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{{Short description|Regulamentações para reduzir aumentos nos aluguéis}}{{redirect|Controle de aluguéis}}{{pp-pc|small=yes}} {{Use dmy dates|date=outubro de 2019}} {{livingspaces}} '''Regulamentação de aluguéis''' é um sistema de [[lei]]s para o mercado de aluguel de imóveis, com efeitos controversos sobre a acessibilidade da habitação e os [[Contrato de locação|contratos de locação]]. Geralmente, um sistema de regulamentação de aluguéis envolve: *[[Controle de preços]], limites sobre o aluguel que um locador pode cobrar, normalmente chamado de '''controle de aluguéis''' ou '''estabilização de aluguéis''' *[[Controles de despejo]]: padrões codificados pelos quais um locador pode encerrar um contrato de locação{{r|MB_Law|p=1|q=As leis de Controle de Aluguéis não podem existir sem uma correspondente regulamentação de despejo. A razão é que se um locador tem um inquilino em uma unidade controlada por aluguéis que está pagando abaixo do mercado, ele/ela é financeiramente motivado(a) a simplesmente despejar o inquilino e redefinir o aluguel ao preço de mercado sob a Lei Costa-Hawkins. Portanto, a regulamentação de despejo é necessária para preservar contratos de locação controlados por aluguéis.}}{{r|SFChronicle_RC_1|p=1|q=Se uma cidade apenas limitasse os aumentos de aluguel, os locadores poderiam simplesmente despejar os inquilinos quando seu contrato acabasse e cobrar o próximo mercado pelas novas taxas. Duas leis estaduais impõem certos limites tanto ao controle de aluguéis quanto à regulamentação de despejo. A Lei Costa-Hawkins de Habitação de Aluguéis isenta apartamentos multifamiliares construídos após 1º de fevereiro de 1995 — e todas as casas unifamiliares e condomínios, independentemente da data de construção — de limites sobre os aumentos de aluguel. A Costa-Hawkins não impede que as cidades imponham regulamentações de despejo para qualquer tipo de aluguel — incluindo casas unifamiliares e apartamentos de qualquer idade. [Esta fonte e citação são incluídas para esclarecer a diferença entre controle de aluguéis e regulamentação de despejo, e que leis de regulamentação de despejo podem (e existem separadamente de leis de controle de aluguéis, enquanto o inverso não é verdadeiro.]}}*Obrigações ao locador ou ao inquilino quanto à manutenção adequada do imóvel *Um sistema de supervisão e fiscalização por um regulador independente e [[ombudsman]] O termo genérico "controle de aluguéis" abrange um espectro de regulamentações que podem variar desde definir o valor absoluto do aluguel que pode ser cobrado, sem aumentos permitidos, até estabelecer diferentes limites sobre o quanto o aluguel pode aumentar; essas restrições podem continuar entre os contratos de locação, ou podem ser aplicadas apenas durante a duração de um contrato de locação.<ref>Veja a seção sobre [[Regulamentação de aluguéis#Formas de regulamentação de aluguéis]] para mais detalhes.</ref> Em 2016, pelo menos 14 dos 36 [[OECD]] países possuíam algum tipo de controle de aluguéis em vigor,{{r|OECD_RC}}incluindo quatro estados nos Estados Unidos.{{r|NMHC|Landlord_com}}A regulamentação de aluguéis é implementada de diversas formas. Trata-se de uma das várias classes de políticas destinadas a melhorar [[acessibilidade à habitação]]. Sua eficácia e impactos colaterais têm sido motivo de desacordo e controvérsia.{{r|lightning-rod}}Há consenso entre economistas de que o controle de aluguéis reduz a qualidade e a quantidade de unidades habitacionais.

<ref name=":1" /><ref name=":2" /><ref name=":3" /><ref name=":4" /><ref name=":5">Consulte também a seção sobre "[[Controle de aluguéis#Efetividade|Efetividade]]" para mais referências apoiando esta afirmação.</ref><ref name=":6" /><ref name=":7" /> == Formas ==
[[Ficheiro:Binding-price-ceiling.svg|miniaturadaimagem|[[Producer surplus]] decreases due to [[price ceiling]], [[consumer surplus]] can increase but does not have to, quantity decreases and demand increases]]
O termo genérico "controle de aluguéis" pode se aplicar a vários tipos de [[controle de preços]]:

"teto de preço rígido", também conhecido como sistemas de '''congelamento de aluguéis''', ou '''absolutos''' ou '''primeira geração''' de controles de aluguéis, em que nenhum aumento no aluguel é permitido (o aluguel é tipicamente congelado ao valor existente quando a lei foi promulgada)

"controle de vacância", também chamado de '''estrito''' ou '''forte''' controle de aluguéis, em que o preço do aluguel pode subir, mas continua sendo regulamentado entre os contratos de locação (um novo [[Contrato de locação|inquilino]] paga quase o mesmo aluguel do inquilino anterior) e

"controle de vacância", também chamado de '''tenancy''' ou '''segunda geração''' de controle de aluguéis, que limita os aumentos de preço durante o contrato de locação, mas permite que os aluguéis subam até o preço de mercado entre os contratos de locação (novos inquilinos pagam aluguel de mercado, mas os aumentos são limitados enquanto permanecerem).

== Efetividade =={{see also|Liberdade de contrato|Desigualdade de poder de barganha}}Os controles de preço de aluguel permanecem o elemento mais controverso de um sistema de regulamentação de aluguéis. Os controles modernos de aluguéis (às vezes chamados de nivelamento ou estabilização de aluguéis) visam proteger os inquilinos em propriedades residenciais contra aumentos excessivos de aluguel. Isso é geralmente feito mandando aumentos graduais no aluguel ou congelamentos de aluguéis, ao mesmo tempo garantindo que os locadores obtenham um retorno sobre seu investimento que seja considerado justo pela autoridade reguladora.{{citation needed|date=February 2023}}

O consenso entre economistas é que o controle de aluguéis reduz a qualidade e a quantidade de imóveis para aluguel disponíveis.<ref name=":12">{{cite book|title=Economics Principles and Policy|last1=Baumol|first1=William J|last2=Blinder|first2=Alan S.|date=1994|publisher=Dryden Press|isbn=0-03-098927-2|edition=6th|pages=92–93, 379}}</ref><ref name=":22">{{cite book|title=Law and Economics 2nd Edition|last1=Cooter|first1=Robert|last2=Ulen|first2=Thomas|date=1997|publisher=Addison-Wesley|pages=32–33}}</ref><ref name=":32">{{cite book|title=Microeconomics|author1=David A Besanko|author2=Ronald R. Braeutigam|date=2008|publisher=John Wiley & Sons|chapter=10.5|isbn=978-0470-04924-2|edition=3rd|location=[[Hoboken, New Jersey]]|pages=374–377}}</ref><ref name=":42">{{cite book|title=Microeconomics|author1=B. Douglas Bernheim|author2=Michael D Whinston|date=2008|publisher=McGraw-Hill Irwin|isbn=978-0-07-290027-9|edition=1st|page=565}}</ref><ref name=":62">{{Cite book|title=Principles of Economics|last=Mankiw|first=N. Gregory|publisher=Cengage Learning|isbn=978-1-305-58512-6|year=2015|location=Boston, MA|pages=31|author-link=Gregory Mankiw|quote=Proposições sobre as quais a maioria dos economistas concorda: ... Um teto para os aluguéis reduz a quantidade e a qualidade de moradias disponíveis}}</ref><ref name=":72">{{Cite journal |url=https://www.ssrn.com/abstract=4037381 |title=Pictures are worth many words: Effectiveness of visual communication in dispelling the rent-control misconception |date=2022 |journal=SSRN Electronic Journal |last2=Busom |first2=Isabel |language=en |doi=10.2139/ssrn.4037381 |issn=1556-5068 |last3=Lopez-Mayan |first3=Cristina |last4=Panadés |first4=Judith |hdl-access=free |last1=Brandts |first1=Jordi |hdl=2445/183641 |quote=Focamos na crença popular de que o controle de aluguéis permite que mais famílias encontrem moradias acessíveis. O apoio a essa política é muito grande e difundido entre o público em muitos países. No entanto, essa crença está em desacordo com o consenso científico derivado da pesquisa econômica. Em uma pesquisa com economistas do IGM Economic Experts Panel, 95% discordam fortemente que o controle de aluguéis aumentará a quantidade de moradias acessíveis.}}</ref><ref>https://housingevidence.ac.uk/wp-content/uploads/2022/11/CPG-rent-control-final-011122.pdf {{Bare URL PDF|date=Agosto 2024}}</ref><ref>{{Cite journal |title=Rent regulation: unpacking the debates |date=2022-08-01 |journal=International Journal of Housing Policy |issue=4 |last2=Gibb |first2=Kenneth |pages=734–757 |language=en |doi=10.1080/19491247.2022.2089079 |issn=1949-1247 |last3=Soaita |first3=Adriana Mihaela |volume=23 |doi-access=free |hdl-access=free |last1=Marsh |first1=Alex |hdl=1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111}}</ref> 

No entanto, alguns economistas desafiam esse consenso e argumentam que os controles não têm impacto estatisticamente significativo na quantidade e qualidade dos imóveis para aluguel.<ref>{{Cite journal |title=Rent regulation: unpacking the debates |date=2022-08-01 |journal=International Journal of Housing Policy |issue=4 |last2=Gibb |first2=Kenneth |pages=734–757 |language=en |doi=10.1080/19491247.2022.2089079 |issn=1949-1247 |last3=Soaita |first3=Adriana Mihaela |volume=23 |doi-access=free |hdl-access=free |last1=Marsh |first1=Alex |hdl=1983/e12d8c29-a7c0-4cea-ba0e-85363841d111}}</ref><ref>{{cite journal |url=https://doi.org/10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x |title=Trinta anos de controle de aluguéis: uma pesquisa nas cidades de Nova Jersey |date=2007 |journal=Journal of Urban Affairs |issue=2 |last2=Ye |first2=Lin |pages=207–220 |doi=10.1111/j.1467-9906.2007.00334.x |volume=29 |last1=Gilderbloom |first1=John I. |s2cid=153505704}}</ref><ref>{{cite journal |url=https://doi.org/10.1016/j.cities.2015.08.001 |title=Quarenta anos de controle de aluguéis: reavaliando as políticas locais moderadas de Nova Jersey após a grande recessão |date=2015 |journal=Cities |last2=Gilderbloom |first2=John I. |pages=121–133 |doi=10.1016/j.cities.2015.08.001 |last3=Steele |first3=William J. |last4=Meares |first4=Wesley L. |last5=Keating |first5=Dennis |volume=49 |last1=Ambrosius |first1=Joshua D.}}</ref>

Um exemplo histórico de controle de aluguéis generalizado ocorreu nos Estados Unidos durante a Segunda Guerra Mundial. Aproximadamente 80% dos imóveis para aluguel foram submetidos ao controle de preços em 1941. O resultado observado foi que os proprietários optaram por vender suas unidades a preços não controlados ao invés de alugá-las a preços controlados, levando a um aumento na propriedade de casas e à diminuição de unidades para aluguel.<ref>{{Cite journal |url=https://economics.yale.edu/sites/default/files/fetter-130930.pdf |title=The Home Front: Rent control and the rapid wartime increase in home ownership |date=16 de Setembro de 2013 |journal=Wellesley College |last=Fetter |first=Daniel K. |quote=Conclusão - Este artigo apresenta novas evidências sobre os efeitos do controle de aluguéis durante a Segunda Guerra Mundial. A análise sugere que o controle de aluguéis induziu os proprietários a retirar suas unidades do estoque de aluguel para vendê-las para ocupação própria a preços não controlados. Duas análises complementares fornecem evidências em apoio a essa hipótese. Primeiro, em um conjunto de dados compilado recentemente sobre anúncios de jornais de 1939 a 1946, uso variações no momento da imposição do controle de aluguéis e mostro que as cidades viram aumentos diferenciais no número de anúncios de venda no momento do controle e por pelo menos vários trimestres após.}}</ref>

Diversos economistas neoclássicos e keynesianos afirmam que alguns tipos de regulamentos de controle de aluguéis criam escassez e exacerbam a carência no mercado imobiliário, ao desincentivar o investimento privado no mercado de aluguel. Além disso, haveria uma perda de eficiência e uma ineficiência, uma vez que parte da perda devido aos tetos de preços nunca é recuperada.<ref>C Rapkin,''The Private Rental Housing Market in New York City'' (1966) e G Sternlieb, ''The Urban Housing Dilemma'' (1972)</ref>

Essa análise focou em congelamentos nominais de aluguéis, e os estudos realizados estiveram principalmente focados nos preços de aluguel em Manhattan, ou em outras localidades nos Estados Unidos.{{citation needed|date=Fevereiro 2023}}