Preço do aluguel: conheça os principais indicadores e saiba como negociar

É preciso, também, considerar um conjunto de fatores para essa negociação – seja para renovação ou para um novo contrato. E o principal ponto é o diálogo, segundo especialistas consultados pelo g1. (Confira, mais abaixo, dicas de como negociar seu aluguel.)

A conversa entre inquilino e proprietário é tão importante quanto os indicadores. Prova disso foi o movimento de renegociação, manutenção ou até baixa nos preços dos aluguéis durante a fase mais aguda da pandemia, explica o coordenador do Índice de Preços do Instituto Brasileiro de Economia da FGV, André Braz.

“Mesmo com o IGP-M lá nas alturas, a variação média dos aluguéis residenciais mostrou um número negativo [naquele momento]. Então, isso prova que houve negociação entre inquilinos e proprietários. Muitos deixaram até de aumentar o aluguel e acordaram valores menores durante uma determinada fase”, afirma.

Para medir o preço dos aluguéis no pico da pandemia, Braz cita o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), também publicado pela Fundação Getulio Vargas. O indicador foi lançado oficialmente em janeiro deste ano, com dados a partir de 2019.

Diferentemente do IGP-M, que usa preços ao consumidor, custo de matéria-prima, preços no atacado e insumos da construção civil, o Ivar usa informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis. O indicador mostra, portanto, a variação real dos preços no setor.

Com os dados do Ivar, é possível perceber que a alta nos preços dos aluguéis tem sido superior ao IGP-M, que ficou em 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. No mesmo período, o Ivar chegou a 11,56% – 5,04 pontos percentuais acima do principal índice utilizado pelo mercado.

LEIA TAMBÉM:

• Lula eleito: e agora, para onde vai o dólar?
• Dívidas, volta por cima e processo por fraudes acompanham fim de empresas

O Ivar não é, no entanto, um indicador utilizado pelo setor imobiliário. O índice, que considera contratos de aluguel em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, ainda busca espaço. Por isso, o IGP-M e o próprio Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – atualmente em 7,17%, no acumulado em 12 meses até setembro – são os mais utilizados nos contratos.

O gráfico abaixo mostra como os preços dos aluguéis se descolaram fortemente do IGP-M a partir de junho de 2020, período de intensificação da pandemia. Ou seja, o IGP-M teve forte aumento, enquanto os preços dos aluguéis, em um movimento contrário, caíram.

Segundo o economista André Braz, isso é reflexo da negociação entre locador e locatário, que vai além do indexador estabelecido em contrato.

“Independentemente do índice citado, inquilinos e proprietários devem conversar sobre o percentual a ser empregado. Ele pode ser maior ou menor do que o indexador, a depender do acordo que ambos estabeleçam no momento de renovar o aluguel”, explica.

Os indicadores voltaram a ter taxas mais próximas no início de 2022, com desaceleração do IGP-M e aumento do Ivar (dos aluguéis), refletindo o aquecimento do mercado e a alta na procura pela locação de imóveis após a fase mais aguda da pandemia.

O primeiro passo para negociação é ter conhecimento dos valores aplicados para aluguéis na região do imóvel e, assim, evitar valores abusivos, orienta a advogada e vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Angélica Rodrigues de Oliveira.

Ainda segundo a advogada, o aumento só pode ocorrer após o encerramento do contrato ou no momento já estabelecido para reajuste contratual.

“Assim, caso o proprietário solicite aumento do valor fora dessas situações, com o contrato vigente e antes do prazo para reajuste, cabe reclamação junto ao judiciário”, complementa.

Ela reforça também que a negociação do valor do aluguel é livre. "A Lei do Inquilinato [8.245/91] traz apenas que o aluguel não pode ser cobrado em moeda estrangeira nem vinculado sobre variação cambial ou de salário mínimo. Há a possibilidade, caso o locador convencione um aluguel fora da realidade do mercado imobiliário, de ajuizamento de Ação Revisional de aluguel”, diz.

Confira as principais dicas para negociar seu aluguel:

• Compare o valor do seu aluguel com o de imóveis vizinhos
• Reúna documentos que comprovem sua redução de renda, se for o caso
• Reforce que você é um bom pagador e que cuida do imóvel
• Converse com o proprietário sobre uma possível redução do valor para pagamento adiantado
• Apresente ao proprietário outros índices para reajuste do aluguel
• Sugira um valor de aluguel justo, que você possa pagar em dia
• Mostre como pretende pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano

A advogada também explica que é possível, no meio de um contrato já indexado pelo IGP-M, por exemplo, alterá-lo para outro indicador. “Essa troca geralmente não é comum, mas pode ocorrer, sendo necessário, caso o contrato ainda esteja vigente, um aditivo contratual para que a alteração seja realizada.”

Para a professora de Finanças da Fundação Armando Alvares Penteado (Faap) Virgínia Prestes, a situação financeira do locador – anos sem aumento ou perda de emprego, por exemplo – pode ser um argumento contra o aumento do aluguel. Ela também orienta a observar o mercado.

“Se a pessoa está em um imóvel alugado e outros semelhantes, no mesmo prédio, estão mais baixos ou tiveram reajuste menor, isso tudo é válido como parâmetro para a negociação”, diz.

Virgínia reforça que o aluguel é uma das principais despesas obrigatórias fixas e, por isso, é imprescindível o controle financeiro. A dica é organizar uma planilha de orçamento doméstico, com despesas mensais e anuais.

“Se for uma despesa anual, você vai dividir por 12 para entender como seria referente a cada mês. Na sequência, você divide essas despesas entre fixas e variáveis, obrigatórias e não obrigatórias”, explica.

Por ser, geralmente, a maior despesa – e obrigatória –, o aluguel deve vir primeiro no controle financeiro. “Depois, vêm outras, como a conta de luz, que é uma despesa obrigatória, porém variável – a família pode diminuir, se for o caso.”

“As demais despesas vão sendo contabilizadas assim para que a família consiga organizar o orçamento e ver onde pode cortar, o que dá para fazer para melhorar”, finaliza.