看板 home-sale作者 a386036 (骷髏怪)標題 Re: [情報] 北市辦公室供需預計未來三年逐步翻轉時間 Thu Dec 29 23:37:34 2022
貧窮限制你的想像
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基本上這種都是包樓面一個樓面300坪起跳
而且租的起的企業都不只有單一樓面
很多企業光員工休息放鬆就100坪以上
這種樓不管你前手有無裝潢，還是租毛胚
都是全部重弄
電路 網路 系統都是非常專業的團隊設計
室內裝潢也不是隨便建造設計至少都1萬2萬的設計費
裝修費 建材也不是隨便
一坪花個15-20萬都很正常
還有裡面設備
師傅做過101某國際企業 市值前10的
所有電路網路都是一回一管 每個管子都是emt管
當然其他要求都非常高
據說光水電包就1千多萬
而且座位走道都又大又寬敞
別人100坪給你塞到70個員工
人家300坪只給30-50個員工用
不要小看這小企業
至於內科南軟中和連城路廠辦
大多是台商的台灣公司
大陸電子廠供應鏈。大陸設廠代工台商。到幫忙賣紅色供應鏈台商等
都是小咖企業
微軟來她鐵定也包棟 阿貓阿狗他也不要
有的國際大廠過來你的樓太爛，地點基地條件夠
租下來幫你花錢整棟打掉重蓋，蓋的期間租金照付，房子還是你的
不然就是像台塑那樣包園區。陽信銀行 玉山銀行那樣。建商要推案直接全買，量身客變
重新設計送照
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這類公司很多還幫員工付租金
租金給員工4-10萬不等
也會帶動附近精品宅租金
一個頂規套房租金4萬
反正公司付的錢
你要租又老又大的公司還不願意
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Re: [情報] 北市辦公室供需預計未來三年逐步翻轉
12-29 23:37 a386036.
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/29/2022 23:41:31
推 kelsierlee: 看到內文就想到聯聚中雍；一層450坪上限72人辦公。1F 12/29 23:54
當你還在嫌棄20坪擠三房
人家豪宅寵物房就超過20坪
更衣室超過20坪
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/29/2022 23:57:16
→ kelsierlee: 至於直接點名區域，我覺得是危險發言哈哈，不過確實把頂辦、普通商辦甚至連同廠辦都混為一談也不妥就是商辦區分等級甚至比豪宅都更明確，明顯優劣訂出價差就像拿超豪宅和普通新成屋華廈做比較，完全不合理的2F 12/29 23:57
推 rmna: 就是知道信義區頂辦月租一堆大樓都破4000了，才好奇其它地方要怎樣會敢說自己是頂辦聚落XD
文中微軟就都看他之後會在哪吧7F 12/30 00:51
→ kelsierlee: 沒關係，我知道內湖和南港佔過半量體的商辦該緊張了客群也完全不一樣，一直針對大直不會讓南港比較順銷我是說「未來」有潛力發展成頂辦聚落；就像大直當初走豪宅路線同樣艱辛，只是現在有上市公司願意開發。就像二十年前水岸豪宅也沒有聞名，只是還沒形成罷了不過就算現在要加入也要有足夠資本；否則看看套房？本板最妙的是利益不相沖，甚至無法得利還能針對唱衰12F 12/30 00:58
→ kelsierlee: 光是這兩棟蓋出來會不是頂辦？那你可以去和他們吵。拍板定案的新聞；結果在吵現在未成聚落的租金行情。22F 12/30 01:21
推 rmna: 真的是大直狂粉耶，討論北市商辦發展，不看好大直哪來那麼多小劇場，要討論商辦提租金跟供給量阿不就正常XD24F 12/30 01:25
→ kelsierlee: 那只能說你看錯了；供給的產品和客群完全不同謝謝，請你擔心自己就好；資本不夠大不用重押可以聊聊套房都沒直呼你為南港狂粉了，還想擺出中立客觀的樣子？26F 12/30 01:27
推 rmna: 大直量就不算多阿，貼這種新聞要貼西區或南港的不就累死
一個雙子星樓地板就17萬坪30F 12/30 01:29
→ kelsierlee: 南港商辦如果這麼龐大熱絡，怎麼交易量衝不上來？32F 12/30 01:32
推 abyssa1: 商辦重頭戲應該是台北車站雙子星 敦南敦北第一排都更
反正我都買不起看熱鬧就好…大直交通區位我覺得差一截
北士科也是偏內科那種商辦兼廠辦 租金應該有落差
南港 內科 北士科 都是外圍啊 大直我覺得也是偏33F 12/30 01:33
士北科有先天體質問題
交流道太遠外加士林交流道上去太會塞
到他北市中心要比大同區多10-15分
捷運站也遠
除非今天18標或國一拉聯絡道過來接洲美
南港優於內湖必究國一國三都便利轉國五也很近
詐湖線與板南線外加台鐵
內湖絕對會被南港輪胎園區吸過去。還有大直跟舊市區大商辦改建吸走競爭力不夠的才會
繼續在內科
至於新的暴發戶產業
傳產類追求新房子 大 錢不夠就會去士北科
內科只剩公司穩定獲利，上不去餓不死的
→ abyssa1: 但是他有豪宅跟高檔餐飲 不知道影響多大37F 12/30 01:34
→ kelsierlee: 內湖南港一堆量體連A辦都不是，甚至是廠辦你知道嗎？38F 12/30 01:34
→ abyssa1: 南港雖然偏 但是高鐵加台鐵 通勤腹地還是大很多39F 12/30 01:35
→ kelsierlee: 就說句未來有潛力也已經有建商進場，幹嘛這樣就眼紅40F 12/30 01:35
推 abyssa1: 我知道
但講頂辦大家想到的都是信義計畫區敦北敦南雙子星
沒什麼眼紅不眼紅吧 就覺得新奇而已41F 12/30 01:37
→ abyssa1: 北環蓋起來 劍南路變雙捷運的時候應該有機會啦45F 12/30 01:39
推 rmna: 南港就跟西區一樣，商辦就還在蓋阿，最近只有台肥C2蓋好吧，我記得是只租不賣46F 12/30 01:41
→ kelsierlee: 沒事，我不是對abyssa大；是rmna從以前南港就愛來吵貼台北市都更辦公案，是想表達這樣南港商辦會空置嗎對呀，大直也一樣還在規劃，好幾處已經在整地營建。你貼的表格我甚至還有參觀過一棟；這樣算有參與吧呵48F 12/30 01:42
推 rmna: 我說大直太慢，就是大直很多未來商辦別說開工連建照
2023都不見得有，同時西區南港市中心北士科很多大樓都開工了52F 12/30 01:48
→ kelsierlee: 捷運北環和東環完工，會是大直劍南路站的一大優勢。不過在那之前至少TOD會先蓋好；同樣萬坪商辦供給。
我上篇應該有說過「慢」不是頂辦聚落發展的劣勢吧？早一年兩年完工又如何？頂辦有些開工前就找好買家了信義計畫區比傳統市心都要晚開發，結果現在行情如何結果你還是繞著普通商辦甚至廠辦的思維轉，很奇怪。然後之所以表格內沒有大直；那是因為目前都是走改建另一個原因是重劃區早就整地鏟過了；沒那麼老的建築目前大陸和虹光是拆除重建，不過預估和璞飯店會跟上而其他都從空地拔地而起；和泰和良茂總部都正在蓋。全聯總部含元利建設和華泰銀行，早就蓋在萬豪對面。可以問問他們和其他沒提到的企業，幹嘛把總部設大直54F 12/30 01:49
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/30/2022 02:34:39
→ kelsierlee: 這些頂辦未來都有人買下，結果跟我講要不要租雙子星完全不是同件事；和預租不是同樣概念，「客群不同」就像買西華富邦自住；你說怎麼不租台北信義一樣荒謬66F 12/30 02:30
反正不用為頂辦擔心
反倒是內科這批20年的廠辦。還不是C辦
會何去何從
會不會走東方科學園區 二重等路
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/30/2022 02:39:48
→ kelsierlee: 會互相影響嗎？不會，因為我就是要買來自用不想租。69F 12/30 02:39
推 bms: 微軟在我們樓上…有空去看看
微軟在展覽館旁邊啊XD
中信金融園區蓋的很高級啊 有空可以去看看
微軟兩層而已啦 沒有包棟70F 12/30 05:26
中信園區超大
一樓一個破千
→ zzahoward: 樓上是在國泰置地?
然後我猜你在Ono?
信義區商辦前年疫情還可以漲租 還真的不怕你不租呢XDDD74F 12/30 07:18
※ 編輯: a386036 (150.116.87.211 臺灣), 12/30/2022 07:25:08
→ zzahoward: 我公司2015年在信義區商辦裝潢的時候一坪是13萬多XDDD77F 12/30 07:26
董事長好
不過當時13不含設計費，現在20吧
一堆還在嫌房子貴
人家裝潢就比你買房預算還高
→ zzahoward: 但內湖我不覺得會被南港吸走 內湖有他的優勢存在78F 12/30 07:28
應該說那些大陸台商產業走下坡
會開始空置
→ zzahoward: 就跟現在一堆外商醫藥還是在復興北/民生東那邊一樣79F 12/30 07:29
推 northsoft: 南港真的不行啊，雙北人口都在西南邊80F 12/30 07:47
主要是南港輪胎園區
下一個大同公司開發。但造價600億起跳
大同有錢？
※ 編輯: a386036 (223.137.53.110 臺灣), 12/30/2022 08:01:39
推 sdhpipt: 記得古時候IBM在復興北路 搬家時留下滿屋的垃圾廢棄物
最後跟房東互告 國際大企業哈哈哈82F 12/30 08:16
推 piliwu: 商辦我覺得未來很多企業會選擇離高鐵近，台灣產業
發展越來越成熟
企業分佈好幾個縣市很常見
我認識好幾個人常常坐高鐵出差，像聯發科台南內湖
都有辦公室也是
去新竹高鐵建總部
然後看台灣商辦龍頭國泰也是蓋在桃園高鐵一口氣大
蓋園區84F 12/30 08:45
推 H2: 國泰在青埔主要不是要做純商辦大樓92F 12/30 08:53
推 piliwu: 青埔幾乎是純商辦6-7棟+1棟飯店+2個附屬商場（樓層
不高）93F 12/30 08:55
推 rmna: 建商自己有利潤就會蓋，從房東角度是看哪邊之後可以成
為信義計畫區外另一個CBD
我也覺得這波商辦供給潮內科影響最大，北環要到2030後東環更久
內湖爛交通印象深植人心95F 12/30 08:57
推 sdhpipt: 內科核心區可能還好 大潤發好市多對面那區一直都很空
記得網宏35線上賞屋也是買在那邊 從頭前重劃搬去內湖了不知道有沒有機會跌破30??恢復剛推出時的價錢100F 12/30 09:14
→ H2: 內科客群跟市中心不一樣的，內科還是電子業為主，市中心新大樓基本是金控跟外商的
國泰在青埔的佈局你要跟華泰那一塊一起看
大直主要就是吃內科的外溢
CBD會是集中在台北市蛋黃區103F 12/30 09:18
推 piliwu: 華泰後面還有置地廣場也在蓋二期了108F 12/30 09:25
推 H2: 內科舊宗段跟潭美段的價格原本就比較低一點109F 12/30 09:25
推 sdhpipt: 內科很多不是電子業 比如電視台就不少間 還有台新總行
愛門面的美國電子巨頭反而沒人選內科 都在台北市 方便去夜店約炮吧我猜110F 12/30 09:25
→ rockhart: 今年四月房市還是很火熱，要不要明年四月再來看113F 12/30 09:27
→ zzahoward: 青埔大概還要排到遠東後面吧 人家還有Google撐場
電子巨頭選市區本來就正常 不過說內科沒電子巨頭?
你把Nvidia、Qualcomm、Broadcomm當路邊攤?
然後還有些FMCG待遇不錯的菸酒商也都在內科
Marvell和Dialog以前也在內湖 目前不太確定117F 12/30 09:55
→ toto123: 內湖大潤發 好事多 對面那一區有很多閒置辦公室122F 12/30 10:13
→ H2: 內科銀行很多是IT部門在那邊123F 12/30 10:43
推 bms: 我是在南港啦 微軟的新辦公室在TFC125F 12/30 12:17
推 kelsierlee: 「從房東角度」；你是壽險公司還是自然人買商辦店面還是說你周圍一圈買整排公寓？都不是有什麼好擔心的壽險公司和有錢人都在買進不擔心，結果有人窮擔心。然後把內科和大直的交通混為一談也很妙；主要的交通堵塞路段在港墘路、內湖路一段、堤頂大道二段，或
瑞光路，是以「內科範圍內的道路」。然後再提醒你，大直重劃區整區都是低密度開發，所以不會這麼稠密。地理位置都沒搞清楚，還一直拿其他負面因子貼標籤。126F 12/30 12:29
推 H2: 壽險沒在買了，升息後按照金管會的規定，壽險幾乎在大台北買不到什麼好標的了，特別是商辦
看都更危老的統計大概知道，國泰在大台北現在搞自己的舊大樓都更為主134F 12/30 12:40
→ kelsierlee: 至於說松機到大直；很近呀有什麼問題；哪裡弱掉了？138F 12/30 12:41
→ H2: 大直的問題一樣是交通，左邊被陽明山跟國防部擋住了，南邊被基隆河擋住了，做豪宅可以，做商辦不好139F 12/30 12:42
→ kelsierlee: 壽險買進的這幾年還是有；至少說的內容都有事實佐證141F 12/30 12:42
→ H2: 基本上還是當做內科外溢142F 12/30 12:42
推 jecko: 連顏總都看衰大直了 不知道大家怎麼看143F 12/30 12:43
→ kelsierlee: 上面幾個總部設在大直和內科的；你去跟他們講不好。顏總是豪宅反指標，他新聞上越罵的地區越快完銷嘻嘻可能這才叫做利益相沖，不然受託的市中心物件怎麼賣144F 12/30 12:43
推 piliwu: 大直有Morris加持他怎麼那麼敢喊空147F 12/30 12:51
→ kelsierlee: 反指標到現在都只敢講蛋白區；之前都直接點名開罵的148F 12/30 12:53
推 H2: 大直面積並不大，一直不是商辦租售重點，當然這幾年那幾塊素地開發比較有進度了149F 12/30 12:53
→ kelsierlee: 可能天母和大直豪宅買賣家都政商名流，才比較收斂點151F 12/30 12:54
→ H2: 在大直的企業也沒不好，不過就不會是CBD，就是延伸而已
交通就是大直目前最大的缺點了
內科遇到的交通問題，都是大直一樣有的152F 12/30 12:54
→ kelsierlee: 所以轉捩點就是北環和東環相接，這樣對未來就足夠了但是如果是車輛交通，我上面說的基本上到大直都不堵市心到大直就過那一小段，又因為低密度開發減少堵塞155F 12/30 12:58
推 H2: 你看大直發展的軌跡就知道了，忠泰這塊地在美麗華前面可是空了好多年，現在才蓋出來。大直的優點是新，缺點是腹地小，交通動線不好158F 12/30 13:01
→ kelsierlee: 幾條大路貫穿棋盤式整個重劃區，和往內科的路不一樣161F 12/30 13:02
→ H2: 一直到內科滿到吐了，這幾年大直辦公室才逐漸起來。
大直短期不會太差，市中心太多舊商辦在都更改建，短期需要找地方塞人162F 12/30 13:02
→ kelsierlee: 我另一篇有說為什麼先暫緩開發；那是因為內科工業區升級後倒貨廠辦商辦，價格上無法競爭；所以想蓋豪宅這基本上是大直人都知道的事，情勢不好亂蓋是自殺。165F 12/30 13:03
→ H2: 大直裡頭路很直沒啥啊，重劃區啊！樂群一路、堤頂大道、內湖路都是跟內科一起塞
問題都是出在聯外主要幹線
往南就大直橋，往東跟內科一起塞，往西只剩明水路跟自強隧道大直最大的優勢就是跟內科真的太近了
所以大直的發展就是吃內科外溢168F 12/30 13:04
→ kelsierlee: 塞車問題不是比較出來的嗎？市區、大直、內科如果你真要比較，以我經驗到大直實際不會比在市區塞多少。我上面有提到了，你可以拿google map看看道路規劃。你如果去問住大直的，甚至重劃區裡最靠內科的區域；174F 12/30 13:11
推 sdhpipt: 大直街北安路才是大直啊 樂群XX是下塔悠 XD178F 12/30 13:15
→ kelsierlee: 平常開車往返市區有沒有堵塞，反應應該都是沒感覺。從大直市區、大直重劃區、大彎北重劃區都有家族置產的第三代表示：我們都叫大直哈哈，只是路名區分罷了179F 12/30 13:16
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