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高房價加上少子化，近年小宅爆紅，已成市場主流，很多人也認為這將是長期趨勢，真是如此嗎？不少專家認為，建商瘋推、民眾狂買下，小宅已出現三大不合理現象，未來可能掀起一場房市大風暴。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，最有可能的引爆點，是在五年後。原因無它，新青安房貸寬限期、房地合一重稅期都是五年。現在搶買小宅的人，五年後寬限期、閉鎖期到期，案量將傾巢而出。
她表示，需求強的地方仍可消化，但沒有基本面區域，在實力不強屋主撤守下，恐怕「今天的業績，明日的業障」。
不合理之1 「不好住」反而比較貴
小宅第一個不合理現象為，小宅坪數小，大多在20坪上下，這種坪數在過去大多只做一房一廳，現在為滿足市場需求，大多規畫兩房或「2+1房」，空間狹隘，並不好住，可是價格卻比好住的三房來得高。
以新屋來說，根據住展雜誌統計實價資料，目前包括台北市，新北市、高雄市，25坪以下小宅，都比25坪以上房子貴，其中高雄25坪以上住宅單價一坪約35萬元，但25坪以下要40萬元，一坪貴了約5萬元。
台北市25坪以上均價一坪116萬，25坪以下一坪124萬，小宅單價也貴了一坪約8萬元。
從房型來看，根據591新建案統計近二年全台新案平均房價，1房平均一坪48萬，2房43萬，3房42萬，4房45萬，1房比3房一坪貴了6萬，2房也比三房貴了1萬元。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，近年薪水不漲，多數人收入沒有明顯增加，無力提高購屋預算，建商為此紛紛縮小坪數，讓總價不變，但單價卻拉高了，因此出現比較難住的產品，單價卻比好住的房子來得貴的情況。
房仲全聯會不動產智庫會長張欣民表示，小宅單價比三房高，過去也常見，主要是小宅「麻雀雖小，五臟俱全」，造價會比一般三房高，但過去兩者相差不多，現在甚至可差兩到三成，中間明顯出了問題。
不合理之2 新青安助「漲」 最貴是小宅
小宅第二個不合理的現象是，小宅不只比三房貴，甚至比豪宅還貴。
以台北市來說，今年成交單價最高的預售屋，就是小宅，是位於大安區仁愛路的富邦藝庭，不到25坪的房子，包含車位以總價6,038萬售出，每坪單價高達229萬元。
觀察雙北各行政區，今年單價最高的中古屋，不少也都是小宅。像南港今年最貴宅為「新美齊新居」，約15坪，以1,750萬元成交，每坪達116萬元。
板橋最貴宅為「新巨蛋」，6樓戶，13.35坪，今年以1,516萬元轉手，每坪達98.8萬元。
汐止今年最貴宅為位於福德一路的「捷運喜來登」，約12坪，以總價870萬轉手，每坪達72.2萬元。
永和最貴宅則是捷運共構宅「樺福千金」，一間15.98坪小宅，以1407萬交易，每坪達88萬元。
張欣民表示，小宅造價可能比三、四房略高，但很難和頂級住宅相比，現在卻紛紛站上區域最高單價，主因便是新青安房貸。
他表示，由於新青安提供最高一千萬、5年寬限期，40年房貸，吸引大批首購族上車，且大家都買小宅，導致這波小宅價格暴漲，幾乎已到失控地步，「說新青安是罪魁禍首也不為過」。
不合理之3 小宅每6間就有1間空屋 這縣市最誇張
小宅第三個不合理現象是，近年小宅房價急漲，可是根據內政部低度使用住宅調查統計，去年上半年全國空屋率約9.3%，其中20坪以下小宅空屋率最高，全國平均達18%，平均每六間小宅，就有一間是空屋。
以六都來看，高雄小宅空屋 20.6%最高，每五間小宅就有一間空屋，台南也差不多，桃園、台中都在19%左右，新北14%，台北市最少，但也有12%， 比整體空屋率7%，高出不少。
六都以外縣市，小宅空屋率也都遠高於中大宅，其中宜蘭小宅空置最嚴重，空屋率達37%，每三間就有一間空屋。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，小宅空屋率這麼高，不僅代表小宅可能供給過多，也隱含可能投資客過多的現象，按理說房價應該下修而不是瘋漲。
但現在不僅各小宅熱銷，甚至還傳出預售案要求想買2房產品民眾，需搭配買一間大坪數，類似精品「配件」才能購買情況，除了新青安因素外，「實力派」投資人不買中大宅，全面搶進小宅也是主因。
他表示，這其實是很危險的，房市最怕的就是一窩蜂，現在不只小資買小宅，首購買小宅，年輕夫妻買小宅，投資客買小宅，連建商都只蓋小宅，未來一旦經濟不好，房市反轉，小宅勢必會面臨驚人賣壓。
徐佳馨表示，在房地合一與寬限期都是五年的狀況下，「加五」邏輯恐成為未來台灣房市的魔咒，當寬限期5年到期，房地合一五年閉鎖期解鎖，市場供應大增，單價炒過頭的地區，都得面臨極大下修壓力。
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