士林官邸生活圈都更危老主場「中古屋每坪加價10萬還不賣」捷運北環＆北士科加持 危老新案成交價衝130萬元｜房價狙擊手

【文／Angela】在台北市士林區，士林官邸生活圈一直是得天獨厚的存在，區內公園綠地多，同時坐擁陽明山與外雙溪自然景觀加持，深受高資產階級與退休族買盤青睞。過去推案多為大坪數豪宅，但受家庭人口結構變化影響，新建案轉向推出中小坪數規劃，區內素地稀罕，新案多仰賴都更或危老，因有北士科與北環段捷運動工題材加持，新案「溪柏林」成交價衝上130萬元，中古屋1年內每坪加價10萬元，可惜屋主因看好後市惜售心態濃，供給遠追不上需求，使房價持續突破新高。

1. 可開發素地少，仰賴都更或危老合建，近年受房地合一2.0與限貸令影響，士林官邸周邊大坪數豪宅市場銷售轉弱，新案規劃走向小宅化。

2. 生活機能便利，開車至天母SOGO、大葉高島屋商圈約5分鐘車程，因環境得天獨厚，可同時擁陽明山與外雙溪自然景觀，深受高資產置產型族或退休族喜愛。

3. 捷運北環線動工帶動新一波房價起漲，加上預期北士科未來帶動人口移入效應，屋主惜售心態濃，但市場需求大於供給，成為推升房價上漲動能。

自然環境得天獨厚 公園綠地圍繞住家

「士林官邸生活圈的生活環境條件，在台北市具絕對優勢，既有市區的便利性，又有陽明山、外雙溪的天然景觀，區內還被大大小小公園綠地包圍。」光合建築行銷資深經理翁峰基表示，此區屬於台北市相對較早開發區域，在40年前，雨農路一帶房價甚至超越信義區與松山區，如今土地開發已近乎飽和，新案多數仰賴都更或危老合建，要整合大面積土地難度頗高。

永慶房屋士林直營店店長林瑋葦表示，士林官邸周邊公園綠地多，居住環境舒適又便利，吸引不少內湖、天母一帶的換屋族，「經濟能力許可情況下，新古電梯大樓產品最受歡迎，若無其他外力影響，基本上住進去就很難離開這一帶生活圈。」屋齡9年「士林官隱」鄰近公園與捷運站，單價92～100萬元，屋齡15年以內電梯大樓單價約在90萬元、華廈約70～80萬元，3房帶車位總價帶約在4500～5000萬元，公寓單價約60～70萬元，但釋出量更為稀有。

近期新案「溪柏林」是危老案，欣暘建設花5年成功整合，基地就位在雙溪水岸第一排、士林官邸旁，基地面積達408.37坪，其中有一塊100多坪土地是幸福水泥創辦人陳兩傳持有，原打算自行開發，但失敗後才決定賣出，另最大地主則是基督教會。

北環段捷運線加持 屋主惜售供不應求

「以前喜歡有景觀住宅的買家，在這區都必須一次買百坪以上的規劃，但現代家庭人口組成結構改變，年輕人喜歡有自己的私人空間，寧可買2戶住附近，甚至不希望買在同一樓層。」翁峰基觀察，區域已許久無面河新案，屋齡6年「太子華威」走百坪以上規劃，但大坪數宅在未來轉手的客源上相對也會較受限。

林瑋葦坦言，近期受限貸令影響，房市買氣趨緩轉為觀望，但士林地區受到北士科與北環段捷運線動工拉抬，房價明顯1坪單價上漲10萬元，屋主惜售心態濃，導致整體市場仍呈現需求大於供給狀態，價格緩漲，反而是卡位好時機。

【在地人說】少子化趨勢下2房物件最搶手

林瑋葦認為，少子化已成為不可逆現況，這也導致房市需求轉變，目前士林地區2房含車位的電梯大樓物件市場詢問度與指名度最高，因小宅總價入手門檻較低，成為首購族最愛，反觀換屋族客群對價格敏感度相對較低，反而更注重產品稀有性與獨特性，畢竟就算買在高點，只要具有特殊性，未來也有機會賣在高點。