦...我覺得大家都會漲,這個風向是對於台南高雄的others通通有效
雙北不用擔心的話,桃園還是會有買盤
雙北人口那個程度就是一個誇張
台中下一個困境是進入跟新北一樣的,高單價小坪數基期高時期
而且我們豪宅線比較低,所以3000多就會被壓制,投資要小心
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/03/2024 21:56:29
推 lucky466: 回歸市區好呀!74看能不能舒緩一點59F 02/03 21:51
其實我到現在還是不能想像74環外賣到50是怎樣的瘋狂XD
但這是事實...
中科園區是例外,對工程師只要近什麼都好說,跟住院醫師同樣概念
→ kgppra: 桃園怎麼可能涼 吃雙北外溢就無敵了60F 02/03 21:52
推 fuzzycool: 樓上 雙北外溢會有壓制 但台中高雄沒有壓制天花板61F 02/03 21:57
推 kagaya: 桃園要看台北臉色62F 02/03 22:04
推 uusingsing: 南區大慶車站前的中山苑 惠宇謙仁 鳳止高梧有火車站有綠捷,發展性如何?63F 02/03 22:05
第一個這可能回到13期的發展問題,南區是靠著13期想像上來的
第二個這幾個案子有一個比價性問題,惠宇謙仁若在4X中高樓層都算合理
謙仁假設45好了,中山苑若在43那中山苑就是太貴,首先年分品牌等等
但若只是門牌問題,13期看來準備都開65上下,這些案件應該有空間
13期有國泰進來獵地了,這代表蠻正向的
推 TheDream: #1ax3n27T 賴上的話,資源分配會是南部 > 中部 > 北部。而北部的資源應該會集中在桃園,這樣才會符合賴清德一貫提倡的首都減壓。65F 02/03 22:05
資源分配這個問題我還在想是不是因為朝小野大,必須協商
所以並不是新政府獨腳戲,若是協商,北部一定不會涼掉
推 tc1988: 中肯推 但不覺得台中漲幅會輸高雄 畢竟高雄有台南再分 台中可是中部沒對手,人口數可看出,何況中科已經非常久了,高雄才剛開始而已68F 02/03 22:12
南部因為台南高雄火力分散,炒作火力程度確實不如中部毫無懸念~
推 jamo: 身為台北只能涼涼的吹風~哭哭~71F 02/03 22:16
j大不要太悲觀...我講一下我小小的政治想法
因為這次並不是完全執政,而且是第一任,新政府會想要取得更大的共識民意
看起來台中秒過搞不好就是...嗯...
今天台灣人口很重比例在北部,若要選舉好選,必定不會放給北部吹涼風
應該是雨露均霑,但是撒比較多在南部(這個多有多少就不知道
台灣經濟持續賺進外匯這麼高的話,台北首都不需要擔心
只是投資效果...120漲到140好了,跟30漲到50全然不同XDDD
真正的風險在地緣政治,如果只是內部政策,我覺得第二任才會明顯不同
推 TheDream: 綠線捷運通車後,觀察這幾年的房價漲幅,其實捷運宅的效應並不大。藍線捷運最快能通車也要十幾年後,等通車後才能評估十字捷運網對"捷運宅"房價的拉抬效應有多大。72F 02/03 22:17
之前綠線感覺是有一點"就是個話題,沒實質效用"這樣
但現在又有藍線,應該會更正視捷運,這個...還在觀察
推 TheDream: 南部搶資源的縣市,可能不會只有高雄與台南。76F 02/03 22:20
推 ganninian: 推一個 f大發文一向誠懇又受用 哪像那個盒子一副欠他幾百萬的態度77F 02/03 22:21
g大資深北屯元老XD
這幾年你投資的幾個區域真的翻天覆地
哈哈~~~謝謝你肯定
我覺得聊台中很開心,房版風向、訊息真的很快...
→ TheDream: 賴清德的競選總幹事是潘孟安 XD79F 02/03 22:21
推 TheDream: jamo大,台北自住舒服最重要!要比資金投報率還是要跟黨的方向走,不要跟莊家對做。XD81F 02/03 22:26
資金進入低位階的最好炒...XDD
說錯話了...不是炒,是投資嘿嘿
推 harry8123: F大怎麼看北12期 有機會跟著水湳飛嗎?83F 02/03 22:27
其實我蠻看好的,地點沒問題,問題在價格
開超過正水湳就可能gg
推 menace: 台中高雄 對於捷運宅一直都沒什麼加分吧 但往後每
開一條線就會再加分一次 長期投資的話反而是好買點84F 02/03 22:29
對阿如果都沒什麼差,搞不好以後有差~
→ lienchi: 只有一條綠線 充其量只是高鐵的接駁車 有兩條交叉路網 台中才算是捷運城市 雙網沿線就會同時加分 台中有兩條的效益絕對會比高雄好很多87F 02/03 22:50
我覺得是城市形狀的問題,因為台中比較正方形
高雄狹長型,然後以前精華區很多在南高
離現在熱話題的台積電北高一堆在地人無法認同,認為那是鄉下耶不是正高雄市
我以前也犯過這個錯誤...沒有進去中科園區買
但以台中目前漲價軌跡來看,中科自給自足,房價一點也不輸市區內
其實大家買房都是期待漲價,若仍然看漲,我覺得工程師會選擇買進
反正以後漲價在賣掉,中間工作期間自己用
推 Fuxi81: 推f大
屯老屋等藍線效益,不怕折舊真爽90F 02/03 22:52
推 sunsanglamor: 藍線對綠線絕對有很大幫助 尤其綠線周圍的部分
其實平常日綠線人就固定都有了, 下課時間更是擠到不行,也很多搭高鐵下高鐵的搭綠線進市區
假設加上藍線應該會運輸量很大92F 02/03 22:55
只有一條綠線很像象徵意義...
推 lienchi: 捷運就是只有一條沒啥鳥用 但有兩條就是1+1遠大於2,所以從一條變兩條是天翻地覆的差別96F 02/03 22:58
至少兩條啦...後面慢慢來沒關係了,當然能快更好XD
推 gregg: 藍線若開通,加上綠線和原本的台鐵,算是有三條路網了99F 02/03 23:09
推 jeromeshih: 有看到10F討論,您回覆8816有將未來價格跟利息錢算入,有關這部分可以多敘述一些嗎?因為想了解怎麼看待現100F 02/03 23:12
若開得比周遭行情貴,則就是已經用價格吃你優付的豆腐
優付是讓現金不足的人可以上車,這些族群是比較弱勢的
這些弱勢族群對於整體景氣的抵抗力也比較不好,單價已經貴了
時間過去幾年後,這些優付意義就不大了,因我置產為主
需要比較長的時間,經過5年這些貴優付相較周遭其他同級建案就沒有優勢
而且入主族群往往影響脫手信心,例如惠宇的賣家絕對不會鳥你開鬼價錢
但發哥的可能會
→ jeromeshih: 在跟未來價格的差異?利息錢又是如何計算?102F 02/03 23:12
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/03/2024 23:54:37
推 zark07222: 請問F大,小弟111年時看台中五期文心市政國宅,當時開價一坪25萬左右,今年113年房仲說已經開一坪31左右了104F 02/03 23:36
實登最近11月應該不會差到太多,我感覺台中幅度沒跳這麼大
才幾個月的實登多半是有用的,屋主當然會想賣貴,只能堅持
國宅跟一般宅又不太一樣,國宅漲幅跟時間通常稍微差一點
→ zark07222: ,這邊捷運通車真的帶動到很兇,尤其這邊是吃到雙捷運走一個馬路就是市政公園,這邊31萬還能入手嗎?106F 02/03 23:36
推 deed0513: 台中看博弈主要東南亞不過應該涼了108F 02/03 23:51
不會啦,愛賭博的人這麼多,春風吹又生
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/04/2024 00:02:39
單元八地點超漂亮的,不要緊張啦...
雙橡園4117都賣得不錯了,安啦XD
推 backpacker18: @fuzzycool 我之前也很習慣用台北視角看台中
但五期中古屋漲幅一直不如我預期
讓我開始懷疑台北經驗到底多少適用於台中…112F 02/04 00:42
台中在地置產有一點喜歡買重劃新屋,所以會分散買家力道
五期新屋推案太少,所以定錨效應不好
但中古屋只要買得便宜不用怕
推 spermbox: 五期很多大坪吧
中區垃圾廢墟大樓都在漲了,五期在怕什麼115F 02/04 00:47
推 stellabest23: 請問中科路與福雅路附近怎麼都沒有建商想蓋大樓呢?反而只有少數的中古透天117F 02/04 00:48
推 robot456: 請問為何四期討論度很低,明明是精華區又被綠線貫穿,有原因嗎?119F 02/04 00:48
因為都是老屋居多...有討論過...我之前跟TheDream大說你們那邊中古屋怎麼回事
我每次都沃敗XD,那邊中古很搶手
但新屋就是老區的特點,久久才見一個,見面就跳空給你好看
→ mitic1029: 四期惠宇60五個月完售,北區主要是沒地、沒新建設,關注度就不高,但價格也不低121F 02/04 00:56
11期最近國泰400坪基地有動作喔...據說65(不準的話別罵我QQ,然後24樓規劃這樣
但11期畢竟不是正14期,理論上開價不能一樣要減一點
新預售建案跟那邊的新古屋有很大的價差,這時機點撿新古屋比較賺錢
※ 編輯: frowning1226 (118.170.39.196 臺灣), 02/04/2024 01:13:25
推 SOPHIEHUNG: 那台中30年房,在捷運站(文華高中)附近旁,也適合投資保值嗎?家人有考慮出售,是否接下一直不確定?
?124F 02/04 01:16
推 fuzzycool: @backpacker台北看台中要稍微因地制宜啦...
台中因開車都可以到 外圍新屋總價1500下 還是新屋為主除非新屋漲到負擔不起 中古屋才會反應
五期也要看 靠近藍線的可以優先考慮
台北的地段>品牌 在台中市品牌>地段優先
五期漲很慢嗎?我看得五期中古都漲翻天欸
題材也很重要 14跟水湳有題材所以漲比較快
像f大講得新案要反應 五期之前頂多就雲華跟長安大墩
雲華跟長安大墩現在終於漲起來了 新案也變多127F 02/04 01:25
推 tallolz: 不懂單元8要救啥,我家樓下從19到23年漲八位數欸。
4117那坪數,全破豪宅線還賣這麼好,區域漲幅20%全台中最高,水湳最明顯的漲幅目前就在這,是怕啥啦。136F 02/04 01:46
推 honeycomb: 請問F大,同為南區的和平國小週邊跟樹義國小附近的前竹重劃區,哪個未來發展會比較好呢?兩個離大慶車站都是五分左右的車程,兩個都像純住宅區,但附近建商都狂推案139F 02/04 01:58
推 PTTMAXQQ: good!推
推文下面根本滿滿的乾貨XD
台中已經也漸漸選地段不看品牌了
最明顯的就是發哥了
台中人其實對寶咖咖沒什麼大偏見,
中古漲幅一直都很可觀
但發哥可能是常推優付的關係
導致賺的本金投報率不錯
但看起來就是漲很少
而且格局在過去那可是小宅的先驅啊!
以前的人看不懂的爛格局,
現在可是香餑餑各大建商爭相模仿
所以後來地段好坪數小的發哥中古屋漲幅也都不錯
甚至預售單價也根本不輸那些所謂的好建商143F 02/04 03:32
推 herikocat: 新屋總價1500以下是指三房還兩房呢
台中現在1500以下 除非特殊區幾乎沒三房新屋了157F 02/04 03:50
推 vitals: F 大 怎看 單元12 跟 沙鹿 感謝159F 02/04 09:14
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