Marché immobilier Nord-Isère : pourquoi la location meublée fait autant recette ?
La location meublée connaît une progression en Nord-Isère et se manifeste par une demande plus soutenue que l’offre disponible sur le marché. Il n’y a pas que les étudiants qui la plébiscitent.
L’époque où seuls les étudiants cherchaient un studio meublé le temps de faire leurs études semble bel et bien révolue.
Un engouement qui progresse
Aujourd’hui, la location meublée intéresse de nombreux profils et accompagne les mutations de notre société, marquée par son lot d’incertitudes : « Les gens bougent, se séparent, changent de travail, font une mission sur une durée déterminée… », énumère Cindy Villeneuve, gestionnaire locative au sein de l’agence Riv Immo à Vienne.
Chaque semaine, elle reçoit entre 20 et 30 dossiers de candidature pour de la location à Vienne et dans les alentours, dont trois ou quatre pour du meublé.
Ce n’est donc pas la majorité des demandes, mais l’engouement pour ce type de biens progresse. « Les gens ne veulent plus être coincés, ils veulent pouvoir partir facilement. Pour les parents d’étudiants, cela reste l’option la plus intéressante, car ils n’ont pas d’investissement à faire dans du mobilier », estime Sylvie Pacreau, responsable gestion locative chez Riv Immo.
Pas besoin de publier une annonce
La demande pour des meublés est plus forte que l’offre dans les villes moyennes du nord du département, même si ce type de locations se développe plus particulièrement dans les grandes villes.
Résultat, le marché est tendu, et les offres trouvent rapidement preneurs, la plupart du temps sans publicité. Fabienne Genin et Réjane Marchetti de la régie immobilière Fiducia, installée à Bourgoin-Jallieu et depuis peu à La Tour-du-Pin, ont reçu en un temps record 15 demandes pour un studio meublé de 16 m² au centre de Bourgoin-Jallieu, au troisième étage sans ascenseur, pour un loyer mensuel de 360 € (charges comprises).
Du côté de l’agence Riv Immo, un Studio meublé avec mezzanine, au quatrième étage d’un immeuble sans ascenseur, en plein centre de Vienne, à louer pour 520 € par mois (charges comprises), a été réservé courant mai, alors qu’il ne sera disponible qu’à la rentrée.
« Il va être repeint et sera loué en septembre par un étudiant », explique Sylvie Pacreau. L’agence vient également de louer à un jeune actif un T2 meublé de 45 m², rénové avec terrasse et climatisation, à 650 € par mois (charges comprises).
« Il s’est loué très vite, le téléphone n’a pas arrêté de sonner. Il a intéressé une vingtaine de personnes. On l’a mis en vitrine juste pour le plaisir ! De toute façon, un logement bien situé, propre, avec de bonnes prestations et au prix n’a pas besoin de publicité », reconnaît Cindy Villeneuve.
Dans le même esprit, Lauranne Sarazin, gérante de Sixtine Immobilier à Bourgoin-Jallieu, a loué dans la cité berjallienne quatre studios meublés en une semaine au mois de mai, dont trois sans passer d’annonces.
Tous un peu au-dessus de 600 € par mois (charges comprises), avec de belles prestations, comme la climatisation, qui permettent de gonfler les loyers.
Les meublés concernent majoritairement des petites surfaces, du studio au T2. Les T3 meublés sont plus rares. Photo Agence Sixtine Immobilier
Meublés : une fiscalité avantageuse
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le régime réel d’imposition est, dans la majorité des cas, une solution qui permet d’optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme de la déduction des charges (travaux d’entretien et de réparation, frais d’assurance, charges de copropriété, gestion locative…) sur les recettes locatives perçues.
Et par le jeu de l’amortissement, ils peuvent déduire chaque année de leur résultat fiscal un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur résultant de l’usure naturelle du logement et du mobilier.
Cela permet de réduire, voire de ramener à zéro, le montant imposable.
Des surfaces petites et plus chères
« Un meublé se loue au moins 15 à 20 % plus cher qu’une location vide, notamment parce qu’il y a des meubles et des équipements. Quand, en plus, il y a de beaux matériaux, une belle décoration, du style, cela devient un appartement aussi joli que chez vous ! », remarque Lauranne Sarazin.
Selon elle, le marché sur Bourgoin-Jallieu est exponentiel et peine à absorber la demande : « Les gens préfèrent se loger à Bourgoin-Jallieu, qui a une position idéale et tout à portée de main, et prendre le train pour aller à Lyon. »
Des T3 plus rares
Les meublés concernent majoritairement des petites surfaces, du studio au T2. Les T3 meublés sont plus rares. « Il y en a moins, et ils se louent moins vite. Nous en proposons un de 55 m² à La Tour-du-Pin, avec balcon, à 790 € par mois (charges comprises). Ce type de biens va intéresser les commerciaux, les familles monoparentales, les actifs en mission à durée déterminée, mais aussi de plus en plus de personnes qui ne peuvent plus acheter. Elles se reportent donc sur la location en général, et meublée en particulier quand elles veulent juste poser leurs valises », constate-t-elle.
À Vienne notamment, les biens meublés trouvent facilement des locataires. Un studio en plein centre-ville peut se louer 520 € par mois. Photo Adobe Stock
Une belle rentabilité locative
La souplesse du format de la location meublée semble de plus en plus perçue comme un avantage, gage de liberté pour le locataire autant que pour le propriétaire : contrairement à un logement nu, le bail de location est d’un an renouvelable avec un préavis d’un mois.
De fait, le turn-over des locataires est plus important pour ces locations, avec une moyenne de location d’un an et demi, selon Lauranne Sarazin : « Ce turn-over est très pratique. Cela permet aux propriétaires bailleurs d’entretenir leur appartement et de maintenir leur patrimoine. À chaque état des lieux, on fait le point sur les travaux d’amélioration à réaliser. »
Une attractivité pour les investisseurs
Elle encourage les propriétaires à opter pour la location meublée. Deux tiers de ses 40 lots en gestion locative le sont ainsi : « Il y a un vrai intérêt fiscal grâce au système de l’amortissement qui permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier. On crée du patrimoine sans payer d’impôt », affirme-t-elle.
La même dynamique est lancée au sein de la régie immobilière Fiducia : « On pousse les propriétaires à faire du meublé. C’est une alternative intéressante, car ils peuvent récupérer facilement leur bien, le louer plus cher et payer moins d’impôts grâce à une fiscalité allégée », confirment Fabienne Genin et Réjane Marchetti.
Et la rentabilité brute d’un bien loué meublé est aussi attractive pour les investisseurs. « Elle est comprise entre 5 et 7 % sur notre territoire », indiquent-elles.
Le projet de loi sur la location meublée touristique en suspens
La dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin a entraîné la fin de tous les travaux législatifs en cours, dans l’attente de l’élection de nouveaux députés ces prochains jours.
Une proposition de loi, visant la location des meublés de tourisme, était dans les tuyaux afin de « renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » et devait être votée en juin.
Elle comptait modifier une nouvelle fois la fiscalité appliquée à la location saisonnière au régime micro-Bic (bénéfices industriels et commerciaux).
L’abattement dont bénéficient les propriétaires bailleurs pour les meublés de tourisme non classés * serait passé à 30 % (comme dans la loi de finances pour 2024), avec un plafond de revenus locatifs annuels de 23 000 € à ne pas dépasser, et l’abattement pour les meublés de tourisme classés abaissé à 50 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 77 700 € à ne pas dépasser (contre actuellement 71 % et un plafond de 188 700 €).
Des évolutions qui avaient été adoptées en mai par les sénateurs en commission des affaires économiques. Affaire à suivre donc !
